速贖回地契‧免生枝節

許多人在接獲發展商寄出的辦理個別地契或分層地契通知後，並沒有積極看待，另一種情況是償還房屋貸款之後，沒有辦理贖回地契手續。

地契是產業擁有者或投資者重要的文件，手上握有地契，可以用來貸款，證明本身在有關產業單位的擁有權，因此，業主應該認真看待取回地契的事項。

個案1：欲領回地契發展商收盤……
張先生通過電郵指出，他多年前購買了吉隆坡市郊一間雙層排屋，當時發展商告知已經有房屋地契。
可是，那時未能及時前去辦理領取地契的事宜，較後有空時再聯絡發展商，卻發現發展商已關門大吉，並且被告知房屋地契已轉放到地方政府處。
請問：要如何辦理相關手續，以取回房屋地契？

答：林若輝律師表示，張先生可以先進行公司搜尋，假如證實有關公司已經清盤，可以嘗試找出該公司的官方財產管理人，有關管理人負責處理清盤後的業務。

只要掌握最新資料，可通過律師的協助聯絡官方財產管理人，再從這裡跟進房屋地契的最新情況，可以嘗試聯絡過去負責買賣合約或貸款合約的律師。

一旦確定地契的最新資料，再通過律師辦理取回地契手續。

個案2：提前還清貸款
後續該怎麼做？
提前償清房屋貸款、辦理取回地契手續讀者阿榮說，他今年5月提前償清其房屋貸款，原本是預定在2013年才付清。
該筆公寓房屋貸款是20萬令吉，在償付貸款後，只收到銀行通知房屋貸款賬戶已經關閉。
請問：“我是否應該委任律師與銀行的律師接洽，或者只是等待銀行與我聯絡？”

答：林律師回答阿榮的問題時指出，任何人在償付房屋貸款後，可通過銀行貸款律師，辦理解押手續，包括簽署相關文件，支付律師費及相關費用。

如果未有分層地契，需向高等法庭申請解除授權書，將原本的買賣合約贖回來，如果是分層地契，可將分層地契拿到土地局辦理解押手續，這一切皆可委托律師負責處理。

個案3：可向銀行取回地契？
償清房屋貸款、可否直接向銀行取回地契？
覃先生說，他今年3月，已償清向銀行借貸的房屋貸款，並接獲通知可以辦理領回房屋地契手續。
請問：
1.取回房屋地契涉及哪些手續？
2.如今地契是存放在銀行或律師樓？
3.我應該通過律師取回地契？或者直接向銀行取回？

答：這位讀者的地契應該是在其貸款銀行，要取回房屋地契，需要委托一名律師辦理解押手續。

在辦理手續的過程中，貸款者將與銀行在解押表格上簽名，銀行隨後將連同地契、地稅單、門牌稅單，一起呈給土地局，以便將之前的抵押改為解押。

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房子非名下‧如何保障本身權益？

楊小姐說，她父親擁有一間價值40萬令吉的雙層排屋，4年前，她父親用哥哥的名字，向銀行貸款30萬令吉，並以這間房屋作為抵押資產，如今已償還一半的貸款數額。
她說，哥哥已經成家，之前並未協助父親償還房貸分期，目前她與父母同住，父親預定在今年內退休，償還貸款一事將落在她身上。
她在信中提出以下問題：
1）這間房屋的擁有權是屬於父親、或是父親與哥哥聯名共同擁有？
2）在協助父親償還房屋貸款後，自己已沒有能力另外購買房屋，萬一將來形勢有改變，不知如何保留本身在這間房屋的權益？

答：林若輝律師回答楊小姐的問題時指出，最主要得看地契文件如何寫明、從中可以查看是楊小姐父親一個人的名字、或是她父親與哥哥聯名擁有房屋。

從買賣合約的簽署，也可瞭解房屋的擁有者，不過，最準確是到土地局查詢，在查詢之前，可以向銀行要求地契複印本、或找出地稅單，可以確定是到哪一個縣土地局查詢，即可確認房屋的擁有者。

關於如何確保本身在這間房屋的權益，楊小姐可以建議父親立一份遺囑，將自己列為受益人；不過， 遺囑這份文件可以不時更新或更改，另一個有保障的方式是將房屋的半數擁有權轉到自己名下，就是與父親聯名擁有該房屋，只是需要另外簽署買賣合約及貸款合 約，因此，需要繳付律師費及印花稅等費用。

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購土著單位手尾長

王先生不久前買了一間土著單位的單層排屋。他心中有些疑慮，擔心日後要售屋可能面對問題。

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，王先生來信提供的資料有限，我們只能以一般情況解答。如果是在一手市場購買，發展商售賣的是土著單位，一般都會向購屋者說明已經申請開放，非土著也可以購買，假如是未申請開放的土著保留單位，發展商不可能向非土著售賣。

我們假設王先生是在轉手市場購買土著單層排屋，能否成功轉換名字，其實是個未知數，針對土著保留單位，個別州屬設定不同的條件；如果是租賃契約的單位，交易需經過州政府的批准，土著單位只能轉售給土著，相關領域的人士如果說可以成功轉名，那是站不住腳的說法。

一間未能成功轉名的土著單位，日後業主若準備脫售，只能售賣給土著，或是準備以現金購買的人士，房屋未能轉名，銀行不可能提供貸款給購買者，有意購買的人，需以現金購買，而且轉售者必須以低於市價的水平脫售，才有可能吸引到買家。

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廉價屋一般不能轉名

鄧先生說，他最近購買了一間二手廉價房屋，這間房屋的屋主是馬來人，不曉得馬來民族的單位能否成功割名給華人？如果能割名，應該如何進行？是否交由律師處理即可？

答：廉價屋一般是不能轉名的，只有少數州屬例外，廉價房屋的屋子若屬馬來民族，或我們常說的土著，除非是轉賣給土著，非土著有意購買土著的單位可以說是難上加難。

有些廉價房屋價格便宜，轉售價可能在數萬令吉之間，一些非土著準備以現金購買，在律師樓辦理轉讓擁有權文件，但是轉名手續未必獲土地局批准。

我們不曉得鄧先生所指的購買了一間二手廉價房屋，交易已進行到哪一個階段，只是支付訂金，抑或已經簽署買賣合約，付了相等於屋價的10%首期購屋款？

鄧先生最好是向律師瞭解清楚，能夠成功將房屋轉換名字嗎？有多大的把握、成功的幾率有多高，這些都要弄清楚。

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交通便利‧毗鄰商場學府‧住宅有價

市場人士指出，若要投資產業，不論是商業或住宅單位，最好選在捷運站／輕快鐵站、購物商場及學院附近購買，至少不愁租戶來源，而且資本價值漲勢也較快。

談到捷運站／輕快鐵站、購物商場，學院等等，這些都是大城市比較普及的基本設施，過去數十年來，產業投資者已體會到，跟隨這些設施投資產業取得豐碩的成果，產業的資本值漲幅可觀，租金收入也鮮少中斷。

