買擴建屋須補圖測

邱先生目前住在美拉華蒂園，在農曆新年後收到一封來自地方政府關於“房屋已擴建漂白計劃”，只標明房子號碼而沒有致名的信件。
在信中說明要讓那些房子已擴建而沒有申請的屋主的一個漂白計劃。他在信中提出以下問題：
1）現在我居住的這間房子是於2010年購買，所有房子的擴建都是上幾任屋主請人建造（我買過手後，並沒有再裝修和擴建）。我也查尋不到是否有一些關於已通過房屋擴建申請的文件，現在應該怎麼辦？
2）我嘗試撥電話去地方政府詢問，告訴他們我現在的情形。他們說沒關係，只要我重新提出申請，再提交繪圖就可以了。
我詢問地方政府的職員時指出，難道他們沒有之前關於這間房子的申請和審核資料？他們說應該有的，只是比較難找出有關資料來查證。我是否應該根據他們所說的，就是找建築師重新繪圖，畫出擴建部份的繪圖，然後再提呈申請？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，邱先生在2010年購買已擴建的房屋時，應該向賣主索取當年他向地方政府申請擴建時的建築圖。

任何人在擴建房屋前，若有向地方提出申請，在將繪圖交給地方政府申請獲批後，除了獲批文件，本身也會有一份圖樣供保存。

現在的問題是：當年的業主在進行房屋擴建前，是否有向地方政府提出擴建申請？如果有，應該有一份相關的圖測，假如相隔多年，而且沒有年代記錄，確實不容易找出來。

另外，邱先生也不能排除市場上有些人沒有向地方政府提出申請，就開始進行擴建工程的可能性。

根據條例，如果沒有提出申請即開始擴建房屋，地方政府有權指示業主拆除已擴建的部份，邱先生可以向上一任賣主瞭解及詢問，他們當年是否有提出擴建房屋申請，如果有，繼續向地方政府跟進，嘗試找出申請擴建的圖測。

假如沒有提出申請，邱先生需要自費聘請建築師繪圖，然後提呈給地方政府存檔，避免夜長夢多。

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http://biz.sinchew-i.com/node/58446

房產投資須掌握時機

在房產投資領域，時機是重要因素，當一個人購買土地、業者推出房產計劃，時機尤其重要，特別是這類房產進入市場，可成為帶來投資收入的工具。

“時機”的概念建立在基本面之上，在先進市場或發展中國家，每一個領域都會有經濟周期，每一類型業務，包括房地產領域，皆受到“經濟周期”的影響。

英國皇家測量師協會曾經展開一項調查，探討是否存在所謂的房產周期，在調查展開後得出的結論是：房產市場確實存在房產周期。

在每一個房產周期後，房產價格繼續創新高，若要瞭解為何出現房產周期，可能沒有一個完整的答案，當形勢明朗化時，房產周期就在大家沒有察覺中出現了。

當我們回首過去，不難發現，許多年以前，一個又一個的房產周期，出現了又過去，即使是今天，也有許多可以讓我們吸取經驗的例子。

看看芝加哥Spire，受到全球金融危機的影響，一度被視為全球最高的住宅房產大樓，原本預定在2011年完工，如今完工之日可能遙遙無期。

這個龐大的發展計劃，估計總值大約24億美元，由總部設在迪拜的Shelbourne發展公司負責，該公司面對籌集資金，以重新推動有關計劃的問題。據知，發展商需要1億7千萬美元（5億7千900萬令吉）的短期資金，以推動該項計劃的發展。

2008年打擊美國經濟的信貸緊縮危機，牽連該項發展計劃。發展商表示，在1千193個單位中，已售出其中30%或352個單位，買家之中包括美國與國際投資者。

芝加哥Spire完工恐無期

芝加哥Spire在2007年杪推介時，可以說萬眾矚目，當時，負責促銷的是在倫敦股票交易所上市的全球房產服務供應商Savills。

馬來西亞是其中一個被列為促銷的對象，當年，在吉隆坡某大酒店的推介禮，吸引了不少有潛能的買家，該住宅房產大樓，將興建1千193個公寓單位。

今天，可以肯定的是，芝加哥Spire將無法迎合其在2011年完工的目標，是否有大馬買家訂購了一些單位則不得而知。不過，在推介禮上，反應相當熱烈，有許多人顯示有購買興緻。

吉隆坡也有許多失敗的房產計劃，當你路過或在輕快鐵上，不難看到這些例子，也許他們掌握的時機有些失算。

時機透過“基本面”反映出來

市場基本面與時機平起平坐，在房產周期，時機是透過“基本面”反映出來，通常是因為經濟形勢惡 化。當我們面對1997／1998亞洲金融危機，以及2008／2009的全球金融危機衝擊時，我們會陷入需求轉淡的局面，房產發展商也可能措手不及，需 求與供應的因素其實可以拋在一邊。

註：摘譯自何振順著書“地點、時機與品牌”。

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米兰兵法：产业投资须知

上周，我所分享的家居装潢、房子设备事宜，主要围绕在自己居住的公寓。这一期，我将会谈谈一些购买公寓作为投资用途的贴士，以及选购有地产业的指南。

欲购买产业作为投资用途的人士，必须：

（a）购买包含1或2间房，而不是3间房的公寓

相对于拥有3间房的单位，包含1或2间房的单位较容易出租。3间房单位会用上6个月，甚至更长时间才能出租，依地点等因素而定。但小型单位则可以在1至2个月内租出去。

这是为什么呢？原因很简单，是因为找寻包含1和2间房单位的租户比较多。单身者、情侣、家庭成员少或孩子尚年幼的人士，多会选择这些单位。此外，也容易打扫，而且租金比较便宜。

至于3间房单位，你必须以家中孩子已长大的家庭为目标，潜能租户群比较小，因而需要更长的时间来找寻合适的租户。但在产业投资内，时间就是金钱。

（b）购买处在楼层较低的单位，而非高楼层单位

如果向发展商购买，处在越高楼层的单位，售价也越昂贵，因高度或景色更良好是个加分点。但在租赁方面，无论是高或低楼层，租金的差别却不大；一般上，租户不会付更高租金来居住在高楼层单位。

大部分租户只要求一个比较不错，而且租金最好最低的单位。因此，你没有必要付更多钱来购买高楼层单位。否则，最终你唯有的好处，就只有由于所有单位的租金一样，大部分租户因而选择高楼层单位。

除此之外，你也留意以下重点：

●避免最高或第2高楼层

原因是：

（a） 水压很低。由于水槽处在屋顶，最高楼层单位的水压，肯定比低楼层单位的水压低很多。你可能需要安装抽水器来取得应有的水压。

（b） 如果屋顶没有兴建妥当，公寓在中午时分将会非常炎热，或者会有漏水的问题。

（c） 流动通讯天线。如今，几乎所有人已至少拥有一台手机，如果流动通讯的天线或电讯塔安装在屋顶，那该怎么办？或许至今还未有任何科学证明这会有危害健康的风险，但屋顶并不属于任何购买最高单位的买家，而是属于发展商，他们可以自由在屋顶上安装任何东西。

●避免购买面积最大的单位

不要购买面积最大的高级公寓，尤其是阁楼单位；选择较小型的，价格比较低，也比较容易租出去或售出。你的潜能租户或卖家群比较大。此外，大部分阁楼单位处于顶楼，会导致上述的问题。

●避免无设电梯的公寓

原因是，你很难找寻不介意一天上下楼梯3至4轮的的租户。此外，如果从外国购物和旅游回家，身心已疲累了，还需要搬着很重的旅行袋上楼梯，的确令人厌烦。同时，年长者也会有爬楼梯的困扰。但加分点是，你会有更多私人空间，以及更少访客。

●避免底楼单位

若不幸位于水灾区，你的单位可能会有水灾问题。如果底楼面向停车场或高速公路，汽车的引擎、音乐和防盗系统的吵杂声，这将让家庭成员抱怨。你的私隐也可能因更多人步行过你的单位而受影响。

相对于较高楼层单位，底楼单位也比较容易面对白蚁侵袭的问题。最后，如果楼上单位住户有高空丢垃圾的恶习，那猜猜看，垃圾最后会掉落在哪？

有地住宅产业选购指南

●产业的宽度

购买宽度至少达22尺的产业，而不是20尺或以下。在进行家具摆设和其他事项时，你会发现，额外2尺的空间可以“创造奇迹”。

●汽车停放空间

即使是有地产业，发展商多提供仅足以停放1辆汽车的空间。此外，分隔各排房屋的道路，也相当狭窄。这将导致汽车停放空间不足的问题。

确保你的汽车停放处或车道是平坦，而非倾斜向屋子或大路。因为，如果停车处是倾斜向大路，一旦忘了启动手动刹车制，汽车会溜向正在关锁篱笆门的你；同样的，如果倾斜向你的房子，汽车可能会溜入你的客厅。这是你必须考量的安全问题。

●合法的扩建或装修

如果该产业已经进行大装修，必须先调查和确定这些扩建或装修是合法的。如果房子扩建部分与邻居相同，就应该没有问题。

但如果比其他房子特出，你可能需要求律师去了解，看看这些装修是否合法。记得，安全胜于遗憾！你不该为前屋主所进行的不合法装修，而遭执法单位对付。

●两个厨房：湿和干

房子拥有两个厨房，是今日的趋势，也就是一个干的，一个湿的。干厨房用于煮开水、置放冰箱、将杂货储藏在厨房橱柜，以及更重要的，向亲戚朋友炫耀。至于湿厨房，则是你进行油炸和每日烹饪的地方。

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http://www.nanyang.com/node/431853?tid=852

無稽查賬目‧管委會不可開大會

吉隆坡市中心某共管公寓的幾名業主，來信提出一些問題，他們在信中敘述公寓管理存在的紛爭。事關在2011年5月舉行的常年大會上，選了10名委員，後來有6名先後辭職，隨後又有一名賣了房屋辭去委員職，只剩下3名委員，請問他們是否可以自行委任委員？
另外，業主如果賣了房屋，不過，地契還未轉名，該名業主能否繼續擔任委員一職？
公寓的業主多次書面要求審查賬目，可是，管委會沒給詳細的賬目報告，只給不完整、有錯誤、簡單的賬目，請問如何要求審查賬目？
在未獲得常年大會通過的情況下，管委會是否可以自行委任1名業主的父親擔任執行秘書，並每月領取固定的月薪？至今管理委員會也沒有通知業主其任務與受委。
從2011年5月至8月短短的3個月內，一共換了3名管理經理，最新一名經理從2012年至今，已沒見到其蹤影，管委會除了沒有通知業主，也給了業主不同的理由，例如經理有事／生病等等，有傳說這名經理挪用公款。請問：要如何確定到底發生甚麼事？
另外，管理委員會也沒有根據業主要求，進行升降機和中央監視器的維修，升降機有問題已經是多個 月的事情，他們反而自行決定油漆公寓的走廊及天花板，以及美化公寓的周圍，業主希望管委會的開銷是以安全為優先考量。請問要如何約束管委會的開銷？避免公 寓的儲備金及管理資金被挪用。
此外，有超過百名的業主簽名要求召開特大，可是，被管委會駁回，多名業主也曾向吉隆坡市政局的大廈行政長官反映上述問題，可是不了了之，沒有下文。

答：針對上述讀者的問題，購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，只有3名委員的管理委員會，不可能扛起委任委員的重任，不曉得有關讀者所住的共管公寓，是否有成立居民協會。

屋主售屋後不可任委員

任何業主在脫售房屋，惟有在收到最後一筆屋款，將房屋鎖匙交給買主後，才算與該房屋無關，如果已經將鎖匙交給買方，就不可以擔任委員一職，假如只是簽了買賣合約，買賣的程序仍在進行中，他還是可以擔任委員的職位。

共管公寓的業主每年召開代表大會之前，一定要準備好稽查的賬目，假如沒有這些賬目，代表大會的召開無法成立。

針對管理委員會沒給詳細的賬目與報告，只是提供不完整的簡單賬目，業主可以在代表大會上提出來，表明不同意、不能接受這樣的賬目報告。

關於升降機的維修，由於居民上下樓層的頻率高，必須定期維修，如果有問題更要即時給予修好，不是等到發生更大的故障、需要用更大筆的錢來維修，即使管理與維修費不足，也可以動用維修儲備金，相信這幾位讀者所住的公寓，並沒有面對營運資金不足的問題。

至於召集超過百名業主簽名召開特大，但被管理委員會拒絕，他們是基以甚麼理由拒絕，需要多少個百分比的業主簽名召開特大才有效，胥視個別共管公寓的內部條例如何說明。

公寓開銷須附開支單據

共管公寓的開銷必須附上開支單據才能服眾，傳說經理挪用公款，如果有證據證明，自然可以採取相 關的行動，甚至依法辦理。此外，已有分層地契的共管公寓，如果將問題反映給市政局的大廈行政長官，作用不大，大廈行政長官監管的是：仍未有分層地契共管公 寓成立的聯合管理機構。

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http://biz.sinchew-i.com/node/58200

發展商遲交屋可索償

李先生說，他於2008年6月18日簽署買賣合約，合約上註明3年後可以拿鑰匙，就是2011年6月18日或之前，可是最後收到發展商的通知書，信上日期誌明2011年8月2日，可是，他收到信的日期卻是2011年8月18日。
他的問題是：
1）遲交房屋鑰匙多少天才可以和發展商申請賠償？
2）計算遲交鑰匙的天數應該從19/6/2011計算到2/8/2011，還是19/6/2011計算到18/8/2011呢？
3）如果我的情況可以申請賠償的話？我應該怎樣做？正確的步驟是如何？
4）如果要向發展商申請賠償，有無時間限制？必須在多少個月內處理？

