欲成为一个专业的产业投资者，其中一个关键技巧，是有能力准确地展望未来，因产业投资属中至长期投资。
经过多年累积的知识与经验，这技巧自然会成为你的另一个习惯。
例如，我在1994年初迁入吉隆坡时，曾大老远从孟沙巴鲁开车到敦依斯迈花园（当时还没有西部疏散大道），以了解当地的有地产业市况。
当年，万达镇的地段刚清理，我更很质疑，有人愿意居住在这距离市中心这么远的产业吗？
记得当时万达镇的双层排屋只售35万令吉；但18年后的今天，房价已超过80万令吉。
眼前，我就发觉了几个即将推出，且规划与设计优越的城镇（但我不会透露名称）。
这唤起了我在1994年的“万达镇经验”。
投资新城镇风险较低
过去多年来，看着万达镇和周围地区的转变，我发现，其实通过一个有名气的发展商，并不难想像这些新城镇最终的发展。
因此，对我而言，相对于某商家刚启动的计划，投资这些新城镇的风险会低很多。
同样的，对比100%投入在产业投资和将投资多元化至各类资产的人，他们对未来展望和净值的看法有着很大的差别。
就以我个人的经验为例子，多年前，我曾大量投资股票，因这属于赚快钱且有趣的投资工具，产业则相对地比较沉闷和缓慢。
不过，我每年底却会面对难以预测我的净值的难题；市况好的年份，回酬可超过30%；反之，就会下跌超过50%。我个人更领教许多人在1997年亚洲金融风暴的惨痛经历。
我一直很敬佩我那些可以100%投入产业投资的学生，也曾告诉他们，要预测一年后的净值并不难，甚至准确度有99%。
●产业先生购买一间中价公寓 =12万令吉
首期款=20%或2万令吉
80%贷款=10万令吉，20年贷款，固定利率为每年5%
假设：
●每月现金流量=0，即每月800令吉足以支付每月670令吉的贷款分期付款+服务费+杂费
●公寓价值在未来20年内每年增加3%
●时限为20年
在20年内，产业先生的净值将从2万令吉（初期首期款）增至21万421令吉，因为该产业每年增值3%，以及贷款“由租户负担”而减少。
●多元化小姐 她不太喜欢产业，也害怕向银行贷款。她选择将其2万令吉投资在票据资产。多元化小姐的净值增长为：
以每年10%复利息 = 12万2318令吉
以每年12%复利息 = 17万2255令吉
以每年14%复利息 = 24万1114令吉
每年12%回酬不易
从上述图表，可以发觉数个有趣的结论：
●净值方面：
如果多元化小姐无法每年达到14%复利息的回酬，产业先生的净值肯定超越前者很多。
即使以每年14%复利息，首18年内，产业先生的净值仍比较良好。多元化小姐只能够在18年之后才“赶上”和超越产业先生。
从我个人在股票和其他市场的经验，要在长期内，每年一致取得12%回酬挺难。
此外，近年来，市况因全球化而进一步不明确，想通过投资高风险工具来取得每年12%回酬，这些投资的价值可能在市况欠佳时下跌超过30%。
依选择而定，多元化小姐的净值增长将不如上述图表一般顺畅。
事实上，在现实生活上，这非常不稳定的。另一方面，产业先生的净值增长则将与图表的走势一样。
比较挖苦的，是产业先生初期可能须承担很高的风险，因其2万令吉将集中投资在一个公寓单位，同时，必须向银行借贷10万令吉贷款。
资金全投入产业
与此同时，多元化小姐则相对面对比较低的风险，因为她是在没有向银行借贷的情况下，采纳多元化投资策略。
如果你有一个可看到未来的“水晶球”，你将发现产业先生所承担的风险比多元化小姐低很多。
以公寓来说，只要地点好的话，很容易就能租出去，而且每次能选择对的租户，其实，这只存有很低的风险。
这是为何我说我曾很羡慕能100%投资产业的人。但如今，随着逐渐年长和变得更聪明些，我决定不再羡慕他们，而是加入他们，将我的资金全投入在产业内。
沉闷与缓慢，任何时候会胜于善变有趣的回酬……长期来说，的确如此！
资讯来源
http://www.nanyang.com/node/422646?tid=852
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