住宅產業的類型，不論是公寓、共管公寓或排屋，一般不需擔心沒有租戶，這些租戶以學生、上班族為主，還有少數一些是講師、學院的行政人員。

除了有住宅產業，還需要有商業，例如店屋的輔助，提供學生及上班族一些便利，他們除了用餐，有時也需要購買一些日用品，這是比較基本的要求。

看看雪隆地區的大學、學院，每逢開學之前，學生急於找房屋、房間，最好是步行時間可以抵達學院大門口最理想，再不然，如果能租到大學校園巴士川行，或是輕快鐵經過的地區也行。

住宅社區附近有購物商場，帶給居民很大的便利，不論是用餐或購物，都不需驅車前往，確實很方便，上班族也喜歡在這一帶地區置產與投資，下班後用餐、購物，可以省卻不少時間。

還有另外一種情況，發展商或學院有關當局，已鑒定了某地段為某學院新的院址，儘管學院的地基工程仍未建立起來，可是，發展商或建築商的市場銷售人員只要一說，某學院將在對面的地段建立院校，這一邊的商業單位，例如店屋或辦公樓，或是住宅產業，漲勢快速、價格翻倍上揚。

投資房產勿信未證實傳言

其實，這存在風險，萬一那只是未經證實的傳言，學院當局沒有按原定計劃展開建築工程，已經用超過50萬令吉購買的住宅、接近百萬令吉購買的店屋，價格很可能回頭下跌，屆時，手捧滾燙蕃薯，握也不行、丟也不是，問題就大了。

除非是已經展開建築工程，而且相信工程不會停頓或擱置，那麼投資學院週邊產業是明智之舉，對有能力的投資者來說，以合理租金出租給高等學府的學生，未嘗不是一件可喜的事。

對上班族來說，住家／租屋附近有捷運站、輕快鐵站最好，至少可以預算出門上班的時間，驅車前往 上班地點，有時未必可以準時到達目的地，有不少上班族選擇將車子停泊在輕快鐵站，然後搭地鐵去上班，他們之中有一些的住家距離輕快鐵站一段距離，如果不驅 車前往上班地點，就只能將車子停泊在地鐵站，選擇搭地鐵前往上班的地點。

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二手屋價頻升‧小民高攀不起…

2012年至今，本地的二手產業市場，步伐明顯放緩，產業價格上漲至偏高水平、銀行放貸指南嚴謹，導致產業的交易敲定難度升高，不像2011年，交易的敲定順暢、成交價也頻頻創新高。
當我們談論產業市場的交易時，一般指的是一手或二手市場，二手也統稱為轉手單位，有些時候在轉手市場購買，未必是二手產業，也可能是三手、四手或五手的房產，特別是一些已有數十年屋齡的產業，同時，在一個產業交易活躍的市場，這些是普遍的現象。
儘管情況是這樣，不過，只要你不是與發展商購買新建的單位，而是在轉手市場購買，多數人口邊常說的是二手產業，俗稱的二手屋。
交易價屢創新高

在產業市場一片欣欣向榮的時候，不只是一手產業好賣，二手市場也一樣充滿活力，業界人士普遍認為，在過去的一年，二手產業、尤其是二手房產的交易步伐迅速，地點理想的轉手單位，交易價更是屢創新高。

一般來說，在一個自由買賣的市場，敲定交易價不受到約束，主要由市場供求決定，當某個住宅區的房屋容易賣出、供應短缺時，在願買、願賣的基礎上，達成交易的幾率不只偏高，而且交易價也可刷新。

2011年，我們從本地產業市場，特別是巴生河流域一帶地區，普遍看到的是這樣的情景，有些人擔心屋價繼續上漲，急忙走進這個令人燙手的市場，當然，也有一些人不再看這個市場的走勢，消極或者說瀟洒一點，干脆租屋算了。

30萬以下房屋距市區遠

的確，以我國的人均收入來看，要購買一間30萬、35萬、40萬、45萬令吉的房屋，不是這麼容易的事情，為何只提30萬、35萬、40萬及45萬令吉的房屋，而不是30萬令吉以下，或50萬令吉以上的房屋？

道理很簡單，上述幾個價位的房屋，是許多尚未進軍產業市場放眼的屋價，30萬令吉以下的房屋，距離市區比較遠，在首都與外圍地區交通銜接性尚未全面改善之際，基以時間、車油、過路費等開銷作為考量，還是放棄擁有郊區的房屋，除非別無選擇。

至於50萬令吉或以上價位的房屋，以人均收入偏高水平5千令吉計算，申請者未必符合資格，為何 如此評定？舉個例子，假設訂購了一間50萬令吉的房屋，如果幸運獲批90%的房屋貸款，就是45萬令吉，申請者在30至35歲之間，貸款分期25年，每月 的房貸分期付款在2千500令吉之間。

以銀行設定的房貸分期不宜超過個人凈收入的三分之一或30%為准，申請者即使沒有其他貸款分期，如車貸或大學貸款分期要償還，其凈收入必須在7千500令吉之間。

除非是能與另一個人聯名購買，否則，欲實現購屋夢想，談何容易？

巴生河流域屋價
超合理水平

也許有人會說，市區也有一些價格在25萬令吉之間的公寓，這話說的沒有錯，不過，許多時候，即使有單位準備出售，機會未必輪到我們，社區的居民近水樓台先得月，他們或親友捷足先登，除非那是一個很糟的住宅區，如果情況果真如此，相信你我也不會考量購買這些地區的二手房屋。

在巴生河流域一帶，許多房屋不論是有地或分層產業，特別是二手市場的單位，嚴格來說，已經超出 合理價值，一些屋齡在5年以內的房屋，竟然以超出一倍的水平成交，原本只是20萬至25萬令吉的公寓，卻喊叫至46萬與50萬令吉之間，其中有許多還未有 分層地契，真得叫人難明白，也接受不來。

10年間價格翻2倍

還有一些更離譜，在不到10年的時間內，價格竟然翻了接近兩倍，原本的25萬至28萬令吉一個單位，在今天的轉手市場，竟然喊價63萬至65萬令吉。

當然，產業經紀會說，今天，你認為50萬令吉的房屋很貴，也許10年你就不會這樣覺得，10年後產業市場的形勢，相信誰也不敢預料。

35年前，八打靈再也一間雙層排屋，轉手價大約5萬5千令吉，今天，已經翻了超過10倍，也就是說不只是55萬令吉，而是更高、更貴，升至一個銀行估價師也不能接受的水平，並且認為不值得這麼好價。