答：關於提呈給發展商的遲交屋索償信，屋主本身可以寫給發展商，如果要由律師代勞也行。

一般的情況是，如果是單、雙層排屋，交屋日是簽署買賣合約算起的24個月內、店屋或公寓則是簽署買賣合約算起的36個月內。舉例，假設遲交屋125天，屋價是20萬令吉，計算遲交屋索償的方程式如下：

10% x（屋價）x 125天／365天
屋價（排屋）：RM200,000
延遲交屋天數：125天
10% x RM200,000 x 125天／365天＝RM6,849.315

陳鍾靈指出，如果屋主沒有提呈遲交屋索償信，直接向房屋仲裁庭提出要發展商賠償的申請，屆時發 展商可能會說購屋者之前並沒有提出索償，並非他們不準備賠償。另外，李先生可以提出索償的日子是從2011年6月19日計算至2011年8月2日，前後共 49天。申請索償的有效期是在領取入住證件後的12個月內、或是義務修補期滿後的12個月內。

可向房屋仲裁庭索表格

在辦理索償的過程中，可到房屋仲裁庭索取BorangSatu，填寫清楚各相關資料，例如名字、地址、電話號碼等等，確保所提供的地址是房屋仲裁庭能夠聯絡上的通訊處。

填好表格後交回給房屋仲裁庭秘書處簽收，然後等待開庭日通知，以出庭陳述索償事項。

購屋者簽署的買賣合約闡明，發展商遲交屋將需給以購屋者賠償，就是以日計屋價的10%，一些信譽較好的發展商多數會這樣做；不過，許多發展商都不履行合約的規定，沒有按合約條例賠償購屋者。

假如要領取Borang Satu，可以到房屋仲裁庭秘書處索取或從以下網址下載：http://www.kpkt.gov.my/tribunal或購屋者協會http://www.hba.org.my。

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http://biz.sinchew-i.com/node/58199

买家要求签协议自保 二手房贷不批退订金

2012-03-23 17:53

（吉隆坡23日讯）政府宣布的一连串打房措施，令房地产买气降温，尤其打击二手市场，二手房产买家更要求和业主先签订“无法获贷、订金奉还”协议以自保。

地产代理指出，这种“无法获贷、订金奉还”协议已在二手市场形成风气。

在这项协议下，买家在付出订金后，如果因无法获得银行贷款导致无法进行交易，业主必须将之前收取的订金原银奉还给买家。也就是说，二手市场中，买家的谈判筹码大；业界称之为“买方市场”的效应。

《南洋商报》向一些产业代理抽样调查获悉，在政府连串打房措施出炉后，房地产买气下降，尤其是在二手市场。

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http://www.nanyang.com.my/node/431494?tid=643

牢記十大買房技巧

1‧不看白天看晚上

入夜看房能考察小區物業管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防範措施是否周全，有無攤販等產生的噪音干擾等。

這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。

2‧不看晴天看雨天

下過大雨後，無論業主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵襲”，這時候房屋牆壁、牆角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水等狀況就能一覽無遺。尤其要格外留意露台、衛生間附近的地板，看看有沒有潮濕發霉的現象。

3‧不看裝修看格局

購買房屋最好是看空房子。因為空房子沒有裝修遮擋，也沒有傢俱、家電等物品的掩飾，可以清晰地看到整個房子的格局。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性比較差。好格局的房子應該有效地把各種功能區分開來，如宴客功能、休息功能等。

4‧不看牆面看牆角

查看牆面是否平整或潮濕、龜裂，可以幫助購房者瞭解是否有滲水的情況。而牆角相對於牆面來說更為重要。

牆角是承接上下左右結構力量的，如發生地震，牆角的承重力是關鍵，而牆角嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現。

5‧不看裝潢看做工

好的裝潢都會讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的牆角、發霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時候，購房者必須要注意房屋的做工，尤其是牆角、窗沿、天花板的收邊工序是否細緻，而這些地方往往容易被忽視。

如果發生問題，對這些細小處進行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業主討價還價的籌碼。一般來講，裝潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投資客買來的房源，其目的是低買高賣賺取差價，對這類房源要多加注意。

6‧不看窗簾看窗外

應注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。

7‧不看冷水看熱水

如果要想知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。檢驗浴缸時要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水後再放水，看看排水系統是否正常。沒有熱水的房子一般有2種情況：一是房子已經很久都沒人住了，二是房子可能賣了很久都沒賣出去。

8‧不看電梯看樓梯

新建商品房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢。

9‧不看地上看屋頂

看完客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房，購房者還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現象。如果有，表示可能存在漏水。

如果可能，帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂裡屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。

10‧不見房東見保安

可以和小區管理員或保安聊天。因為他們是最瞭解小區基本狀況的，有時他們比業主更能客觀、準確地告知買家房屋的相關情況。從他們口中獲得所需的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。


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http://property.sinchew-i.com/node/1535

窥探房市

 2012-03-18 13:45

整体来说，大马产业市场仍提供着“亲产业买家”的环境，不过，国家银行打房的措施，是否会影响房市信心？

分析市场调查报告，也许是窥探我国房市乐观度的最佳途径。

泡沫危机还是需求稳固？ 为房产投石问路

2011年，为了压制本地产业市场的投机情况，国家银行宣布将购买第三间房子的贷款顶限下修至70%，税收局更提高产业盈利税（RPGT）；惟整体上，大马产业市场仍提供着“亲产业买家”的环境。

步入2012年，我国的房市将会如何发展？有专家说房价高涨，甚至出现泡沫危机？也有专家反驳我国房市的需求仍然稳固，尤其是地点理想的住宅产业。

为此，《南洋商报》综合了几份有代表性的产业市场调查，设法为读者剖析市场信心以及预测未来趋势。

在审阅及比较了最新的数项调查结果，显示我国产业市场的总体乐观度，似乎稍微减少一些。

其中，产业网络入门网站——iProperty.com的调查显示，本地产业买卖家、投资者、产业经纪等相关人士，仍乐观看待本地产业市场于今年的展望，不过，他们也警惕可能会产生泡沫。

同样的，参与HomeGuru.com.my调查的产业买家，虽然对本地的产业购买能力保持乐观，但有将近一半的参与这认为，未来6个月的产业交易量会维持现有水平或减少。

仍存利好带动因素

在发展商方面，马来西亚房地产发展商会（REHDA）则透过一项调查发现，它旗下的会员发展商虽看涨2012上半年的产业价格，但是考量到政府推行更严苛的管制条例，加上全球经济未来走势不明确，他们如今更谨慎看待本地的市况。

整体来看，市场上依然存有不少利好的带动因素，继续支撑我国产业领域今年的表现。

不及往年仍受看好

整体上，iProperty调查结果显示，考量到本地经济今年会进一步趋稳，大马人对本地产业市场仍乐观，但依然警惕可能会出现泡沫。

HomeGuru调查指出，虽然潜在产业买家和投资者认为“等待与观望”是目前最佳策略，但相对于过去几个季度，本地产业信心已改善许多，人们对产业负担能力的看法也有所改善。

REHDA调查则披露，由于遵守更多房产领域相关管制条例、全球经济展望不明确，加上市场供求数据与资讯不充足，发展商更谨慎看待整体市况；但市场持续受本地买家支撑，首次购屋者的数量也日益增加。

整体而言，或许无法呈现与过去数年般的优越表现，但本地产业市场依然备受看好。

等待与观望

HomeGuru调查发现，产业买家如今多选择采取“等待与观望”的策略，这包括等待政府的新房屋政策，如“一个大马人民房屋”（PR1MA）的推行。

HomeGuru大马区经理约翰保罗说：“人们正采取‘等待与观望’态度。由于预计随着一些房屋政策生效，市场的房屋供应量将增加，很多人因而选择等待。”

该调查有63%参与者，选择在目前不采取任何行动，因他们相信“等待与观望”是最佳策略；他们预计产业价格会进一步滑落，以及更多的房屋政策能让价格走弱。

不过，在去年第四季，有比较多人（66%）担忧现有房价太昂贵，以及对市况不明确。第三季的调查只有60%的回复者有这些担忧。

看涨产业价

尽管市场上有着许多关于大马产业价格昂贵的看法，但很多人仍相信产业价接下来会继续往上攀升。

61%参与HomeGuru调查的人士觉得，未来6个月内，本地的产业价格会扬升，而且大部分估计价格增幅会有多达5%；只有16%参与者估计产业价会下跌，22%则相信售价会保持不变。

此外，虽然仍有47%参与者认为本地未来6个月的产业交易量会保持不变或减少，但此人数已比第三季的50%稍微减少。

同时，认为产业交易量会增加的调查参与者也按季扩大；他们相信市场需求会增加，因而预计交易量会在未来6个月内扬升，然后带动产业价。

盼政府抑制产业价

因此，此调查有55%参与者盼政府今年内会采取更多行动，以抑制产业价大幅攀升。

惟相对于前数个季度（60%至70%），第四季调查内要求推行更多措施的人数已经减少，这或许意味着，人们相信政府在管制产业价格方面，已做出足够的努力。

同样地，产业发展商也预计，今年上半年的产业价会趋涨。

REHDA的2011年下半年产业领域调查披露，许多参与调查的发展商认为，国内的产业价格接下来会增加。

他们当中，36%估计产业价今年上半年会增加10%至20%、31%料扬升少过10%，7%相信会有超过20%的增幅。

调查指出，这些发展商之所以认为产业价会增长，主要因为他们预见土地、建材和劳工成本走高、市场需求增加，以及必须遵守更多的管制条例。

发展商挑战重重

透过调查，38%参与调查的REHDA会员发展商也表明，价格和供应短缺是他们正面对的两大挑战。

所谓价格，正是建材（砖、洋灰和钢铁）和劳工成本，而供应短缺则与劳工和砖相关。

调查显示，共有75%参与者表示，建材和劳工成本问题，对他们的产业计划造成很大的影响。

此外，近半的参与者指出，他们旗下产业的买家面对银行借贷问题，也是发展商的部分挑战。

由于银行实施更严格的条件，发展商也经常在过渡融资方面面对一定的问题；当中，银行限制贷款额，以及要求更高的销售量才批准借贷，是该调查的大部分发展商所面对的阻碍（分别有40%和32%参与者）。

其他融资相关挑战，则是银行要求更多稳健，以及利率不吸引人和贷款偿还期限缩短。

购买意愿仍强劲

无论如何，本地的产业购买意愿，似乎仍然处在强劲水平。

据iProperty调查，虽然大部分调查参与者目前所持有的产业是5年以下，但许多人（62.3%）有意在未来6至12个月内，购买一项新产业。

另30.9%的参与者还未决定是否要购买产业，而只有6.8%没有购买产业的意愿。

有趣的是，这调查的参与者当中，有41.4%已经拥有两项或更多产业，35%持有1项产业，23.5%尚未有任何产业；这意味着，许多产业买家和投资者的购买情绪，并没有随着购买第三间房子的贷款顶限下修至70%而大受打击。

这些参与者也多持有有地产业（54.4%），其他则主要持有私人公寓和服务公寓（41.4%）。

该调查也指出，有地产业持续受产业买家和投资者欢迎，因有74.5%参与者对此类产业感兴趣；60.4%的人士则有意探讨购买私人公寓或服务公寓。

同时，产业地点和价格，依然是他们购买产业时的两大考量点，因这两点都取得8分评级（重要性评分介于1至10，10分为最重要）。

消费者信心回稳

约翰保罗披露，调查显示，大马的产业消费者信心仍然很正面。

他说：“根据调查的产业消费者信心指数，人们更乐观于本地的产业购买能力。”

HomeGuru调查指出，2011年第四季内，本地的产业消费者信心持续稳定于2.7点水平；这虽然稍低于第三季的2.9点，但比首季和次季的2.4点和2.1点有改善。（此指数以1至5点衡量，2.5点为中和水平，2.5点以上属正面，以下则属负面）。