賣主喊漲
買主別衝動

許多時候，負責產業買賣的經紀會告訴業主，讓我們放出一個價碼測試市場，如果成功了可以賺更多錢，這話並沒有錯。

可是，他們忘了，將市價抬高1萬、2萬或3萬令吉，對他們的經紀抽傭幫助並不大，就以比市價高3萬令吉為例，以最高的3%抽傭計算，只不過900令吉，如果與產業經紀公司五五分賬，至多也只是多得450令吉。

不過，對賣主來說，當然再好不過了，許多賣主特別是一手賣主，他們也不會在成交價這一塊心軟，而是一心一意鎖定其目標價格，一個比市價更高的價位。

可是，對買方來說，這3萬令吉就好用多了，至少足以繳付律師費、印花稅及房貸保險費等費用，試想想，如果一手賣主，幾乎賺掉大部份的溢價，轉手賣主日後能賺取的回酬又有多少？這是一個值得探討與慎思的問題。

留一點賺幅給新買主

當你通過經紀與賣主還價，許多時候是不會有好消息的，賣主可能會說：“還會再漲的，現在決定賣給你，我也可能分分鐘少賺一些。”經紀回頭告訴你，結論就是賣主投資得當、獲利是他的眼光、運氣好。

坦白說，留下一點賺幅給新的買主，對整個產業市場的走勢利多於弊，再說，從轉手市場購買產業的二手或三手賣主，能夠賺利的空間有限，因為你購買產業的本金漲大了。

算一算，如果業主在2002年以23萬令吉購買巴生河流域一間公寓，今天，以48萬或50萬令吉成交，從賬面看，轉手價比一手價超過一倍，估且不論其室內裝修的開銷。

對產業稍有認識的人都知道，一間普通的公寓，業主花在裝修房屋的開銷，也不至於過於龐大，建築面積只有1千平方尺的空間，即使是裝修加上貸款利息花了10萬令吉，已經很誇張，更何況這種可能性不大。

再轉手獲利空間小

再說，你以48萬令吉購買，你有把握在8年、10年後，產業能取得一倍或更高的賺幅？即使有，別忘了，你的本金相對也比較大，而且公寓的屋齡又加了一倍。

一間已有20年的房屋，假如是租賃契約的單位，難保其價值不會褪色，就算是永久地契的單位，屋內的許多基本設施開始損壞、需要一一撤換，這可是一筆不小的數目，如果賣主鎖定目標價格，買家其實要謹慎考慮才作決定。

提高產業盈利稅
抑制漲風？

政提高產業盈利稅抑制漲風？府為激勵走勢放緩的產業市場，於2007年4月1日起至2009年 12月31日，豁免產業買賣繳付產業盈利稅，在那之後，一些投資者掌握了該項利好形勢，趁勢在市場進出的次數相應增多，當然，也從產業投資或投機賺取可觀 利潤，加上豁免繳交產業盈利稅，利潤更為龐大。

業界人士指出，既然產業價格已經回升，並且上漲至偏高水平，政府其實應該重新實行1976年產業盈利稅措施，徵稅率提高，可以抑制產業市場的投機。目前的5%、甚至10%徵稅率，其實作用不大，在產業價格一再炒高的情況下，許多人不會因為5%或10%的徵稅率而改變主意。

不過，假如根據1976年產業盈利稅的徵收率架構，相信會有一些作用，1976年產業盈利稅法令供參考：

★第一部份：
適用於個人置業者

＊在購買產業後的2年內脫售，售賣產業取得的盈利，需面對30%徵稅率。

＊第三年脫售，需面對20%徵稅率。

＊第四年脫售，需面對15%徵稅率。

＊第五年脫售，需面對5%徵稅率。

＊第六年或之後脫售，不需繳稅。

★第二部份：
適用於公司投資者

＊在購買產業後的2年內脫售，售賣產業取得的盈利，需面對30%徵稅率。

＊第三年脫售，需面對20%徵稅率。

＊第四年脫售，需面對15%徵稅率。

＊第五年脫售，需面對5%徵稅率。

＊滿5年後脫售，一樣需面對5%徵稅率。

★第三部份：
適用於非公民或外資

＊在購買產業後的5年內脫售，所取得的售賣產業盈利，皆面對30%徵稅率。

＊第六年及之後脫售，需面對5%徵稅率。

包久武：價格大漲
房市轉淡

友聯產業經紀公司總經理包久武說，產業市場今年起明顯轉淡，政府在當年豁免產業盈利稅，外國人可以購買多個房產單位，這一買一賣之間賺取不少差價，造成價格大幅上漲。

政府於2007年4月1日起至2009年12月31日，推行豁免產業買賣繳付產業盈利稅的措施，2010年1月恢復實行5%、2012年1月起在第二年賣出征收10%盈利稅，其實對抑制房產市場的投機活動作用不大。

他說，政府若要實行調控，提高產業盈利稅是其中一個實用的方案，就是在購買產業的首兩年內，恢復1976年產業盈利稅法令徵收的30%稅率，相信可以抑制一些地區的產業投機活動。

多建中低價房屋

此外，多建中低價房屋，落實居者有其屋政策，相信可以避免房價一再炒高，在現階段，銀行對產業的估價嚴謹，短期間內造成市場放緩；不過，長遠來說，可以穩定市場的走勢。

他補充，以我國的高收入群平均只是5千令吉來看，如果要購買40萬令吉以上的房屋，其實並不容易，在過去的3年，不少地區的屋價上漲超過100%，加上物價上漲，人民的生活壓力普遍加重。

二手市場放緩

在亞洲金融危機發生後，一些地區的屋價下跌10至20%，隨後開始上升，再也沒有回跌，當然，少數一些地區的產業價格與交易停滯不前，甚至出現回頭退跌的情況。

包久武說，今年以來，二手產業市場放緩，最主要是屋主堅持賣價，他們所抱持的理由是價格還會上漲，也有一些開出的就是沒有商議的不二價，這還不是重點，最關鍵的是價格超出合理水平，銀行維持其估價師的評估報告，在放貸政策上不退讓，有意購買者，需準備更多的自付屋款。

林若輝：不易獲銀行貸款
有價無市

房地產法律顧問林若輝律師說，一些地區二手產業價格偏高，基以不容易獲取銀行貸款，可能產生有價無市的局面，儘管如此，距離市區20公里以內的有地房產，一般不愁沒有買家。

在市郊一些面積寬敞的雙層排屋、半獨立式洋房，假如售價在50萬令吉以內，欲賣出並不困難，因為比較起來，在首都吉隆坡、八打靈再也、首邦市等地，若以50萬令吉的資金投資房地產，可能買不到比較寬敞的房屋。

他舉例說，過去一年半推出的房地產，儘管還未交屋，如果取得30%漲幅，尚屬合理水平，今天，市郊面積寬敞的半獨立式洋房，已經介於130萬令吉的價位。

陳建業：低產業盈利稅
難阻投機

實力產業經紀公司總裁陳建業說，巴生河流域不少地區的屋價介於太高水平，銀行收緊貸款指南，對產業進行合理估價，造成房貸申請者，提出房貸的申請並不容易獲批，交易的落實甚至減半。

雖然政府恢復實行產業盈利稅，可是，5%或10%的產業盈利稅作用不大，達不到抑制產業投機的目標。

他說，亞洲金融危機發生後，一些市場曾經出現負資產的情況，產業市場也有下跌的時候，1985年、1998年、2008下半年至2009上半年，曾經出現部份地區產業價格偏軟、甚至下跌的局面。

任何市場都有一個不變的定律，產業市場也不可能一直往上升，到了某一水平自然會停留或是下調，這是很正常的現象。

從某種程度來講，產業市場的操作與股票市場有相似的地方，過去，我們認為上市或掛牌公司是很穩的、不會倒閉；可是，今天，我們也看到公司除牌或是被收購的情形，產業市場、產業公司有起有落，道理是一樣的。

邱德盛：好地點
房價不受影響

商業銀行律師團顧問邱德盛律師指出，嚴格來說，地點理想的二手房產並不受市場交易放緩的影響，去年產業市況確實活躍，相比之下，今年的步伐較為緩慢，也許是稍微歇息、自行調整。

巴生河流域一些熱門地點的產業，成功落實交易的幾率偏高，在市場放緩時，資金充裕的投資者，走進市場物色優質房產者大有人在。

另外，在拍賣市場、不論是房產或商業單位，不時出現最後成功投標價超出合理價位的情況，這一點倒是有點讓人無法理解。

楊彼得：需較長時間落實交易

產業經紀楊彼得針對二手房產的市況指出，去年市場普遍活躍，不過，今年起交易的步伐開始放緩，業主的買價比銀行估價師的報告高出20%，加上銀行維持嚴謹放貸政策，造成有意購買者不容易獲取房屋貸款。

活躍於白沙羅一帶地區的楊彼得說，屋價上漲，部份原因是建築材料上漲，供應不足以應付需求，形成賣家的市場。

話雖然這麼說，價格高昂的單位，還是有成交的機會，可能需要較多一些時間，也許去年在一個月內敲定交易，今年上半年需要的是兩個月、或是更長的時間才落實交易。

結語：
購屋者協會中文組主任陳鍾靈總結說，國家銀行實行的打房措施，相信是擔心房產交易過熱，最後演變成無法控制的局面。

商業銀行為保障本身的權益，以國家銀行的指南為依歸，並以合理的標準，評估二手產業市場的產業價值，嚴謹看待發放貸款措施，避免最後面對違約的貸款者，這是積極的步伐，銀行被迫將產業擺上拍賣桌，那是他們的最後一粒棋子。
坦白說，對普通的受薪階級而言，今天巴生河流域一帶的房地產，價格已經太高，其中一些甚至高得離譜，有關方面若不採取一些更全面、更有助於穩定產業市場的措施，將來欲調控可能會更難。



http://biz.sinchew-i.com/node/63044

5年內售屋‧賺利需繳盈利稅

任何人在持有產業的5年內出售，如果計算出有賺利，將需繳交產業盈利稅；在首兩年內脫售，被徵收的產業盈利稅是10%，在滿兩年之後至第5年內脫售，被徵收的稅率是5%。
李先生在信中指出，他祖母的地皮（超過5年）已經開始建房屋，發展商分配給她3間房屋，隨後會發出Supplementary Agreement給她，到時她的名下將會有3間選好的屋子。
在遺囑中李先生會繼承一間屋子（排屋角頭間、價值大約50萬令吉），他本身已經擁有一間買了超過4年的排屋。他想問的是：
1.如果直接把屋子轉到我的名下，從那一刻起我賣出去的話，是不是會被徵收產業盈利稅（RPGT），除非我持有產業5年後才賣？
2.如果我祖母過世，屋子自動轉到我名下，會不會被徵收遺產稅？（馬來西亞有遺產稅嗎？）這種情況下賣出去的話，還會不會也被徵收產業盈利稅？

答：林若輝律師回答說，任何人在持有產業的5年內出售，如果計算出有賺利，將需繳交產業盈利稅，假如李先生祖母名下的房屋轉給李先生，而李先生是在轉名後的5年內脫售，他需要繳交產業盈利稅。如果是在5年後脫售就不會被徵收產業盈利稅。

李先生要保存轉移產業擁有權的表格（14A表格），證明轉移產業擁有權的日期，因為內陸稅收局需要他證明，李先生繼承有關產業已超過5年，特別是假如李先生是在擁有產業5年後脫售。另外，大馬已廢除遺產稅的徵收措施。

政府建議重新實施5%的產業盈利稅，並由2010年1月1日起生效，凡是在購買產業的5年內脫 售，計算出有賺幅，將被徵收5%的產業盈利稅；不過，在2011年提呈的2012年財政預算案，政府建議在購買產業的首兩年內脫售，如果計算出有賺利，將 被徵收的產業盈利稅是10%，在滿兩年之後至第五年內脫售，被徵收的稅率是5%。

不過，政府也豁免父母與子女、丈夫與妻子、祖父母與孫子之間的產業轉移免繳交產業盈利稅，這是一生人只享有一次的優惠。

在1976年產業盈利稅法令修訂之前，原有的稅率徵收架構如下：（供參考）

★第一部份：適用於個人置業者

＊在購買產業後的2年內脫售，售賣產業取得的盈利，需面對30%徵稅率。

＊第3年脫售，需面對20%徵稅率。

＊第4年脫售，需面對15%徵稅率。

＊第5年脫售，需面對5%徵稅率。

＊第6年或之後脫售，不需繳稅。

★第二部份：適用於公司投資者

＊在購買產業後的2年內脫售，售賣產業取得的盈利，需面對30%徵稅率。

＊第3年脫售，需面對20%徵稅率。

＊第4年脫售，需面對15%徵稅率。

＊第5年脫售，需面對5%徵稅率。

＊滿5年後脫售，一樣需面對5%徵稅率。

http://biz.sinchew-i.com/node/62806

已付訂金‧屋主變卦不賣

蘇小姐說，她在今年5月訂購了一間雙層排屋，並付了購屋訂金，不過，還沒簽署買賣合約，該間房屋屬兩個人所有，經紀告訴她其中一人變卦，不肯賣該產業，堅持不簽署買賣合約。
請問：該怎麼辦？