同时，去年第四季有60%调查参与者认为本地的产业整体上很昂贵；相比之下，去年第三季、次季和首季分别有63%、73%和66%参与者认为本地产业很昂贵。

调查结果意味着人们对有能力负担和购买产业的看法已稳定，惟大部分人仍觉得本地产业售价处于昂贵水平。

住宅产业平均有42%参与者认为公寓和高级公寓、半独立洋房和排屋价格处于可负担水平，人数比例超越前3季的调查结果；共有73%参与者觉得独立洋房价格最贵。

此外，认为商务产业价格合理的人数也已经增加（38%，第三季和次季分别为34%和22%）。

推介更多新产业

据REHDA调查，去年下半年，少过一半参与调查的发展商有推介新产业（45%），数量稍低于去年上半年（52%）。

但踏入2012年，情况却相对改善许多，有63%发展商计划于今年上半年推介新产业。

他们当中，有56%欲推介有地产业，这计划正迎合上述的产业需求，即大部分产业投资者和买家有意购买有地产业。

发展商首选双排

此外，双层排屋依然是发展商首选推介的产业类型，接着则是公寓和高级公寓，以及服务公寓。

同时，这些发展商也预测，他们于今年上半年推介的新产业计划，会取得比较良好的销售表现，即67%料新计划会达致41%以上认购率，去年下半年只有58%。

而估计产业计划认购率只介于0%至20%的发展商人数比率，也减少至11%，去年下半年为19%。

投资海外产业欲望不高

至于海外产业，本地产业投资者和买家对购买外国产业的兴趣似乎正减弱。

HomeGuru的调查发现，相对于第三季，去年第四季有意前往海外投资的调查参与者有所减少。

iProperty的调查则显示，大部分潜在买家并不急于购买外国产业，并有71.7%的调查参与者无计划在至少1年时间内在海外购买产业。

首选狮城澳洲房产

有趣的是，这两项调查皆揭露，新加坡和澳洲，是大马人首选的海外产业购买或投资地点；其他市场则包括纽西兰、印尼、中国、印度等等。

同时，iProperty调查指出，有意往上述国家购买产业的本地人，有接近一半（45.1%）是计划在未来移居，或者前往这些国家渡过退休生活。

其他原因则是，他们喜欢当地的汇兑率，以及相关国家经济放缓已压低当地的产业价。

【本地人首选海外置业地点】

•资料来源：HomeGuru.com.my——2011年第四季大马产业信心调查

新加坡：38%
澳洲：26
印度：9%
中国：5%
印尼：5%
香港：4%
纽西兰：4%
菲律宾：4%
巴基斯坦：3%
加拿大：2%

市场vs政策和大选

至于政府旗下发展计划和管制措施对产业市场的激励，iProperty调查的参与者，皆非常看好连接巴生谷与吉隆坡市中心的捷运（MRT）计划。

这是因为有高达89.8%的参与者深信，捷运有助于带动指定地点的产业价格。

同时，许多调查参与者认为，政府将第三间房子贷款顶限下修至70%，以及征收更高产业盈利税（RPGT，首两年10%，第三至第五年5%），能够缓和市场的投机情况。

另外，政府在2012年财政预算案下，也纳入“改良版”的“我的第一家园计划”，将房子最高售价调高至40万令吉，好让更多本地人有能力贷款购买房子。

对此，有62.1%参与者相信，这措施能协助更多首次购屋者拥有自己的房子。

受产业盈利税影响

发展商方面，80%参与REHDA调查的商家认为，政府刚实施的3%新执照抵押金，会影响他们的现金流量。

此外，有超过一半的参与者相信，产业盈利税调整，会对整体产业领域造成一定的影响。

另一方面，HomeGuru调查则针对预计将展开的第13届全国大选，简单地收集了市场的意见。

此调查发现，接近48%参与者认为，来临的全国大选会导致产业领域呈现较无生气的表现。

【调查简介】

•iProperty.com——2012年亚洲产业市场信心报告
调查日期：2011年12月5日至2012年1月9日
参与调查人数：3459人

•HomeGuru.com.my——2011年第四季大马产业信心调查
调查日期：2012年1月12日至2月3日
参与调查人数：2583人

•大马房地产发展商会（REHDA）——2011年下半年产业领域调查
调查日期：2011年12月
参与调查发展商：148家

资讯来源

http://www.nanyang.com.my/node/429999?tid=688

10%盈利稅壓不住炒風‧馬尼烏西拉班：打房宜對症下藥

2012-03-16 07:52 

（吉隆坡15日訊）前財政部產業服務及估計局總監拿督馬尼烏西拉班認為，現有產業盈利稅水平不足以壓制國內炒房現象，政府或需重新檢視市場環境和政策，落實更有效方案來維持房市永續性。

缺精準家庭數據
導致政策偏差

馬尼烏西拉班在出席一項產業活動時指出，我國最主要的問題在於缺乏精準的家庭數據，這直接導致政府政策伴隨一些偏差，好像早前宣佈的500令吉援助金，就普遍存在定義上的問題。

“比如說，當政府說月入3千令吉以下的‘家庭’，但這‘家庭’的概念並不明確，如究竟涵蓋多少人？總家庭收入是多少？就因為我們沒有這方面的正規數據，才讓許多不符合資格的家庭同樣能分獲500令吉。”

他隨即強調，數據問題同樣存在國內房市，導致房市交易活動並不透明，政府可能因這樣的盲點而無法掌握市況，讓政策效果不如預期。

“就我所知，部份人會利用與發展商的關係優勢，提早用折價買下大批未推介產業，然後在正式推介後才以高價賣出，這是非常不健康的現象，然而，只要這些人僅預付產業訂金，然後短期轉手套利，這些交易根本無法反映在官方數據。”

他還補充：“更何況，這些人並沒有違法，公開市場運作正是如此，只是若政府忽略這些盲點，就很難對症下藥，如10%和5%產業盈利稅，至今效果就非常有限，似乎無法牽制炒房活動。”

他也說，國內房產供應實際上非常充裕，但沒有房產的人卻比比皆是，加上房價持續上揚，隱約顯示資產分配漸漸失衡，長久下去必然影響下一代人生活。

房市崩盤風險低

大馬私人界產業顧問、經紀、產業管理人、估價師協會（簡稱PEPS）總裁蔡汝光則說，有人將國內房市與美國次貸風暴相比，認為大馬房市已身陷泡沫，但實際上我國貸款系統比要美國強穩得多，除國行策略趨向保守，銀行貸款也注重貸款人財務情況，房市崩盤風險極低。

“由於房貸佔據總家庭貸款的最大部份，國行在制定策略是自然要謹慎，避免房市陷入泡沫，對經濟造成嚴重影響，無論如何，過去幾年來，房貸並沒出現濫發現象，房價基本面並非部份人想像的那麼脆弱。”

4月18日辦國家產業大會

PEPS 4月18日（週三）將在森那美會議中心舉辦第22屆國家產業大會（NREC），主題為“用產業帶動經濟轉型”，皆時將邀請多位市場專家分享最新市場展望，及一些潛在催化因素。

蔡汝光說，產業市場在70及80年代曾是國內經濟最主要的驅動器，惟近年來成長動力已轉交到製造與服務業手中，來臨產業大會將探討產業市場是否可能重新成為經濟成長動力。

“我們希望這次大會能替市場提供一些全新的概念。”

资讯来源

http://property.sinchew-i.com/node/1525

銀行收緊貸款租屋大增‧二手房價高難賣

2012-03-18 09:30

（雪蘭莪‧八打靈再也17日訊〉銀行收緊借貸條件，不只城市中低收入者借不到錢買房子，房地產經紀也大嘆收入減少，出現有樓賣但乏人問津的現象。

由於房價高企不下，一些有心購屋者抱著觀望態度，先租屋子，看明年房價會否放緩再作打算。

所以現在的情況是，通過房產經紀租屋子的生意大增，屋子買賣交易量則大跌。

在雪隆一帶，有些原本要買屋子的人，現在暫且按兵不動，暫時租屋子，期望明年房價放緩。

此外，二手房價訂太高，銀行估價又太低，實價與售價相距太遠，銀行不批貸款，也導致房地產交易熱不起來。

本報接獲一名房產經紀來電訴苦，指產業經紀的收入少了一半，主要是銀行估價太低，導致購屋者付不起太多首期而放棄。

從事房地產行業仲介8年的郭宗建受訪時說，一些屋主以為房地產行情不斷上漲而過度抬高屋價，造成有意購買房屋者紛紛怯步觀望。

這廂開大口‧那廂推波助瀾‧屋主經紀炒高房價

另一名從事6年房地產經理的林建業指出，房價被炒高有兩點，其中之一是屋主叫價太高，另一個則是經紀之間互相競爭炒高房價。

他舉例，當一名屋主要出售房子，甲經紀出價30萬令吉，乙經紀則出價32萬令吉，屋主肯定屬意高價出售，在這種惡性競爭下，房價漸漸被炒高，而導致銀行估價與售賣有很大出入。

郭宗建指出，銀行放貸前進行估價卻低於屋主所開的價錢，兩者的價錢相距太遠，造成新買主必須支付更多的首期，也可能因為負擔不起這麼大筆錢，而買不起房子。

他以一個最近房地產買賣個案為例子，屋主開價15萬令吉，銀行估價僅值12萬令吉。這也意味著，就算新買主能借貸到12萬令吉，也得先付3萬令吉作為首期。

低收入者要存10%首期不易他說，城市中低收入者要存10%作為房子首期已不易，何況是超過20%的首期？

林建業指出，銀行的估價與房子的售價差距介於5至15%，這意味著購買房屋者無法取出大筆首期而怯步，間接造成二手房地產滯銷。加上購買第三間房子只能借貸70%的貸款，導致房地產交易放緩。

郭宗建指出，銀行收緊借貸條件，對於投資者較有利，因為這抑制了部份資金不足，而欲投資房地產的交易，但是投資者有大筆的流動資金，購買房子不是問題。

受此措施最大影響的是真正需要買房子來居住，且處於中低收入者，他們很難獲得借貸。

縱然有者對房地產持觀望態度，認為房價已達飽和點會逐漸跌價，但是郭宗建指出，就算行情再差，100萬令吉以下的雙層排屋或公寓，價格波動並不大。

资讯来源

http://property.sinchew-i.com/node/1526

米兰兵法：如何挑选优质产业【2】 装潢贴士

上一期，我们提到在挑选优质产业时，需要注意或者考量的一些指引，这一期，我们来看看装潢贴士。

（a）购买装修完毕的产业

如果你在装修方面不是很在行，或者你不喜欢自己装修，那么你可以购买合你心意，并且已经全面装修完毕的产业，虽然价格或许会高一些。

如果要为产业大肆装修，就算是一些小细节，例如更换油漆或者瓷砖的品牌，都可以导致你的预算超支数千令吉。

对于毫无经验的人来说，这是很普遍的，他们通常都超支30至50%。

这还不包括在工程进行期间，你需要与数个不同承包商交涉的压力。

（b）先不要急着装修，之后才后悔

不要先为新居装修，让自己的荷包大出血，并面对许多不必要的压力，然后在搬进去居住之后，发现产业或者地点不适合你的家人，才来后悔。

我的前邻居奥博以30万令吉，在吉隆坡购买1间面积900平方尺，2房1浴室的公寓。

他额外花费5万令吉装修，大型装修的范围包括增加1间浴室、意大利大理石地板以及其他等等。

当他的公寓在装修时，我遇见奥博，并问他：“为什么你要花那么多钱，为那么小间的公寓装修？”

他告诉我说，他和妻子都退休了，他们想要享受生活，拥有一个美好的家居环境，对他们是很重要的。他还披露，他们的孩子都在外国定居，只剩下他们两老在大马生活。

我马上便发现他犯了一个很大的错误，但是我没有告诉他。

不到6个月就搬走

事实证明我没猜错，奥博在那里居住不到6个月，便搬出来了。原因是：

a）下午时段，阳光直接照进他的公寓。每天下午2点至6点，室内非常炎热，而且阳光非常刺眼。就算他以很厚的黑色窗帘，以及把空调的温度调到最低，都无法忍受。

b）他的公寓是位于某座热闹的购物中心的后面。每天从早上10点至晚上10点，冷气压缩机的噪音让他们不胜其烦。他们能够做的是为房子隔音。

还有，厨房和晾衣区也面向空调压缩机，但是偏偏奥博的妻子却喜欢下厨。

随着奥博和妻子搬离该公寓后，他将该单位出租。过去3年内，该单位共换了超过6个租客，而且大多数都是在不到6个月内搬走。我怀疑他们离开的理由都是一样的。

因此，对于新产业来说，我建议你们先居住几个周末，或者连续几天，才决定是否大型装修。

【水源短缺区】

近期内，大马将面对水源短缺的问题。一些地区可能难逃厄运，特别是那些从指定水坝或水库获取水源的地区。

这些地区的水源供应或不正常，或者水源品质无法叫人接受。

因此，你需要严谨注意这一点，因为这将间接影响产业的租金价值。

为了确认问题，你可以询问居住在该区的居民，是否面对水源短缺的问题。

（2）公寓或高级公寓的指引

•购买至少拥有2间浴室的公寓或高级公寓

10个人住在同一屋檐下，并共用1间厕所的日子已经不存在了。现在，每所房子都至少要有2间厕所。对于一室公寓，尝试购买至少有1间浴室，或者沐浴与厕所设备分开的单位。

•购买远离垃圾槽、电梯以及楼梯的单位

这个原因在于不要让垃圾槽的恶臭味飘进你的住家，而且你也不想吸引苍蝇和蛆虫进入你家吧！

购买远离电梯的单位是因为那是人们时常经过的地方，他们喜欢在电梯附近谈天、大声喊叫，甚至涂鸦。你也不希望你的邻居经过你的住家，并在等待电梯时偷看你。

【足够停车位】

现在的趋势是，发展商只为每间高级公寓分配1个停车位。但是问题在于，大多数的夫妇或者家庭都拥有2辆汽车或者更多，特别是那些没有公共巴士或者无法步行到轻快铁站的高级公寓。