答：在一般的轉手產業買賣，完成交易的有效期是3個月，如果未能在3個月內完成，另外再加一個月寬限期，以完成買賣。

由於是轉手產業買賣，雙方簽署的並非標準買賣合約，就不曉得合約內容如何寫明，購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，一般的行規是假如買方付了訂金或是簽了合約，已支付10%首期錢，然後改變主意不買了，賣主將沒收該筆購屋訂金。

如果是賣主改變主意不賣，他除了要退回訂金或是10%的購屋首期款，尚需另加10%賠償金。

這位讀者在信中沒有提及是否還有其他原因造成交易告吹，最好是請示雙方簽署買賣合約律師的意見，相信有關律師會更清楚情況。

http://biz.sinchew-i.com/node/62807

聯名房屋購另一半擁有權

何先生與朋友聯名購買一間價值25萬令吉的房屋，如今過了5年，市價已上漲至35萬令吉，朋友要撤出產業的持有權；因此，他給了朋友一筆現錢，當作是將朋友的那一半擁有權買過來，雙方同意只保留何先生一個人的名字。 請問：“這樣的處理方式可行嗎？如果不行，應該如何處理，大約需要多少的手續費與律師費？”

答：何先生準備將朋友的那半份產業擁有權購買過來，需要另外做買賣合約，假如貸款還未還清，尚需另外簽署貸款合約。

這樣可以避免他日有爭執時，口頭協議站不住腳，朋友可能因為產業價格翻倍上漲，執意說之前沒有領取一筆現錢，麻煩就大了。

關於買賣合約的律師費：首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%、再接下來的20萬令吉是0.6%。

假設是35萬令吉，首15萬令吉1%：1千500令吉、接下來的20萬令吉收0.7%：1千400令吉，總共2千900令吉。

政府的印花稅：買賣合約首10萬令吉1%：1千令吉、接下來的25萬令吉2%：5千令吉。如果需要另做貸款合約，需要支付貸款合約的律師費與印花稅。 

http://biz.sinchew-i.com/node/62808

如何繼承中國房產？

歐小姐來信想請教如何處理中國屋子的問題。
“我爸原籍中國，居住在馬來西亞十幾 年了，去年因肺癌過世。我爸之前有在中國開平購買一個單位，並委託給房屋經紀處理他的房子。房屋經紀收取租金，扣除屋子的管理費等，剩餘就會交給我爸下次 回中國時交給他。我爸過世後，我們無法聯絡上該名房屋經紀。請問應該怎麼處理問題，以繼承這個單位？”

答：歐小姐面對的是比較麻煩的問題，最好是向中國大使館尋求諮詢與援助。

http://biz.sinchew-i.com/node/62809

3人聯名房屋1人去世‧擁有權有何變動？

張太太說，大約在10年前，我的丈夫和他的姐弟3人合資購買了一個中價公寓單位，如今已付清貸款。他們的年齡分別是56歲、55歲和51歲。
今年初，丈夫的姐姐患重病，她在遺囑中列明有關公寓的份額將歸孩子所有。
我想問：“如果3人其中的一個去世，在法律上，產業的份額將會出現甚麼問題？”

答：林律師說，由於產業是由三方聯合持有，這意味個人各擁有三分之一的業權，假如丈夫的姐姐不在世，她的三分之一擁有權，將根據遺囑轉移到她孩子的名下，這表示該產業將有更多的業主，儘管如此，張太太的丈夫和弟弟在有關產業的擁有權並不受影響。

http://biz.sinchew-i.com/node/62810

打房措施打散了買氣？

 2012-07-15 19:50 

市場人士普遍認為，大馬存在產業泡沫隱憂，不過，在政府重新實施產業盈利稅、提高符合貸款要求後，大馬產業市場發生泡沫的現象已大大減低。
與香港和新加坡相比，大馬的房產市場也比較穩定，購房者多數買來自己住，這讓大馬免去部份產業領域潛在泡沫的影響。

目前，比較讓投資者擔憂的，反而是政府的打房政策，是否會導致大馬產業市場陷入減緩的境地。

大馬房產市場的發展是否減緩，其實存在許多不確定性，這些不確定性可分為內部及外圍因素。

■內部因素 政治因素影響走勢

影響大馬產業的內在因素相比起外圍因素不確定性雖然較少，但始終對大馬產業市場購成一定的威脅，這是房產購買者必須注意的。

大馬政治因素。來屆的全國大選結果將影響產業的發展，發展商對於政府是否出現政權更換高度關注，在過渡期間，國內市場必然出現套現的情況，政策也可能出現轉變，這些因素對於產業市場而言，在短期內會影響產業市場的走勢。

先建後售概念。大馬房地產發展商會會長任廣財認為，先建後售的概念，可能導致小型發展商逐漸沒落，中小企業將減少。

目前，我國大型的產業發展商，已有壟斷產業市場發展傾向，導致一些小型發展商無法立足而逐漸淡出，這種現象將造成發展商減少、房產供應縮減的情況。

■外圍因素 受中印經濟放緩波及

房產市場經過幾年的高增長期，是否會持續成長，也是許多投資者關心的課題，投資者購買房產時，都抱有升值的心理，希望自己購置的房屋可以翻倍上漲。

任廣財認為，建材及地庫成本提高，大馬房地產發展商會預期未來6個月內，國內房產價格漲幅可觀。

這樣的預測讓投資者感到欣喜，不過，投資者也必須觀察外圍因素，才可對房地產的價格下定義。

中國及印度經濟放緩。亞洲在中國及印度經濟放緩的影響下，各國產業也受到牽連。中國及印度這兩國經濟放緩，其實也會拖累各國的經濟，蔓延效應可能延伸至大馬的產業。

這些將是影響產業市場的潛在因素，投資者除了要認清影響房屋價格的內部因素外，也不能忽略外圍因素。

儘管如此，一般相信在充足游資的托盤下，大馬近期的房產市場，料不會顯著放緩。

房價還會繼續上漲嗎？

經過數年的高增長後，一般市民不禁要問，大馬房產市場是否能繼續這樣的趨勢？或是物極必反，房產高增長的回酬已不復存在。

不過，國內許多房產專家認為，儘管近期打房措施已緩和國內產業的投機活動，但一般相信，大馬部份產業仍有上升的空間。

與區域市場比較，大馬的房產價格依然保持競爭力，投資者沒有因為政府實施5%的產業盈利稅，以及貸款限制措施而離場，大馬房產依然具有吸引力。

另一方面，大馬官方公佈去年的通膨指數為3.2%，預計今年是2.7%，但卻無法反映真實的情況。在過去的3年，吉隆坡生活消費水平上漲23%，在全球的排名，從2010年公佈的第101位，躍進至2011年公佈的第86位。