那么，你应该把你那些额外的汽车停放在哪里呢？这是你需要考量的因素。这不仅仅是你一个人的问题，而是同住一座高级公寓内数百人面对的问题。

如果你在清晨、傍晚或者周末经过一些高级公寓时，你将看到有无数车辆停在路旁，不止是一旁，而是两旁都停满车辆。

这个情况衍生了无数问题，因为入口变得更狭窄，而且你把汽车停放在外面，很有可能被有关当局罚款。

【天花板的高度】

如果你很晚回家，在没有选择的情况下，你只能把汽车泊在半英里远的地方。万一路灯失灵，你的人身安全将受到威胁。

为了确保空气流通以及避免幽闭的感觉，必须确保天花板的高度超过10尺。

我看过许多发展商在建筑过程中偷工减料，为了建筑更多单位，而降低天花板的高度。

资讯来源

http://www.nanyang.com/node/429989?tid=852

米兰兵法：如何挑选优质产业

这一期，我们将通过各种观点，探讨如何选择优质产业以及为其定位。

当你计划购买产业供自用或者作为投资用途时，你都可以应用这些观点，但是，这些观点的重要性或许会略有不同，因为每一种情况的考量都不同。

我们应该把这些观点分类。当你去选购产业时，你可以使用这些因素，作为一份“清单”。

（1）一般指引
（2）公寓或公寓的指引
（3）有地住宅产业的指引
（4）须避免的陷阱

（1）一般指引

在高增长地区购买

一些地点如巴生谷、槟岛以及新山，通常增长率都高于西马的其他地区，主要是这些地点的人口比较集中。

同时，这些地点时常面对交通阻塞的问题，导致人们被逼搬迁到靠近他们工作的地方，以减少上下班的时间与交通开支，导致产业的需求非常高。

基于这些地点的土地供应有限，所以将一直面对产业价格上升的压力。

你可以考虑在即将发展的地区购买产业，例如正在增长且靠近市区的郊区。

随着巴生谷不断往外发展，所谓的好地点就是位于西部的巴生、南部的蒲种和北部的万挠。

随着发展已逐步蔓延至上述地区，激励上述地区获得惊人的增长率。

值得注意的是，不管产业价格多么便宜，必须避免购买距离城市偏远的地区。因为一旦过路费或者车油涨价，你那节省金钱的初衷，便成为白费。

选择基建获提升地区

一旦进入某个地区的通路或者道路基建设施已获提升，产业价格将随之上扬。

那些因地点“不良”而被忽略，且常常塞车的旧区，突然“热起来”，就好比众所周知时常塞车的旧巴生路。

以前，很多人都避免购买这一区的产业，因此，产业价格的上涨幅度不高。随着该区的道路网络获得改善后，从该区前往市区的行程时间也获得大大改善。因此，人们将涌至该区，造成旧巴生路一带的产业价格大涨。

同时，新高速公路也可刺激新城镇的增长。例如，莎阿南大道（KESAS）带动了许多新城镇的增长，包括Kota Kemuning、Bukit Rimau、Bandar Botanic、Glenmarie Cove、Bandar Puteri Klang、Bandar Bukit Tinggi及其他等等。

然而，如果新高速大道是坐落在你家前面，或者你需要绕道而行，那么受影响的产业的价格或许会下跌。

比市价低10至20%买入

如果你要进入产业市场赚钱，方法是掌握产业谈判技巧以及以比市价低10至20%的价格，向卖家购买产业。如果你是打算在购买该产业后长期持有，这一点是非常重要的。

假设你计划在日后转手，以低于市价购买也是很重要的，因为这将确保你在脱售产业时“赚钱”。

不管你是否可以以一个“好价”卖出该产业，你所有的未来成本也是一个很大的疑问，因为有很多内在和外在经济因素，可以影响未来的产业价格走势。

因此，以低于市价购买产业，万一产业价格下跌，起码可以帮你“抵消”损失。

房产方向须理想

这个很容易理解。在全世界各地，太阳是从西边下山。我们居住在热带雨林的国家，每天享受10至12个小时的阳光。下午2点过后，面向西边的产业会很热。

举个例子，在新加坡，面向西边的产业价格通常比面向东边的产业，便宜10至20%。

除了购买面向东边的产业之外，你也可以考虑面向南部或者北部的产业，因为不会太热。

如果你所购买的产业是供自用的话，这一点是关键考量因素，因为在下午的时候，你的另一半或者小孩都在家。

但是，倘若你买的目的是投资，这不是重要的考虑因素。

若你的潜在租客是学生或者上班族，这个并不是问题，因为下午他们不在家。

可是，如果你的潜在租客是有小孩的家庭，这将成为他们的重要考量因素。

最好面向自然景观

与其他产业相比，这些产业的价格会稍微高。面向大自然，如公园、湖以及其他等等，感觉会比较舒适。由于是开放的空间，所以会比较通风和凉快。

如果预算允许的话，购买角头间单位。

角头间单位比中间单位更具伸展空间。如果是有地产业，你可以有更多选择去进行装潢、重建你的房屋以及其他等等。

例如，你可以在获得相关机构批准后，拆除整间房屋，然后重建你的理想房屋。

至于店铺，角头间单位的店前拥有更大的空间和能见度，可以有更多空间让你的租客置放招牌。因此，产业的价值与租金将会更高。

资讯来源

http://www.nanyang.com/node/428145?tid=852

辦公樓租賣相宜

  2012-03-05 14:30

吉隆坡市郊的分層辦公樓，例如Sentral Vista、吉隆坡生態城以及MBMR大廈，皆取得不錯的銷售率，平均介於70%至100%。

雖然接下來有龐大的空間供應將加入市場，不過，還未造成出租率下跌的局面，在吉隆坡市區，平均出租率為84.8%，市郊的數據則是87.5%。

吉隆坡市區與市郊A級辦公樓的出租率較高，分別是87.0%及89.8%，租賃市場保持活躍， 租戶主要來自石油與天然氣以及金融領域，例如Weatherford及Transocean，租下G大廈大約3萬1千平方尺的空間；花旗集團則在Cap Square辦公樓ll租下大約10萬平方尺。

國油公司承諾租下Vista大廈的3萬平方尺，Technip與蜆殼石油則在新建成的成隆大廈租下7萬7千300平方尺。

资讯来源

http://biz.sinchew-i.com/node/57696

依需要購置房產

房地產可能是一個人一生最重要，甚至是唯一的投資！也因為這樣，許多人就得朝適合自己需要的方向規劃，例如依投資時間的長短、金額的大小，以及風險高低做靈活運用的考量。

專家表示，買房的最大心得就是不要太貪心，要考慮自己的預算和用途，觀察房產市場的循環機制，在不同時段出現的機會，考量其中的優勢，再配合自己的購屋條件來選擇房屋。

在城市工作的人，基於選擇較多，有不少人將目標轉向公寓大樓，這些人屬意共管公寓，主要是有保安員把關出入的、有健身房、泳池、中庭花園等公用設施、還有停車場，即方便又住得安心，其中有不少業主是過去居住在有地花園社區的退休夫婦。

有些人喜歡新建成的房屋，也有些人偏向3、5年屋齡的轉手房屋，並且是一個已發展起來的社區，擁有完善基本設施。

喜歡基本設施完善的建成屋社區，可以免去敲敲打打的裝修階段，吵雜的聲音、裝修工人頻密的進出，在一定程度上會影響生活的質量。

說到裝修，最好是力求簡單的室內家具擺設，如果多數是可移動的家具，在賣屋時，不會造成太大的負擔，整間房子保持整齊的原本狀況，可能更容易脫售。

房屋最好能保持明亮，客廳、飯廳、甚至廚房，最好是有明亮的空間，不論是家人、訪客或是有意買房的投資者，他們傾向於喜歡房屋空間明亮的單位，至於屋內空間暗淡比較欠缺吸引力。

當然，房屋所在地點，最好是能與基本設施，例如巴士車站、輕快鐵站，或是購物商場距離不遠，出入方便，地勢稍高更好，不會一雨成災。

當我們置身在幽靜的住宅社區，也能享有大都會的生活品質，對大多數的業主來說，應該是最好不過的事。

资讯来源

 http://biz.sinchew-i.com/node/57951?tid=8

半年未交屋‧可否要求賣主賠償損失

林小姐2011年中買了一間二手的房屋，已付了10%的首期錢給賣主，同時，已經與律師簽署買賣協議，根據協議，2011年9月就能拿到房屋鎖匙，可是，至今還沒有拿到房屋鎖匙，原因是屋主與上一個賣主之間有問題。
上個賣主申請第三者加入把房屋給凍結了，現在要等屋主和上個賣主談好了才能將房屋交給她，屋主一直拖延沒有把問題解決，林小姐已經等了半年多，還沒得到房屋。
請問：“我可以要求屋主賠償這段時間的損失嗎？可以對屋主採取法律行動嗎？”

答：林小姐與賣主簽署的買賣協議，如果有列入延期交屋，林小姐可以提出要賣主賠償的要求，林小姐可以向其律師提出，雖然其律師應該也曉得有關問題，不過，律師樓每日要處理的個案不少，可能未能準確記下每個客戶的購買產業交易進程。

林小姐應該不時向律師或其助理反映及跟進有關的問題，另外，林小姐購買的房屋是否為非永久地契單位，如果是租賃契約的房屋，一般交易需要6個月或更長時間才有可能完成。

購買租賃契約的房屋，需要尋求州政府的批准，待申請批准後，從批准日算起的3個月內完成交易。交易遲完成，如果問題出自買方，買方需賠償逾期付款利息，同樣的，如果交易遲完成，原因出自賣方，賣方也應賠償買方時間中的損失，一切以買賣合約的說明的條規為主。

资讯来源

http://biz.sinchew-i.com/node/57937

願付較高租金‧跨國公司愛A級辦公樓

2012-03-11 19:22

吉隆坡A級辦公樓，以國油雙峰塔的租金最高，每平方在14令吉之間，接下來是明訊大廈，每平方尺10令吉。

介於8令吉與超過8令吉的分別是Vista大廈與IMC大廈，其他商業大廈的租金，基本在每平方尺6令吉或超過6令吉的水平。

世邦魏理仕認為，需求集中在A級辦公樓，特別是跨國公司，主要是這些辦公樓的軟硬體設施比較完善。

此外，跨國公司願意支付較高租金，以享有較佳的設備，國油2大廈以平均租金每平方尺14令吉出租，租戶多數是國內外的大企業。

不過，商業產業空間供應過剩可能對辦公樓租金造成壓力，預料在未來幾年，租金走勢可能持平，在過去的兩年，市中心首要大廈的租金問價介於每平方尺6至10令吉之間，少數一些大廈，例如國油雙峰塔2及明訊大廈，每平方尺租金在10令吉至14令吉之間。

资讯来源

http://biz.sinchew-i.com/node/57939

房貸供完‧須進行解押

彭先生說，他在去年12月供完了他的雙層排屋產業貸款，那是他15年前以20萬令吉、在轉手市場購買的房屋。
產業貸款供完了，他想贖回房屋的地契，銀行貸款部的職員告訴他，必須交由律師協助處理，還要支付律師樓一筆費用。
針對這點，他感到納悶，為何已經還清房屋貸款，還要支付律師費以贖回地契？為何銀行不能直接將產業的地契交還給他？
請問：
1.取回房屋地契涉及哪些手續？
2.如今地契是存放在銀行或律師樓？
3.我是否應該通過律師取回地契？或者直接向銀行取回？

答：我們向銀行貸款，以地契作為抵押，包括註冊在銀行名下，當貸款者還清銀行貸款，需要辦理解押手續，解除產業作為抵押資產的限制。

彭先生可以通過銀行的律師，或是自己屬意的律師，代為處理房屋的解押手續，律師處理好相關文件，才能協助彭先生領回正本地契。

首先，彭先生須從銀行領取一份文件，證明產業貸款已經還清，然後進行解押手續的辦理，在辦理解押手續的過程中，貸款者將與銀行在解押表格上簽名，銀行隨後將連同地契、地稅單、門牌稅單，一起呈給土地局，以便將之前的抵押改為解押。

律師樓徵收的費用，從數百至上千令吉，視產業的價值而定。

銀行貸款賬戶將關閉

另一名讀者李小姐說，她的產業貸款還有幾期就可以還清，不曉得償還房屋貸款後，下一步應該進行哪些手續？

她說，其公寓價值大約18萬令吉，當初購買時，售價大約是15萬令吉。

林若輝律師說，在償付全部貸款後，銀行會通知客戶其房屋貸款賬戶將會關閉。

如果未有分層地契的公寓單位，需向高等法庭申請解除授權書，將原本的買賣合約贖回來，如果已有分層地契，可將分層地契拿到土地局辦理解押手續，這一切皆可委托律師負責處理。


资讯来源
 
http://biz.sinchew-i.com/node/57938

發展商未繳地稅‧售工廠交易受阻

鍾姓讀者說，他在不久前出售一間已建好的工廠，這家工廠至今仍未擁有個別地契，在敲定交易後，他已收取買方支付的10%首期錢。
由於銀行獲知發展商未呈交一筆數目相當大的地稅給土地局，因此不批准買方申請的產業貸款。
面對以上問題，鍾先生想知道，萬一交易拉倒，買方能拿回10%首期錢嗎？
1.如果賣方拒絕退款，買方採取行動，雙方的勝算有多高？
2．賣方能向發展商索回已付的批准交易費及地稅嗎？
3.取消買賣合約的話，雙方的損失由誰負責？