以上的資料顯示，官方所公佈的數據不足以反映市民所面對的壓力，生活消費水平提高，對城市居民影響最大，當中尤以食物及房地產價格上漲影響最深。

“打房”穩定市場防過熱

大馬政府在去年實行產業盈利稅以及嚴格的貸款要求，讓這幾年房產市場的蓬勃發展受到打壓，對房產市場造成負面影響。

政府數據顯示，2011年首10個月，銀行發放的貸款總額高達9千770億令吉，其中住宅房屋貸款約佔2千500億令吉，非住宅貸款佔480億令吉。

這龐大的房產交易，讓政府擔憂因房市和房貸失控而引發經濟危機，所以政府才會連推出“管房”政策，目的是要穩定整個房地產市場，避免重蹈歐美國家的覆轍。

政府在2012年財政預算案建議調高產業盈利稅，主要是遏制房產價格狂飆及投機活動，這對房產而言是健康的做法。

任廣財在2012年大馬房地產代理大會上表示，目前嚴格的貸款要求，已造成多達50%房屋貸款申請者不獲得批准。

須制定完善房屋政策

此外，任廣財認為，若只用淨收入作為貸款發放的考量，我們還不知道這項新措施對人民擁屋計劃會造成怎樣的影響，但可以肯定的，我國貸款的尺度已在進一步收緊。

政府的矛盾是顯而易見的，全球經濟陷入債務危機，這是一個警鐘，倘若政府繼續任由人民隨意膨脹消費，最終可能演變成今日的歐美。

另一方面，政府已意識到城市里的人民要購置房屋的難處，所以才推出一個大馬優惠房屋計劃，儘管是優惠房屋，可是不容易取得貸款，讓多數中低收入的擁屋夢想遙不可及。

坦白說，政府有必要制訂一套完善的房屋政策，這樣才不會暴露美好優惠房屋政策的不足。

市郊新城鎮銷售可觀

建議海外投資本地產業的最低價位，從現有的50萬令吉，提高一倍至100萬令吉，對產業市場的走勢與銷售衝擊不大，大馬產業市場的購買者，主要以本地人為主，外國人通常只購買高檔的產業，也許柔佛的產業市場，比較依賴新加坡人到柔州投資，受衝擊的可能性比較大。

市場對有地產業與首要地點的單位，需求保持可期，發展商擱置或減少推出新的產業發展計劃，並設 定比較合理的銷售價，2010至2011年首半年，已上漲10至20%，市場領軍郊外園城鎮，共管公寓每平方尺介於650平方尺，或每單位70萬令吉，轉 手市場價每平方尺710令吉，最新推售的新單位，每平方尺在700至800令吉之間。

與此同時，市場對已發展完善的有地產業、小面積單位的需求保持可觀，價格在100萬令吉以內受影響程度不大，至於市郊的可負擔房屋，每單位不超過50萬令吉，首要發展商的銷售依然走在前端，按年取得雙位數成長率。

年輕人為購買主力

發展商在市郊購買大塊土地，以發展新的城鎮，這些地點分別坐落在士毛月、萬撓，在這趟的產業周期，推動廣大市民需求房產計劃的發展商，預料可以取得較為可觀的銷售業績，首、二次的購屋者對房產需求殷切，他們也不會受到銀行設定第三間房貸條例的約束。

產業價格若保持在偏高水平，銀行的融資幅度相對較低，可負擔能力將進一步被削弱，年輕人為產業 市場主要的需求動力，在人口的比率中，少過19歲佔37%、20至34歲佔26%、35至54歲佔26%、以及超過55歲佔12%；20至54歲的人士， 結合起來為52%，這是購買產業的主力。

房貸收緊
住宅銷售續保活力

2012年1月1日國家銀行開始實行嚴謹的貸款條例，影響消費者的購置產業與投資步伐，特別是在1月份，佳節與條例產生的效應，造成貸款的申請與簽批皆受影響，儘管在2月稍有反彈，可是，仍比2011年的高峰水平分別少了27%與18%。

其中，貸款的批准比率從2011年8月的55%，下跌至2012年1月的45%，至於融資幅度則從產業熾熱期的90至95%，下跌至70至80%。

這造成產業貸款者，必須墊出更大筆的首付款，不過，貸款利率依然保持競爭力，發展商繼續提供興建期間免利息的配套，特別是高密度的房屋興建計劃，以緩和國行實施第三間房屋貸款，頂限不超過70%的衝擊。

雖然面對貸款頂限的影響，以及政府恢復實行產業盈利稅措施，不過，市場對首要地點的有地房產、小面積單位的共管公寓，需求保持平穩。

25萬至100萬房屋銷量佳住宅產業的銷售保持活力，只過，嚴謹的貸款條例可能起牽製作用，售價在25萬至100萬令吉的房屋，銷量還是相當可觀，由於問價/叫價提高，每單位售賣50萬令吉或稍高價位的成交量持續增加。

市場對中價及可負擔房屋的需求保持可期，平均交易價也相應走高，柔佛、檳城及雪蘭莪的成長步伐最強勁。

金融危機拖累產業走勢

左圖表告訴我們，在過去的20年，其中有5年出現一些負成長，例如1998年，經濟成長負 7.4%，產業銷售價值按年成長負47.6%；此外，銷售量按年負成長32.3%，產業平均價按年負成長22.6%，主要是因為亞洲金融危機發生後的影響 效應，經濟成長緩慢拖累產業市場的走勢。

另外，2001年經濟只是成長0.5%，產業銷售價值及平均價按年皆下跌，跌幅分別是負1.4%及2.5%，至於2005年則是市場停歇的一年，產業銷售價值與銷量分別下跌5.3%及5.7%。

2008年發生的全球金融危機，拖累2009年的經濟與產業市場的成長，其中經濟成長負1.2%、產業價值按年下跌8.3%、銷量按年跌幅0.7%，以及平均價按年下跌7.7%。

結語：

在房屋市場裡，政府除了要向外資招手，也要顧及普羅大眾的購屋能力，政府需同時顧及投資者與購置房屋自用者，其實並不容易。
國家要推動國家經濟發展，必然導致物價上漲，房地產也不例外。當人們所得追不上物價時，便會出現購買房屋不易的情況，可以說這就是國家高度發展的後續效應。
當國家希望人民有能力購買房屋，便會採取打壓投機活動措施，這很可能造成國家經濟前進受阻，可以說是政府感到兩難的問題。