答：鍾姓讀者是在轉手市場進行產業交易，買賣雙方簽署的不是標準合約，即使是與發展商購買，由於工廠不是住宅產業，不受房屋發展法令約束，因此所簽署的也不是標準合約。

鑒於不是標準的合約，雙方存在的任何爭議，皆以買賣合約作為爭取利益的基礎。

業主付給發展商的地稅，發展商應該交給土地局，發展商失職沒有交給土地局，如果土地局也沒有採取跟進行動，他們都失責，不過，發展商遲早需將這筆錢連本帶利交給土地局。

但是，由於發展商沒有繳交地稅，在交易進行期間涉及的相關方面，因為地稅問題僵持不下，受影響者蒙受金錢與精神上的損失，可以向發展商追問，希望問題能獲得發展商正視。

在雙方簽署合約之前，買賣雙方律師的確有義務查清楚，包括發展商存在的問題、瞭解銀行批准貸款的程序與條件。

资讯来源

http://biz.sinchew-i.com/node/57935

銀行發放貸款後‧買主就可領鎖匙？

劉先生說，他於2011年10月簽署二手房屋買賣合約，購買一間房屋，3個月後接獲銀行發給的貸款獻議書，不過，銀行在今年2月才發放貸款。
請問，銀行發放貸款，是否就可以領取鎖匙。不過，律師卻說，必須等到地契辦理好才可拿鎖匙。請問甚麼時候才可以領取鎖匙？
“如今已過了4個月期限，我是否須還利息？”根據買賣合約其中一項條文，在寬限期內的一個月內，必須以6%年利，按購買價未繳清的數目支付賣主利息。”

答：銀行在律師將地契呈交土地局，獲得土地局接收後，這是最重要的環節，證明產業的轉換擁有權可以順利註冊在買主名下，才會釋出貸款給買方的律師，律師隨後才轉交給賣方的律師，以便賣方律師轉交給賣主。

一旦賣方接獲其律師通知，買方的貸款銀行已釋出產業貸款，並已交到買方律師樓，賣方就可以移交鎖匙給買方。

劉先生可以向律師樓瞭解，買方的產業貸款是否已在其律師樓。

另外，假如買賣合約說明過了寬限期後，買方必須支付賣方逾期付款利息，那麼，買方需要履行合約的精神，除非能夠證明延誤並非買方，而是賣方造成。

资讯来源

http://biz.sinchew-i.com/node/57936

吉隆坡迈向 世界级大都会

2012-03-11 14:06

 

 

 

一个大都会的动力，除了霓虹灯的绚丽与璀璨，也包括了蕴涵在内部的经济活力与商业动脉。

因此，举凡全球著名的大都会，都会是一个国家或经济体的政经文教中心。

吉隆坡是我国的首都，也正迈向世界级大都会的发展方向，然而，她是否具备了应有的条件？

亲商政策强化国家经济 隆力招百家外企

所谓的“大都会”（Metropolis），是指一座大城市或市区，通常是一个国家或地区的重要经济、政治与文化中心，同时，也是区域与国际的联系与通讯的重要枢纽。

一座城市不断在改变，主要是反映居民的活力。现在已经不是国家之间的竞争，而是大城市之间的竞争，每座大城市都尽全力发展，竞相吸引更多企业的青睐与常驻，以协助推广国家经济发展。

为了达致全面城市化，吉隆坡正以充满活力的姿态，朝大都市的目标前进。

目前，我国首都吉隆坡的人口已经累积至167万人，成为开埠以来最高纪录，每平方公里为6891人。

为了强化国家经济，我国政府在最近宣布了一个亲商政策，目的在于吸引更多外国机构与企业，在大马特别是吉隆坡成立公司。

根据2012年财政预算案，政府建议为符合吉隆坡国际金融区（KLIFD）地位的公司，提供100%免税（为期10年），以及豁免贷款与服务协议的印花税，以促进吉隆坡国际金融区的发展。

为了吸引这些公司并成为国家的收入来源，政府还推出了大型基建项目，致力提升大吉隆坡的交通网络。

政府已经拟定在2017年，完成捷运工程计划（MRT），届时，预计将可刺激到市中心上班的员工人数。

西方前景暗淡 中东局势不稳 资金转投东南亚

西方国家的经济前景欠稳，加上中东地区的阿拉伯春季起义和不稳定，导致许多投资者转投新兴市场，如东南亚的市场。

亚太国家（除了日本以外）的经济取得正面增长，足以证明了上述说法，因为跨国公司相继把区域总部迁至新兴市场，成为驱动新兴市场经济的火车头。

同时，新兴市场吸引跨国公司青睐的另外一个因素是，它们拥有年轻精干的员工。

大马世邦魏理士（CBRE）董事经理史龙展称：“吉隆坡肯定可从中受惠，因为这里的办公室租金还是比区域便宜，而且住宿也不成问题。”

为了进一步提升吉隆坡为全球城市，政府成立了InvestKL，以便在2020年之前，吸引100家跨国公司在吉隆坡设立区域总部。

政府将采取适当措施，以确保直至2014年的办公室面积能够拥有持续的认购率。

隆城中塔3 今年竣工推高租金

值得一提的是，第三座吉隆坡城中城塔（KLCC Tower 3）将在今年竣工，届时将供应80万平方尺的办公室面积，并把租金进一步推高至每平方尺11令吉。

吉隆坡市中心的其他建筑物，如Vista Tower、Menara Dion以及Menara IMC的询问价，每平方尺8令吉。

吉隆坡办公室市场每年均保持稳定的交易额，大约是15亿令吉。在交通网络集中的地区，平均售价是每平方尺1100令吉，回酬介于6至7%。

坐落于金三角的回教银行大厦，是去年第二季内唯一一座完成的办公大楼，净租用面积（NLA）有35万5000平方尺。

另外，大城市（BRDB，1473，主板产业股）在去年7月份，以4亿4000万令吉把Cap Square Tower（面积为60万平方尺）卖给德国机构基金——联盟投资房地产，成为去年第三季最受瞩目的交易。

首重完善交通系统

史龙展表示，政府打造便利的捷运系统，主要希望有助于舒缓当前的交通堵塞情况，并鼓励更多企业租用市中心的办公大楼。

Wealth Mastery Academy私人有限公司总执行长王宁炎也认为，若我国想把吉隆坡“进化”成大都市，打造完善的交通系统是必须的。

“建立捷运系统是成为大都市的必备条件，而且交通发达也有利于带动周边的产业价格。”

执行能力决定一切

“我国拥有许多良好的规划，但是成功与否，在于政府的执行能力，基于多个大型计划刚推出不久，预计需要三至五年，才可以看见成效。”

根据王宁炎的观察，泰国的发展日益走强，员工素质也越来越高，所以大马有必要在加强国家的基建设施之余，也重视人才培训计划，以便提高吸引外国企业前来投资的筹码。

生活成本比狮城低

“还有一点值得一提的是，新加坡的开销太高，更加凸显大马的生活成本偏低的优势，加强外国企业选择前来大马投资的理由。”

他表示，大马的地理位置理想，加上航空业发展蓬勃，政府放眼成为亚洲航空枢纽，再配合“我的第二家园”计划，将有望鼓励更多外国人考虑选择我国为第二家园。

“总括而言，吉隆坡能否成为大都市，在于政府的执行力。”

推动转型“城市化”大马

为了将大马“城市化”，政府致力通过表现管理和履行单位（PEMANDU）推广政府转型计划（GTP）以及经济转型执行方案（ETP）。

政府转型计划及经济转型执行方案旗下的两大重头戏，分别是国家关键成效领域（NKRA）及国家关键经济领域（NKEA）。

根据《2011/2012年经济报告书》，政府将为国家关键成效领域及国家关键经济领域，分别拨款74亿及40亿令吉，以便推动国家迈入高收入国的目标。

作为国家关键成效领域城市公共交通兼国家关键经济领域大吉隆坡/巴生谷主任，阿末苏海里活跃于全国各大会议与座谈会，与公众分享表现管理和履行单位为上述两大项目所推行的活动与付出的努力。

以下是阿末苏海里针对某些疑问的解答：

成高收入经济体

问：本区域的其他国家也有类似经济转型执行方案的策略计划（如印尼的最新基建计划以及新加坡立志成为区域的研发中心）。与其他国家相比，你怎样看待大马的效率？

答：经济转型执行方案是独特的，因为它很专注，有12个国家关键经济领域，以及131个启动计划（EPP）。

经济转型执行方案拥有具体的目标，那便是让大马在2020年成为高收入经济体。届时，我们预计这个方案可吸入高达4440亿美元（约1.332兆令吉）的国内外投资。

这个方案必须制造330万份工作，以便将人均国民总收入（GNI）从2009年的6700美元或2万3700令吉，增至2020年的1万5000美元或4万8000令吉，以及通过此举让国民总收入按年增长6%，以达致目标。

改善投资者信心

问：从经济转型执行方案进行至今，外国投资者的口碑如何？

答：经济转型执行方案改善了整体投资者的信心。截至去年6月30日，经济转型执行方案已推出65个启动计划，来自本地与外国所承诺的投资数额已高达1700亿令吉，预计将可在2020年带来2200亿令吉的国民总收入。

这些巨额投资主要来自私人领域，很多是国际企业，例如Advanced Micro Devices（AMD）已在赛城开设了一间全新的全球服务中心（投资约5亿令吉）。

在国家关键经济领域医疗保健方面，Biocon公司投资了5亿令吉，在马来西亚依斯干达特区定制的生物科技园和生态系统——BioXcell成立1间厂房。

另外，通用电气公司（General Electric）也计划兴建1间远程放射枢纽——Nexus诊断服务中心，投资额为3000万令吉。
欲知更多关于相关投资的详情，可浏览我们的网站http://etp.pemandu.gov.my。

添加吸资卖点

问：你认为马来西亚的优势是什么？

答：传统上，大马的卖点一直都是策略地点、良好基建、员工可操一口流利的英语，以及强劲的领导能力，推动经济转型。
现在，有了经济转型执行方案，让大马添加了一个可吸引投资者的卖点。

已招2跨国公司

问：表现管理和履行单位的目标，是希望吸引跨国公司将区域总部迁移来大马，自从该单位首次到海外宣传后，有多少家外国公司已经参与？表现管理和履行单位是否有稍微调整过最初的建议书？

答：所有国家关键经济领域均旨在获得外国投资，而在大吉隆坡/巴生谷计划下，第一个启动计划（EPP 1）的“跨国公司吸引力”，目的是吸引100家跨国公司，希望他们将区域总部迁至大吉隆坡或巴生谷地区。

自从推介经济转型执行方案后，已经有两家跨国公司——斯伦贝谢公司（Schlumberger）以及贝宝（PayPal）在这里启动了它们的区域公司的运作。

9计划4大元素

问：在经济转型执行方案下，唯一关于产业部分的便是大吉隆坡计划，但是有些人批评，它的焦点被缩小了，你对这点有什么看法？

答：无论是任何计划，都需要专注焦点，这将确保我们专注所需要进行的工作，取得想要的结果。

大吉隆坡或巴生谷计划的重点，就是在2020年成为全球20大经济增长城市，以及全球20大最适合居住的城市。为了达致这个目标，大吉隆坡或巴生谷 计划已经确定9个启动计划，并强调四大元素，包括吸引力、联系、新地点以及强化服务。同时，对于剩余的11个国家关键经济领域以及其他经济领域，包括产业 领域来说，大吉隆坡或巴生谷计划也是一种增长催化剂。

InvestKL招百家外企

问：InvestKL主要是扮演什么角色，其关键绩效指标（KPI）是什么？

答：InvestKL的主要目的是吸引全球100家顶尖跨国公司，将区域总部迁移至大吉隆坡或巴生谷。预计这些跨国公司可在2020年，贡献共400亿令吉的国民总收入，以及制造大约23万份新工作。

办公室面积供过于求

欲吸引跨国公司在大马设立区域总部，我国必须先做好万全准备，确保供应充足。

单单是去年，办公室面积的新供应逾400万平方尺，超越每年平均介于200万至300万平方尺的需求。

到了2014年，办公室面积将额外增加1000万平方尺，其中有400万平方尺（9座建筑物）是坐落在吉隆坡金三角。

根据国家产业资料中心（NAPIC）的2010年产业市场报告，目前，吉隆坡可供应的办公室总面积为7572万平方尺，其中2283万平方尺是位于金三角。

第一太平戴维斯研究（Savills Research）的吉隆坡办公室2011年下半年报告则指出，吉隆坡市中心的新供应已经在年杪超出352万平方尺，将可供应的总面积增至2635万平方尺。

空置率有上升风险

对于办公室市场的实际情况，史龙展说：“目前的办公室空置率相当健康，处于13%水平。”

可是，随着新供应不断增加，空置率将面对上探的风险，有可能会上涨至大约18至20%。

尽管如此，办公室租金保持稳定，主要办公大楼每平方尺叫价7至7.50令吉。

打造最宜居住城市 隆生活成本占优势

尽管我国的通货膨胀率不断上升，以及令吉兑美元走强，但是与区域内的其他国家相比，我国的生活成本还是属于偏低。

根据咨询公司Mercer的调查，吉隆坡的生活成本排名第104位，显示我国的生活成本远远低于全球其他国家。

通胀压力不能幸免

Mercer是根据其制定的生活成本指数作为衡量标准，这概括200种产品，如产业、家庭开支、交通成本以及货币波动，以反映公平的计算制度。

许多亚洲国家均受到通货膨胀的压力，马来西亚也不能幸免。

去年6月份，消费者价格指数按年上扬3.5%，写下自2009年3月份以来新高。令吉兑美元也走强，并在7月份保持平稳表现；总括而言，令吉的表现不一。

最近几个月，令吉兑美元、欧元及人民币走强。过去1年来，令吉兑美元增值了8%。

根据马来西亚经济研究院（MIER）的2011年第二季大马经济前景报告，随着宏观经济基础逐步获得改善，今年令吉兑美元有望保持平稳在2.95。

一直以来，大马都在为国民提供汽油补贴，惟为了更好地管理国家资源，我国已经逐步减少各种产品的补贴，包括汽油，并且致力寻求其他方式改善公共交通系统，以减少对消费者的冲击。

在产业价格方面，与邻近国家首都相比，吉隆坡市中心的产业价格可称得上“可负担”。

366亿发展吸引外企青睐

根据国家产业资料中心的2010年产业市场报告，位于吉隆坡孟沙的高级公寓叫价每平方尺约611令吉，同一个单位的月租则是5500令吉。

基于吉隆坡立志于2020年吸引100家跨国公司前来我国成立区域总部，因此，吉隆坡金三角的办公室面积，将在截至2014年，额外添加大约400万平方尺。

我国希望通过上述举措，让服务领域更为活跃，从而刺激国家经济增长。

外籍人士在规划搬迁以及居住计划时，所考量的其中一个重要因素便是生活成本。

在经济增长的推动下，生活成本自然会随着时间的推移而提高。为了继续成为一个可行的商业据点，大马正努力将吉隆坡打造成全世界最适合居住的城市之一。

为了达致目标，大马已经采取了行动，包括备受全国瞩目的经济转型执行方案，大肆改善公共交通系统，如捷运计划（MRT）以及现有的轻快铁路线与火车服务等，预计发展成本高达366亿令吉。

总而言之，我国政府希望通过以上各大措施，加上生活成本等因素，吸引跨国公司的青睐。

资讯来源
http://www.nanyang.com.my/node/428159?tid=688

 

經濟放緩‧貸款不易‧亞洲房市受衝擊

 2012-03-11 19:46 

美國經濟復甦保持疲弱、歐元區債務危機深化，加上區域政府採取的冷卻產業市場措施，繼續對2011年第四季的住宅房產買家造成衝擊。

買家與投資者採取觀望策略，對房產價格看法意見不一致，造成雙方需要較長時間才能敲定買賣協議。

在第四季，豪華房屋的價格繼續走下坡，世邦魏里仕亞洲豪華住宅價格指數顯示，按季下跌1.5%，2011年第三季已下跌0.2%。

經濟成長放緩，買家與投資者持有的謹慎態度，加上旨在冷卻房產市場的措施，是造成房產價格下跌的主要原因，在10個跟進的市場中，其中7個的價格下跌，以香港為主，按季下跌5.4%。

世邦魏理仕亞洲豪華住宅租金指數，在2011年第四季按季下跌2.0%，是2010年中市場反彈以來，首次出現按季下跌。

香港跌勢最大

香港跌勢最大，按季下跌7.0%，在全球經濟走下坡之際，海外專業人士對租賃房產的需求放緩，北京、上海及廣州的租金將續上揚，在房產購買面臨限制條件的約束之下，有潛能的買家被迫加入租賃市場。

在接下來的幾個月，交易量與價格保持偏軟，發展商特別是在中國，提供折價優惠，以及推出較廉宜的單位。香港及新加坡的價格料保持適中，主要是投資者購興退減，還有信貸條件保持嚴謹，亞洲各地的租金料進一步疲軟，跨國公司減少聘請僱員，影響前來本地區的海外專業人士。

報告指出，亞太經濟成長在2011年第四季保持適中，主要是全球進口需求偏軟，泰國水患效應影響深遠，工業產量下跌。

在中國，有關方面在3年內，首次削減銀行儲備金比率，嘗試推動成長稍緩的經濟，房屋價格成長停 滯不前，有助於舒緩硬著陸的隱憂，區域勞工市場開始顯示嚴緊跡象，新加坡及香港的金融公司採取裁員行動，東南亞製造業的就業成長也顯示減緩，美國經濟復甦 脆弱，加上歐元地區仍未排除債務危機，這些都是主要的隱憂。

亞洲的產業借貸市場保持嚴謹，購買產業的步伐繼續受到抵押貸款受限的影響，在大馬國家銀行指示當地銀行，以借貸者凈收入（非毛收入）為審批基礎，造成貸款的批發更為嚴謹，家庭能借貸的數額也相應減少。

中越銀行融資仍緊縮

中國及越南當地發展商提供的銀行融資依然緊縮，促使他們尋求替代資金來源，即使是借貸成本較高也在所不惜，與此同時，產業銷售疲弱，造成許多發展商面臨財務緊縮問題，迫使他們削價以推動銷量。

在2011年第四季，新加坡推出附加印花稅，以削減投機性資金流入產業領域，此舉料將能逐漸影響豪華房產的價格與銷量。

韓國首爾市政府，透過降低產業盈利稅，採取寬鬆的放貸政策，放寬首爾市南部地區的公寓再發展計劃條例，中國及香港的有關方面則維持原有政策。

资讯来源

http://property.sinchew-i.com/node/1522

可負擔房屋需求殷切

配合政府推行的國家屋業發展政策，今年本地的房產市場，“可負擔房屋”計劃是市場的發展焦點，產業發展領域轉向中檔房產，巴生河流域年輕人口的長期需求，足以支撐這個領域繼續成長。
發展商積極購地

雪隆巴生河流域及其他州屬的產業發展商，正積極購地或申請轉換土地用途，以順應大市的發展趨勢，興建更多的可負擔房屋，協助更多年輕人實現購屋計劃。

世邦魏理仕執行董事克里斯托弗博伊德、董事經理史龍展異口同聲表示，儘管產業價格上漲，不過，巴生河流域產業市場不會出現泡沫，在過去的2年，估計產業價格增幅在25%之間，2009年之前大約是13%，價格增長主要受到供求機制不均衡的影響。

市場需求促使產業價格上漲，經濟基本原理告訴我們，當價格上漲至天價的水平，接下來泡沫可能產生。

在這之前，市場盛傳檳城產業市場潛在泡沫風險，針對這點，永利行國際產業顧問公司高級伙伴倪傳鵬說，未完工高檔共管公寓的投機性買家，比較可能面臨泡沫的風險。

“這些買家購買的是價格介於70萬至130萬令吉的高檔共管公寓，不論產業市場是否潛在泡沫，檳城的住宅產業市場將保持堅穩，特別是一些位於策略性地點的產業。”

房價漲勢縮小

市場報告指出，從2004年開始，住宅產業的新增供應處於下跌趨勢，2008年市場進一步下 跌，全球金融危機的爆發、嚴緊的房產計劃簽批是其中一些因素，不過，融資利率偏低，推動市場在2009年恢復對房產的購興，只是市場增加新的產業發展計 劃，可能造成產業價格的漲勢縮小。

高檔住宅受衝擊

明顯的，高檔住宅產業受到衝擊，在市郊等地每單位售價超過300萬令吉的半獨立及獨立式洋樓，交易步伐放緩，國家銀行實施的較嚴謹的融資比率（2010年10月起、第三間房屋貸款最高融資額度在70%），對產業市場造成一定程度的衝擊。

如上面所述，當前產業市場的關鍵詞是“可負擔房屋”，因此，產業領域開始轉向中檔房屋的發展，市場購興集中在40萬至60萬令吉之間的單位，中檔市場的買家準備購買共管公寓，對他們來說，要購買有地房屋更難，史龍展預測，吉隆坡市區將增加面積較小共管公寓的供應。

供應龐大
公寓市場滯銷

不過，龐大的共管公寓供應量，可能造成市場出現滯銷局面，對大型面積的單位來說，這尤其嚴峻，根據統計數據，吉隆坡大約42.7%中高檔共管公寓供應量分佈在市中心，例如吉隆坡城中城、中央商務區／武吉免登及安邦一帶，另外35.6%位於滿家樂。

吉隆坡三大共管公寓區（吉隆坡城中城、孟沙及滿家樂）的資本價平均值，自2009年以來保持穩定，不過，每平方尺租金從2007年起開始下跌，反映租賃市場較弱。

的確，租賃市場保持疲弱，特別是大馬的海外專才人口不多，不過，產業的資本值保持穩定，利率走勢穩健，加上一些海外買盤，構成了最大的扶持力度；世邦魏理仕指出，海外買家佔吉隆坡豪華共管公寓總交易量的23.7%。

租賃市場疲弱

放眼接下來的日子，世邦魏理仕預期巴生河流域的住宅產業市場，年輕及成長中的人口為產業市場的後盾。數據顯示，巴生河流域40%的人口，年齡在19歲以下，這意味在接下來的20至30年，市場對產業的需求保持強勁。

此外，巴生河流域的家庭規模，平均為3.88人，比新加坡及香港的3.2及2.8人稍多，假如更多的可負擔房屋計劃推出市場，潛在的需求是無可限量的。

萊坊國際產業顧問公司
董事經理黃有福 住宅產業最活躍

由於土地資源有限，加上建築成本上漲，黃有福預期2012年的產業市場處於上揚格局，以交易量及成交總值而言，住宅產業繼續是產業市場最活躍的領域，一些房產單位的價格，特別是位於熱門地點的有地房屋，價格將持續上揚，儘管揚升的幅度可能放緩至5至10%之間。

鑒於供應有限，巴生河流域有地房屋的表現持續向好，提昇房產質量的國民，可能轉向圍籬產業；另外，一些探討成長潛能、資本增值的投資者，將把目光轉向發展商新推出的優質房產計劃。

此外，發展商將繼續推出設計革新、展現時尚生活格局的單位，例如建築面積傾向於較小及中型款式，以掌握目前的發展趨勢，迎合多數人的購買與負擔能力。

高聳住宅增值空間大

黃有福認為，坐落在出入方便的高聳住宅產業，包括位於建議中捷運系統不遠的產業計劃，預料將擁 有更多的增值空間；另外，在家裡上班的趨勢將日趨普遍，不少發展商推出更多這類型計劃，以改善銷售與現金流量，這些單位的面積多數在500平方尺之間，價 格比較有競爭力，而且容易出租，加大了產業單位的吸引力。

亨利行市場私人有限公司
首席營運員鄧志明 中價屋成焦點

亨利行市場私人有限公司首席營運員鄧志明說，產業市場走勢保持穩定，產業價格不會大幅波動，發展商將把焦點轉向興建多數人有能力購買的可負擔中價、面積較小房產單位。

另外，有地房屋將繼續享有可觀需求，主要是資本的增值比較理想，坐落在理想地點、面積較小的公寓／服務公寓，也可繼續享有不錯的租金回酬，是比較有吸引力的投資選擇。

在2011下半年，產業市場走勢稍微偏軟，主要受幾個因素的影響，國家銀行實行貸款佔屋價70%（針對第三間及以上房屋）的措施開始產生效應，擔心全球經濟走勢放緩、投資者普遍持謹慎態度，回酬率較沒有吸引力，以及不容易爭取理想租戶。

2012年的辦公樓市場，預料出租率與租金水平，將因為更多出租空間加入市場，擔心供應過剩導致面對壓力。

永利行國際產業顧問公司
高級伙伴倪傳鵬 首次購屋可選二手屋

倪傳鵬建議首次購屋者，在轉手市場尋求有地房產，最近推出的一些新計劃，價格已介於頂峰水平。

他個人認為，檳州的新產業計劃價格偏高，不過，還不至於“迫使”首次購屋者到威省購屋，目前，威省的產業價格屬於比較多人有能力負擔。

“我認為首次購屋者在二手市場購屋，然後稍微裝修一番還是可行的。”他指的是直洛貢巴及雙溪阿拉等地的房產。

另外，一些手上擁有較多現金的人士，可以探討比較新的發展地區，例如檳城東南部的浮羅山背及峇株茅，浮羅山背的受歡迎度，可從最近國雲集團（PLB,7055,主板建築組）推出住宅產業計劃，從市場很好的反應獲得證明。

當然，可負擔產業的價格未必可以長久保持在原位，倪傳鵬指出，峇株茅已吸引到不少產業買家，這 裡的產業價格繼續上漲，年漲幅可能多達15%，主要是檳島與威省之間興建第二大橋，帶動產業市場後市看起，而且檳島與威省之間銜接性改善，兩端將有更多基 本設施，有助於於進一步推高產業的售價。

“有鑒於此，峇株加灣的產業價格也開始上揚，峇株茅的產業買家多數是購屋者，峇株加灣比較多投資者。”

不過，由於國家銀行的貸款指南，嚴謹管理信貸的發放，部份產業買家可能不容易取得貸款，產業的交易步伐可能稍微放緩。

結語：
世邦魏理仕執行董事克里斯托弗博伊德認為，假如放眼長期投資，不妨探討吉隆坡市郊至芙蓉週邊地區的產業，市場的發展形勢通常會從市中心、配合基本設施的擴展往外移，人口的增長將把擴展步伐推廣，這些地段有可能是未來的發展重鎮。
辦公樓供應過剩

辦公樓出現供應過剩的情況，這供應過剩的情況可能持續至接下來的8年，以年需求量大約200萬 至300萬平方尺計算，在2016年之前，巴生河流域將會有額外2千600萬平方公尺的辦公空間（每年大約500至600萬平方尺），這不包括吉隆坡大都 會的大型計劃，例如Naza TTDI的Matrade、Warisan Merdeka及吉隆坡國際金融區。