儘管政府要顧及雙方的利益並不是一件易事，但並不能成為政策失誤的藉口，政府必須謹慎推行每一項政策，這樣在發展國家經濟時，才能夠保障人民的利益。

http://biz.sinchew-i.com/node/62811

夫立遺囑留妻子‧父母可打官司奪遺產？

吉隆坡的讀者自稱小王，他看到《產業問診室》有關遺囑的文章，來信提出以下幾個問題：
（一）如果身為丈夫在去世前已經立下遺囑，將汽車、房屋、金錢留給太太（沒有子女），萬一他有一天去世，丈夫的父母、兄弟姐妹，是否可能通過別的律師（採用訴訟的方式），一起來爭奪遺產？
（二）如果答案是“可以”，那麼身為太太的勝算有多大？幾率有多高？太太和已去世丈夫的父母打官司，法庭的所有費用由哪一方支付？
（三）假如丈夫立下遺囑，男方的父母還是可以來爭奪，那麼與沒有立遺囑有哪些分別？

答：陳愛妮法律顧問針對小王提出的3道問題，做了以下解答與分析：

問題（一）答案：

根據法律規定，立遺囑者的父母或兄弟姐妹只限在以下情況提出挑戰遺囑的有效性：

1）立遺囑者是在沒有法律意識或精神狀態不佳的情況下立遺囑，例如：立遺囑者年齡未滿18歲、或立遺囑者缺乏意識能力、抑或是已患上精神疾病（需擁有醫生證明）。

2）在立遺囑過程中被法庭發現遺囑中某一條款是受到他人強迫、欺詐、恐嚇或者不當活動影響。（例如：立遺囑者未在遺囑文件上簽署或蓋指紋，同時在少過2名見證人的情況下簽署遺囑。

3）如果立遺囑者是在“受置疑”的情況下立遺囑。

問題（二）答案：

一旦遺囑在以上的情形下被挑戰、並被法庭宣告無效，立囑者的所有財產將依據1958年的遺產分配法令（1997年修訂）被公平分配。

就當事人的情況而言，其立遺囑者所有財產將被公平割分為2份：父母、配偶各一份，雙方將承擔各自的法律訴訟費用。若法庭接受有關遺囑的合法性，其配偶有權向法庭要求敗方承擔所有的訴訟費。

問題（三）答案：

正如以上所說，遺囑的有效性只能在以上情況下被宣判無效。為了保障並確保遺囑有效性，立遺囑者最好能在有良好職業操守的律師監視下立遺囑，並授權有關律師按照遺囑的規定將財產有效分配，這能確保當事人權益受到保障及遺囑內容獲得保密。

http://biz.sinchew-i.com/node/62533

丈夫破產‧聯名房子會否遭拍賣？

林女士來信指出，她與丈夫在2000年聯名購買了一間17萬令吉的房屋，現在還欠銀行大約10萬令吉。
她說，丈夫因為拖欠銀行大約3萬令吉的信用卡債務，生意失敗後，如今工作的收入有限，不足以償還房屋貸款。
請問：
1.在這種情況下，假如丈夫繼續拖欠債務，會否被宣判入窮籍？
2.如果現在他破產了，我們聯名購買的房屋會否受影響？目前，我繼續償還房屋貸款，因為我本身有工作收入。
3.一直以來都是我在償還房屋供款，假如要聘請律師爭取這間房屋的擁有權，是否行得通？

答：任何人若拖欠或不償還欠款，譬如金融機構的房屋貸款、汽車貸款或信用卡債務，都可能遭有關機構起訴，並被判入窮籍。

假如當事人宣告破產，或被判入窮籍，他名下的產業、銀行賬戶，不論是個人或聯名擁有，都將被凍結，出國護照也將被扣留。

產業持有人繼續償還房屋貸款，基本不會面對產業被拍賣的問題。

這位讀者可以嘗試將丈夫持有產業的一半擁有權轉移到自己名下，當然要另外簽署買賣合約，如果貸款未償清，尚需另做貸款安排，包括簽署貸款合約，律師費及相關雜費，政府的印花稅，全部加起來是一筆不小的數目

http://biz.sinchew-i.com/node/62534

夫與前妻育2兒‧若沒立遺囑如何分配？

王女士不久前註冊結婚，她與丈夫購買了一間公寓，2人共同分擔房貸分期付款。
她的丈夫於3年前離婚，丈夫與前妻育有2名年齡還不到12歲的孩子，孩子目前跟他們的母親居住。
在離婚協議中，其丈夫將支付前妻每月1千令吉的生活費。
王女士的問題是，假如她的丈夫沒有立遺囑，萬一發生任何意想不到的事，前妻與兩名孩子，是否可以按遺產法令分配比率，可以分得她與丈夫聯名購買的產業？

答：黃振原律師（CY Wong）回答說，假如丈夫在沒有立遺囑的情況下不幸逝世，他的產業將根據1958年遺產法令分配。

在上述法令下，假如配偶（這個例子是丈夫），在沒有立遺囑的情況下逝世，留下配偶與孩子（假設沒有父母），丈夫的產業這樣分配：妻子獲三分之一、孩子三分之二。假如丈夫逝世時，父母健在，那麼在遺產分配法令之下，妻子獲四分之一、孩子二分之一，父母親獲四分之一。

如果真的發生這樣的事情，公寓是王女士與丈夫兩個人的名字，只有她丈夫那半分產業權受影響，這半分將根據1958年遺產分配法令的安排。

有關法令並沒有區分新結婚後的孩子或與前妻生下的孩子，哪一方才能享有，因此，王女士丈夫與前妻生下的兩名孩子，將有資格享有財產的分配。

不過，由於有關法令概括“配偶”，這意味只有目前的合法妻子才能享有，就是說前妻將沒有資格分有該公寓的擁有權。

萬一丈夫突然逝世，假設王女士丈夫的父母已不在人世，那麼王女士將擁有公寓的半數權益，加上丈夫那一部份的三分之一擁有權。至於孩子（包括丈夫與前妻生下的孩子），將平分有關公寓的三分之二權益。 

http://biz.sinchew-i.com/node/62536

土地局遲遲未糾正錯誤

賴先生說，她母親在數十年前買了一段5畝的橡膠園。縣政府把地段編號弄錯了，幾十年都沒有糾正過來。
3年前，母親把膠園轉到弟弟和他的名下，文件回來時5畝竟變成兩畝半，弟弟到州土地局詢問，確定是土地局弄錯了。
之前到縣土地局投訴幾次卻得不到解決，州土地局官員建議他們起訴縣土地局。請問可行嗎？

答：賴先生來信沒有提及橡膠園是哪一個州的產業，林若輝律師說，假如確定是土地局的疏忽或錯誤，相關的土地局有義務將地段的編號改正過來。

由於各州土地局對土地設定的條規可能會有不同，建議賴先生找回該州的律師，協助他處理這項問題，包括是否宜採取法律行動起訴縣土地局、勝算有多高等，相信可以從該州從事法律事務的律師中得到答案。

http://biz.sinchew-i.com/node/62274

地契為何註明Hakmilik Sementara?