在過去的2年，新的辦公空間供應轉向市郊地區，而且形勢將持續下去，新增供應轉移主要是吉隆坡城中城在1998／1999年完工後，市區停止興建高聳商業大廈。

空置率料上揚

至於需求，吉隆坡的空置率料將從目前的13%進一步上揚，吉隆坡市區的辦公樓出租率，預料將受到分散趨勢的影響，不少企業租戶從市中心轉向市郊，市區的需求稍微呆滯，2011年第四季吸納空間為32萬平方尺，比第三季的62萬平方尺吸納空間稍降。

不過，世邦魏理仕認為，需求集中在A級辦公樓，跨國公司的需求，能源供應及資訊工藝設備完善，足以確保租賃保持平穩。

此外，跨國公司願意支付較理想的租金，以取得更佳的服務，例如：國油3大廈以平均租金每平方尺11令吉出租，租金叫價較高主要是因為大廈的技術規格理想，新的租戶多數是國際油氣業者，有一些是從國油2大廈轉向3大廈的租戶。

商業產業空間供應過剩可能對辦公樓租金造成壓力，預料在未來幾年，租金走勢可能持平，在過去的2年，市中心首要大廈的租金問價介於每平方尺6令吉至10令吉之間，只有少數一些大廈，例如國油2及明訊大廈，租金在每平方尺10令吉或以上的水平。

購物商場出租率超90%

世邦魏理仕董事經理史龍展認為，巴生河流域零售產業供應過剩，截至2011年杪，零售產業總供應空間為4千607萬平方尺（137個零售產業廣場），相等於人均7.1平方尺，表現理想的購物商場不多，估計在46至47個。

去年完工的新商場為11個，包括Citta、Viva廣場、吉隆坡城中城陽光廣場擴充中心、 Publika Dutamas、First Subang、吉隆坡節日城市廣場、河清園的肯納格批發城、Space UB、萬撓永旺、Mines2Street廣場及蕉賴鉅人廣場，Atria購物中心與UDA奧盛則在2011年結束營業。

Pavilion租金具上揚空間

零售商場的出租率保持在超過90%的水平，主要購物中心面對排隊租空間的情況（不包括霸級市 場），史龍展看到Pavilion廣場租金存在上揚空間，該廣場於2007年開始營業，到了2011年，每平方尺租金平均17令吉，意味有關租金仍有進一 步上揚空間，吉隆坡城中城陽光廣場每平方尺平均租金在30令吉之間。2011年有幾家大型零售商場落實交易，其中Citta廣場以2億4千500萬令吉出 售給ARA Asia Dragon基金，ARA已積極在大馬收購零售產業。

與此同時，史龍展預見旺沙瑪朱的成長潛能，除了人口增長，優質量的市郊購物商場有限，位於 Alpha Angle的購物商場已經老舊，Wangsa Walk還新，一些租戶如Celebrity Fitness健身中心及電影院做得還不錯，應付市郊社區產品需求的零售商表現可期。

资讯来源
 

http://biz.sinchew-i.com/node/57676

產業出售或轉名‧所有聯名者須同意

謝先生說，他在6年多前與哥哥聯名購買一間屋子，剛開始付還貸款的幾個月，兄弟兩人各付一半房貸分期，之後至今他哥哥就不再支付，只是謝先生一個人在支付房貸分期。
他說：“希望可以將房子轉到我一個人名下，不曉得需要甚麼程序？可以不用我哥同意嗎？可以不必通過律師處理嗎？如果需要律師，律師費是如何計算？”
“另外，如果沒獲得我哥同意，能否將屋子賣掉？如果我哥不願意賣、或是不同意將房屋轉到我名下，是否代表沒有其他辦法，而要一直付完房屋貸款？”

答：謝先生面對的是一件看似容易解決，也可以是不容易解決的問題，關鍵在於他哥哥同意或不同意將名字轉移到謝先生名下，或是同意將房屋出售，以減少日後可能出現爭議的問題。

從謝先生來信敘述，他哥哥只供幾期房貸分期，就沒有履行他應該負擔一半供款的責任，如果脫售房屋，平分售屋所得，對謝先生來說有些不公平。

謝先生如果準備將哥哥的半份擁有權轉移到其名下，需要取得哥哥的同意，以便他在買賣合約簽字，如果哥哥同意，也許謝先生需要彌補哥哥之前支付的部份首期屋款、已供還的房貸分期，以及房屋漲價後（若有）的部份回酬。

供期不可拖欠
避免銀行留下不良紀錄

在進行轉名手續時，謝先生需要花一筆開銷，例如律師費、印花稅等，由於只是轉移一半的擁有權，印花稅這部份的開銷，只需繳付半份的費用。

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，只要哥哥一日不同意，謝先生就不可能將產業轉到自己名下，也不可能脫售產業，至於銀行貸款，在過渡期間，謝先生需要按期繳付，這樣才不會存在拖欠的紀錄，或是遭銀行拍賣。

辦理轉名手續，需要律師的協助，律師費與印花稅等費用，以產業的價格作為計算基礎。

资讯来源

http://biz.sinchew-i.com/node/57688

59计划涵盖6大领域 依特区料吸金1393亿

2012-03-09 17:34 

（新山9日讯）首相拿督斯里纳吉宣布，马来西亚依斯干达特区将推行27项启动计划（EPP）及32项优质生活计划，涵盖石油与天然气、旅游、教育、罪案、交通网络和环境六大领域，料可吸引1393亿令吉的国内外投资额。

制造6.8万职缺

他指出，上述27项启动计划及32项优质生活计划，是大马依斯干达走廊与城市转型计划的一部分，料能制造6万8000个旅游、教育和石油与天然气领域的就业机会。

国民总收入255.7亿

纳吉也是财政部长。他指出，上述计划将从今年起落实至2020年，这可制造255亿7000万令吉的国民总收入（ＧＮＩ）。

纳吉今日主持大马依斯干达走廊与城市转型计划推介礼，在会上致词时这么说。

出席者包括首相夫人拿汀斯里罗丝玛、柔佛州务大臣拿督阿都干尼伉俪、国库控股董事经理丹斯里阿兹曼、首相署部长兼表现管理和传递单位总执行长拿督斯里依德利斯贾拉、依斯干达特区发展局总执行长依斯迈依布拉欣及依斯干达滨海控股私人有限公司董事经理拿督林刚河等人。

设实验室集思广益

首相表示，首相署属下表现管理和履行单位（PEMANDU）在去年9月至11月成立一个实验室，汇集州政府代表、依斯干达特区发展局（IRDA）与特区主要参与者集思广益，着手拟议推动此转型计划。

纳吉指出，各造通过实验室讨论了各种课题，统一发展方针，协调利益冲突，同时结合经济转型执行方案（ETP）和政府转型计划（GTP）的策略与方法，针对柔州及特区的发展计划寻求共识。

与柔南特区互补推行

同时，上述转型计划将与马来西亚依斯干达全面发展大蓝图互补推行，打造一个稳固发展兼具国际水准的国家经济走廊。

纳吉表示，政府推动国家五大经济走廊，以及通过“大吉隆坡”计划打造吸资重点，以期大力发展高收入计划，为相关领域如中小企业带来溢出效应。

划定三高潜能领域

首相表示，实验室讨论结果划定了三大具高潜能的经济领域，将从今年起至2020年推行27项启动计划(EPP)，预料届时能为国家带来253亿令吉收入。

他说，当中有八项启动计划属教育领域，政府认为这些计划是为了加强学校、私立与国际高等学府参与的一项努力。

他认为，上述举措将可提升学术人员素质，使依斯干达特区转型成为卓越的创新和研发中心。

至于另外13项启动计划则属旅游领域，其目是为了确保前来依斯干达特区的游客，不会基于交通拥挤和基建设施的欠缺而却步。

“即将推行的计划包括提升各个道路，以确保各种交通工具能通畅无阻地进入依斯干达特区。”

32优质生活计划耗资245亿

首相透露，即将推行的32项优质生活计划需耗资245亿令吉，当中58%或142亿令吉由公共资金所承担，其余42%或103亿令吉为私人界所贡献。

他说，在打击犯罪方面，依斯干达特区将展开10项优质计划；同时也将实施12项计划以提升城市道路与公共交通。在修复城市方面，首相说，实验室已拟出11项计划，其目的旨在为柔佛州注入新活力和修复市区面貌，让它更焕然一新。

他认为，依斯干达走廊与城市转型计划大幅度地改变新山、边佳兰及丰盛港的景观。

资讯来源
 

http://www.nanyang.com.my/node/427784?tid=643

屋頂漏水‧弄壞天花板‧管理層說“經費不足……”

2012-03-05 11:58

葉先生居住在吉隆坡一間共管公寓單位，他說，這座公寓大約有20年歷史，管理層一直是由居民每年開會選出，以往有任何問題，管理層會跟進和修理。可是，自從2010年新的管理層接手後，問題就陸續出現，他就是遇到問題被忽略的其中一個。

他居住的單位是公寓的最高一層，從2011年的3月，雨天過後屋頂就會漏水，他向管理層投訴至今已經超過9個月了，也寫了3次投訴信給管理層，並且親自到管理層的辦公室，而且還到主席的家，要求她跟進和迅速解決他家屋頂漏水的問題。

除此之外，他也親自到大廈行政長官（COB）及相關部門投訴，但是主席以及管理層仍沒有採取任何行動。一直以來，他並沒有拖欠任何管理與維修費，也準時繳費，可是，管理機構卻以沒有資金為理由，要他等待。

請問：“我應該如何解決問題？有沒有任何條例可以針對這位主席的失職要她負責，還有針對屋頂漏水所造成的屋內物品損壞如：天花板的維修與撤換，提出適當賠償的要求？”

答：公寓的屋頂是共管產業，假如公寓的屋頂出現漏水問題，聯合管理機構就要負責，葉先生在書面向聯合管理機構投訴後，如果一而再、再而三沒有行動，葉先生可以表明其立場：“假如管理公司繼續不正視問題，他將向管理機構索償撤換與維修天花板所花的費用。”

上面提及公寓頂樓的屋頂是共有產業，維修的責任落在管理機構或管理公司手上，至於樓層之間漏水的問題，如果漏水的源頭是樓上單位，樓上的業主要負責修理，公寓業主簽署的共管契約有清楚說明。

例如樓上單位的浴室水管漏水，導致樓下單位浴室天花板被污水弄壞，雖然樓上單位的浴室沒有看到污水痕跡，但他擺脫不了履行維修的責任。

許多時候，公寓漏水的問題，由於一些樓上單位業主不合作，經常處理得不好，樓上單位的業主，認為受影響的不是自己，自然不會認真看待；對他們來說，只不過多付一些水費，本身的單位一點也不受損，存在這種心態的業主其實相當多。

關於公寓漏水的問題，管理機構需扮演協調者的角色，協助受影響業主解決問題。

资讯来源

http://biz.sinchew-i.com/node/57687

亲自招租vs仲介代劳

亲自招租vs仲介代劳

当产业准备就绪出租，就得有人负责招租，那谁最适合呢？
无论你亲自招租，抑或委托代理代劳，都各有利弊。
我个人的看法是，业主不该亲自招租，除非这能符合经济原理与效应，即业主拥有大量产业单位 （至少10个），且地点集中，便能自组一个行政单位，处理管理、行销与文件等专业事务。
身为产业经纪培训讲师的我，最不愿意做的就是为自己的房子招租，即使你是一位有经验的产业仲介，也不需要为自己的房子招租。

以下一些资料可供参考：

亲自招租问题衍生

在我国，还有很多人不愿意、不舍得为专业人士提供的服务缴费，更多只相信自己。
在租赁方面，看不开的房东更抛头露面，亲自为大小产业操劳，自行寻找租户。
或许他们认为，这样可省下佣金或经纪费，甚至认为自己会获得更高的租金，或更快找到理想租户。
事实上，以我们的经验反映，一个房东要富有快乐，必须懂得如何利用产业经纪的服务，并非亲自招租，以免得不偿失。这该怎么说呢？

产业经纪联络网建全

最简单的解释，以招租为业的经纪，肯定能提供更大的租户群给业主选出最好的租户，这便有更高的机会找到更好的租户，好的租户比省下一个月经纪费更重要。更何况，产业经纪（中介商）在“江湖”走动多时，已有建全联络网，肯定很快，甚至即刻可以将你的产业出租。
总结一句，亲自招租好处或许一两个，坏处却数之不尽，房东千万别为了省却费用而舍弃经纪不用，只要他们能比你早一个月让你征收租金，给你有更多的租户挑选，那区区的一个月佣金算得了什么？

房东不该招租4大原因

1. 不符合经济原理
亲自招租不符合房东的经济利益及经济效应；出租一个房产，刊登广告、张贴牌子，电话手机响个不停，一般至少也要接触十个有潜能的客户来参观贵屋，那些精神与时间，应由产业经纪代为你付出，房东不值得受苦受气，而一般房东欠缺弹性的时间表也直接的影响了出租的机率。

2. 专业知识重要性
房东的通病就是因为有钱而过于自信，不懂却扮专业反而吃亏。
有经验的产业经纪，绝对能捍卫业主的利益，懂得以妥善的程序处理，让租期内，避免房东与租户之间因租约与误解产生的纠纷。

3. 人身安全财务保障
你或许有看到这样的报道：一位屋主亲自展示欲出租的房子，被佯装为客户的匪徒抢车劫财；另一则新闻更糟糕，女业主被奸污了。
匪徒最喜欢与豪宅屋主直接洽谈，因为业主都是有钱人，而屋主先生竟让娇妻开着豪华马赛地，与陌生人走进别无他人的空屋内，其危险性是存在的。
还没选定租户之前，让他人清楚掌握屋主的身分与资料是不理智的。

4. 谈判基本方位
租屋的条件与价格基本上是必须经过“谈判”来达致理想的结果，而由身为第三者的经纪作为谈判中间人，绝对比房东与租户 “短兵相接”来得容易，来得有利。
我在美国接受“谈判课程”的专业训练时，大师指谈判若自身各有利益，或很自负（EGO），或某方面胆怯，或理亏，最好是通过所谓的仲介（Negotiator）来进行谈判的工作。
房东若在客户面前直接的拒绝要求条件、价格、家具更换等，或不愿意租给对方，都会闹得不愉快或不理想收场.
●转载自郑水兴著作《房东博士》

找合法产业代理 确保利益受保护

找合法产业代理 确保利益受保护

非法产业代理一般上会以一些优惠，如折扣的经纪费、附加服务等来吸引房东，千万别贪图便宜或受甜言蜜语迷惑，轻率将昂贵产业的命运交到这一撮人的手上。
记得! 非法产业代理是房东的梦魇，合法产业经纪才是房东与租户的保障。
我一般上都会建议业主委托产业经纪（或称中介员），切勿亲自招租，省却麻烦之余，也能更有效出租房子。
将房子交给经纪若要有保障，房东本身也必须对法律有认识，熟悉经纪条例，采用合法途径出租产业。
一些屋主在委任经纪代理时仍面对不愉快的经验，屡见不鲜，这主要是因为一般房东对于经纪条例、出租手续、非法代理辨知尚认识不深。
如何鉴定委任正确的产业代理？
首先，我们应该了解如何鉴定代理是否可靠、合法或专业。

合格经纪须训练6年

在马来西亚，产业经纪与律师、会计师或估价师等职业同归一类，皆属专业领域工作。
产业经纪公司是在财政部属下的“产业估价与经纪局”所管辖；合格的产业经纪必须经过2年严格考试、撰写报告、口试以及至少2年实习经验，才能获取专业执照，整个训练过程少说也要6年。
至于合格的执照持有人，必须在法令下注册一间公司营业，才能合法的接受经纪工作，委任客户，也因此才能获得法律的保障。
注册公司所聘请的中介代理（Negotiator）， 也被允许在其公司的名义下进行合法的代理工作。

个案：没执照经纪夹带私逃

彼得是某位发展商职员的朋友，虽然没有经纪执照，但藉着这层关系，他得到该刚建竣店屋20多位业主授权给他代理出租。
短短一个月，彼得租出20个单位，向每个租户征收1000至3000令吉不等的定金，并给他们签署临时合约。但约半个月后，这些租户闹上了发展商公司要找业主，因为彼得挟带总数约5万令吉订金失踪了。

解决方案:
 
如果业主委任注册的特许产业经纪商，则可减少法律上的责任，也可避免与客户直接接触与冲突，更可向有关经纪商索取赔偿。
业主可打电话向大马产业经纪公会(MIEA)或政府部门查询合法代理。可以的话，抽时间上门拜访有关公司，要求盖章签收钥匙，并将有关条件与责任清楚列出于授权代理合约内。
同时，业主必须确定注册公司有购买专业赔偿保险 (Indemnity Insurance), 确保突发事件时的赔偿能力。
另外，特许经纪也必须开设一个客户专用户口 （ Client Account ）为信托作用，方便租户将订金支票开给有关户口，避免像被彼得卷款而逃的事件发生。

产业代理分类
 
特许代理（授权独家代理） - Sole and Exclusive
委托人指示独家房地产经纪替他办事，委托人一般只会作开头介绍，然后交由特许代理处理交易事宜，包括招租与展示、文件处理、接洽其他经纪。即使特许代理并非促成交易的经手人，委托人仍需向特许代理缴付已应允的佣金款项。

独家代理 - Sole Agency
虽然与特许代理一样，都是由委托人唯一任命的房地产经纪，可是委托人可以保留自己完成交易的权力。若业主自己出租该产业，则不需付给有关独家代理任何佣金。

独家联合代理 - Sole Joint Agency
这是独家代理衍生出来的另一类代理，房地产经纪与委托人一起行事，并可根据协议平分佣金，委托人为了加强竞争力，可灵活地委任其他代理办事，同时也保有掌控一名经纪的优势。

多名代理或联合代理 - Multi-Agency or Joint Agency
委任超过一名代理，但只有成功出售产业的房地产经纪才能获得佣金；受委的代理一般不会太多（在三名以内），而且大家都知悉彼此存在。

开放式代理 - Ad Hoc Basic or Open Listing
委托人可以任命不限数额的代理为他办理出售产业事务，并设定特别的准则，只有成功达致交易的代理才能获得佣金。

●转载自郑水兴著作

自行招租的好处

自行招租的好处

自行招租的其中一个好处，是有可能更快的找到理想的租户，因为在招租过程中，房东更能直接过滤上门看房的人，从中选出符合资格的潜在租户，也能更透彻的了解他们的背景。
有能力自行招租的专业房东，他们拥有充裕的知识和经验，因此能够更有利的处理招租事务。这些专业房东除了可以节省经纪佣金，更有把握的处理招租程序，从而避免受到不专业代理的误导。
如果通过朋友介绍，也能更有效了解准租户的背景，省略互相了解的费时过程，最终找到理想的租户。
利与弊并非绝对，业主必须充分了解本身的能力与市场的情况，来决定是否自行招租或者要聘用经纪。

列清遴选标准

一品房东不应忽略的是，应先列出租户的遴选标准给产业代理作为参考。
出租房子如同出嫁女儿，一定要清楚嫁了给谁。房东需要一点时间来调查客户的背景，一些条件必须迎合最低要求，这包括信用记录、经济条件与活动圈子。

了解租户背景

如果是商业租户，则可通过商业注册局获得公司资料，但一般上业主可直接要求客户提供股东资料、营业历史、注册资本等，还可以要求商业注册文件如表格24、44、49及9等。
若租户是以私人名义签约，则必须先了解他的工作背景、财务状况、目前居于何处、为何要搬迁、家庭有多少成员等等；总得来说，房东若与客户即刻见面，则很难获得完整的资料，也可能因此找错了租户。
如果允许的话，房东可要求租户提供一个介绍人 （事实上是充当保证人的角色），房东可以解释作为紧急事故的联络人，来获取租户最亲近亲属的资料。
选定了租户，房东则须表现专业，先小人后君子约法三章。您对租约越是认真，租户越是尊重合同，往后的日子则不会有争执。
房东除了必须肯定及了解所签署的是一份完整合理的租赁合约外，也必须与租户共同审阅，确定租户同意及了解有关条例，更强调您会绝对遵守与执行有关条例，比如准时收租，违约必究等，以免将来发生争执。
当然，正如笔者多次强调，要有一个好的租户，您也必须是一位一品房东。
每一个房东都希望租户会好好的保管其房子，打理清洁，但您可知道，租户会如此做的唯一理由是他感觉到您也一样的珍惜他租用的房子，所以，房东必定要确定房子出租之前必须打扫清洁，并以最佳状况交给您的好租户。

不要忽略维修

最好的方法是列出各个家具，电器的状况，并拍照为证；若是分层地契，房东也尽可能确保公共场所（common area)与设施的保养与清洁，并不可怠慢基本设施的维修要求。
切记，除了找到一个符合条件的“好”租户，一品房东更必须学习怎么样维持彼此的关系，将好的关系维持到最后，因为在租户搬出之前，交回您的宝贵产业那一刻的好关系更加重要。

如何找个好租户

作为房东的第一个心愿就是找到一个好的租户 ，万一事与愿违，租了给一个“恶”客户，房东的梦魇就从此开始，迎租客入屋简单容易，要将之撵走可难如登天。
如何找到一个理想的租户，是房东不得不用心看待的一门学问。
没有一个房东愿意租给一个不可靠的租户；但怎么样的租户才是最好的呢？回答这个问题之前，或许让我们先了解您最不想让他入门的坏租户有什么样的特征。

房东最不希望碰到的租户：
·第一：不付租金
·第二：非法使用产业
·第三：破坏大王
·第四：不遵守合约
·第五：麻烦的问题租户

要找到好租户，通过第三者，即产业代理是最好的方法，因为房东若不亲自招租，可以先行过滤，不需要即刻回复客户，让自己有选择客户的空间，避免陷入于被迫租给不太愿意看到的租户，或因为拒绝而被冠上歧视罪名，甚至招惹麻烦。

●转载自郑水兴著作

买了预售屋 招租会头痛？

买了预售屋 招租会头痛？

2010年，投资者大举进军房地产收购预售屋，但当它们“一举”完成之后， 局面会是怎样的呢？招租有问题吗？
刚建竣的工程，不管是商业、工业或住宅物业，都会令租户欣喜若狂——他们面对着少说数十间，多则上千间一起完成，同时推出招租市场的空店新屋，他们站在租率谈判位置的上上方，悠哉游哉的选择他们钟意的单位、方向，甚至是他们看得顺眼的房东，他们终于有机会向房东发“威”了。
相反的，屋主则面临头痛的抉择，各业主恶性竞争，降价求租，他们为了能比其他业主更快一步租出自己的产业，出尽招数，只为击败其他业主，来者不拒，先收租为上策。

业主招租恶性竞争

这不但造成租金烂、屋价跌，更拉低整个区域的形象，限制当地的发展。
以我在产业市场驰骋19年的经验，我看过原本有资格成为高价住宅的公寓，因为业主之间的招租恶性竞争，沉沦为中级甚至低价公寓。
我也看过地点设计一流的商业区，因为恶性竞争成为酒廊舞厅街道，业主也因而乐享高回酬，但这个生意组合肯定不长久，结果不出数年，搬的搬、迁的迁，高级商业区瞬间沦落为“修车场”。
身为专业产业经纪及顾问，我们经常要求发展商在工程刚完成时，配合专业人士协调投资者的招租活动，这包括选择客户群、标租价，并以最快的速度填满空置的单位。
因为一旦空置超过一个时限，市场自然的会将有关产业重新定位，身价可能暴跌。

发展商需保证利益

发展商有这个责任保证投资者的利益，这个显著的例子首推阳光集团的满家乐公寓工程。
我曾经为几个刚建竣的新商业工程业主建议“一条心”大计，并要求他们遵守我们建议的“市价”出租，谨慎选择租户，虽无法十全十美，却也让房东们享受10％的回酬，皆大欢喜。但是无法避免的是一些经纪为了赚取佣金而不专业地诱导业主降低租金丢出去，这一点，希望业主慎察。

产业空置业主有责

一些产业长期空置，除了源自市场问题的原因之外，很多时候是业主本身的问题，他们还得反省：是不是我们对市场无知，还是我们吝啬，或自以为是？

对客户诸多要求

一些房东吊高价格来租，一些业主不舍得投资，基本设施与房屋损坏都不修理.也有一些业主对客户诸多要求，对客户像罪犯般审问，或将经纪的服务看得一文不值，又要扣经纪费，又开出苛刻条件。
其实客户肯定有其他的选择，而经纪本身也有好多同类房子还没租出，根本不需受气地为他服务；因此该房子就这么样的空置着。
房东要出租房子，可先征求专业人士的意见，要如何包装、如何推销、怎么定价、花应该花的钱、省应该省的费用，确保在最短的时间内找到一个好租户。
房东不但要当一品房东，也要作一个富房东，更要作一个快乐房东，总之，我们的目标都是—做一个一品快乐富房东！

租房需知

·租户与“好租户”实存有天渊之别。
·待租房子的外表和内涵并重，为予人好感，房东理应清理待租房子的垃圾、陈旧家具，并将房子粉刷换新漆。
·利与弊并非绝对，业主必须充分了解本身的能力与市场的情况，来决定是否自行招租或者要聘用经纪。以招租为业的经纪，肯定能够提供更大的租户群给业主选出最好的租户，对富房东来说，找到好的租户比省下的一个月经纪费来得更重要了。
·一些屋主曾在委任经纪代理方面有过不愉快的经验，我们不能否认马来西亚的产业经纪良莠不齐；因此，如何鉴定委任正确的产业代理也是一门学问。
·非法产业代理是房东的梦魇，轻率将昂贵产业的命运交到这一撮人的手上，业主必须确定所授权的代理必须是注册的经纪公司，才有保障。
·有能力自行招租的专业房东，他们拥有充裕的知识和经验，所以能够更有利的处理招租事务，除了可以节省经纪佣金，更有把握的处理招租程序，也能避免受到不专业代理的误导。
·最不受欢迎的头号租户就是不付租金，第二是将您的宝贵产业用以非法用途，第三是没有教养的破坏大王，还有就是不遵守合约的无赖，最后就是成天给您大小麻烦的问题租户。
·出租房子如同出嫁女儿，一定要清楚嫁了给谁。房东需要一点时间调查客户的背景，一些条件必须迎合最低要求，这包括信用记录、经济条件与活动圈子。
·部分屋主为了能比其他业主更快一步租出自己的产业，出尽招数只为击败其他业主，来者不拒，先收租为上策。这不但造成租金烂、屋价跌，更拉低整个区域的形象，限制当地的发展。
·出租新屋业主必须以最快的速度填满空置的单位，因为一旦空置超过一个时限，市场自然的会将有关产业重新定位，身价可能暴跌

●转载自郑水兴著作