署名小寶的讀者說，HSD地契號碼換了兩次，不過，Lotno及面積沒有改變，地契上的字眼都是Hakmilik Sementara。
最後一次發現號碼更改是2009年的地稅單，當他前往土地局搜尋時，發現HSD地契號碼已在2002年更改，他付了60令吉取得影印本，並且獲告知這是正常程序，而且是因為更換電腦系統的關係。
他有些不解，並在信中提出以下問題：
1.為何是Hakmilik Sementara？我已在多年前償清房屋貸款。
2.我獲告知假如要取得更改後的最新版本，必須交出原有的正本地契，請問：假如我仍握有現有的正本地契，如果選擇放棄並交出現有的正本地契，等待土地局發出取代正本的地契文件，對我會有怎樣的影響？哪一個是正確的處理方式？

答：林若輝律師在回答小寶讀者的問題時指出，當地契文件顯示“Hakmilik Sementara”的字眼，這意味測量局仍未對有關地區或該片土地的面積進行測量。

一旦測量工作已經展開，HSD將被“Final Title”取代，屆時就不會顯示“Hakmilik Sementara”這些字眼。

雖然地契顯示“Hakmilik Sementara”這些字眼，但並不影響土地或有關產業的買賣，也不影響擁有權轉移給第三者。

當Final Title發出時，土地局將通知地主或業主，以便業主交出原有的地契文件，換取新的地契版本。

http://biz.sinchew-i.com/node/62276

單身男子想購廉屋

2012-07-01 19:41

顏先生，今年22歲，目前是單身，他來信提問幾個問題：他說，如果準備購買一間價格4萬5千令吉的廉價屋，是否可行，能否向銀行貸款？買賣房屋需要支付多少的律師費與印花稅？
目前，他每月的凈收入是2千200令吉，銀行儲蓄有2萬令吉、定期存款6千令吉，以及公積金儲蓄5千令吉。不曉得有哪些可以提高收入的管道？
在扣除父母零用錢、汽油、個人保險、飲食、電話與上網費、水電費、父母的保險費及其他開銷後（總共1千100令吉），他每月尚剩餘1千100令吉。

答：顏先生來信提問關於購買廉價屋的問題，首先要指出的是，申請廉價屋的人，如果是該州的子民，收入低，而且已組織家庭，申請獲批的幾率比較高。

以顏先生的收入和財力，不一定要將目標放在廉價屋，考慮購買中價屋可能更好，由於顏先生目前沒有汽車分期負擔，以目前每月1千令吉盈餘作衡量標準，假設購買一間價格22萬令吉的房屋，貸款20萬令吉，顏先生如果領取25年房貸配套，每月份期付款在1千零50令吉之間。

關於買賣合約的律師費：首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%、再接下來的20萬令吉是0.6%。以顏先生的例子，首15萬令吉1%：1千500令吉、接下來的7萬令吉收0.7%：490令吉，總共1千990令吉。

假設顏先生貸款20萬令吉，貸款合約律師費是1千500令吉、接下來的5萬令吉收350令吉。

政府的印花稅是這樣計算：買賣合約首10萬令吉1%：1千令吉、接下來的12萬2%：2千400令吉、貸款合約印花稅是貸款額x0.5%，假設貸款20萬令吉，大約是1千令吉。

如果是在轉手市場購買，還需要加上其他收費，譬如土地搜查費、土地局割名的註冊費、抵押給銀行的註冊費，以及其他雜項收費。

顏先生信中沒有提及從事哪方面的行業，關於提高收入這項問題，比較不容易提供意見，因為，我們不曉得顏先生的專長，若要兼一些副業，必須物色一些與本身專長有關的行業，這樣做起來會比較順利，凡事要量力而為。

http://biz.sinchew-i.com/node/62275

賣主已破產‧怎麼辦？

2012-07-01 19:45

小張說，他姐夫與姐姐不久前訂購了一間房屋，事後才發現賣主是一名破產者。
他在信中提問：“怎麼會出現這種問題，最後的結果會怎樣？要如何解決這樣的問題？”

答：黃振原律師（CY Wong）在回答小張的問題時指出，在正常情況下，代表買方的律師，應該先對賣方展開破產搜尋，以確保他不是一名破產者。

不過，由於破產局在發放破產搜尋結果，往往比較慢，礙於雙方必須在一定期限間內簽署買賣合約；因此，律師可能在沒有選擇的情況下，讓買方先簽署合約。

另外，買方的律師其實也必須在同時讓賣方執行法定宣誓，確認本身不是一名破產者，在買賣合約下，通常會有一條款列明賣主不是一名破產者。

假如賣方被發現做出虛假宣誓，他就等於是抵觸法令；提到應該如何解決問題，黃振原律師認為有兩個選擇：

1.終止買賣合約，向賣主領回已付的訂金。

2.尋求官方財產管理人的同意，繼續這項交易，然後把進行有關產業交易的款項，轉交給官方財產管理人。

不管怎樣，最主要還是買方尋求其本身律師的協助，因為該名律師更清楚整個交易的情況與過程。

http://biz.sinchew-i.com/node/62277

所購房產換發展商怎麼辦？

何先生說，他於2009年尾，向A發展商訂購一間房屋，並支付了一萬令吉的訂金，可是，該名發展商在過後卻沒有展開任何興建行動，直到前幾天，接獲B發展商的通知，表示他已接手A發展商的產業計劃，並告訴他之前向A發展商訂購的店屋，價格調高了3萬令吉。
請問：
1.B發展商是否有權把原先訂購店屋的價錢再加3萬令吉？
2.如果不贊成發展商這樣的安排，可以採取甚麼行動？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，何先生在來信中，沒有提及2009年向A發展商訂購店屋時，是否有簽署任何文件，包括買賣合約，另外，信中也沒有提及當年訂購店屋的價格。

在沒有文件參考的情況下，我們很難界定B發展商是否有權把原先訂購店屋的價錢再加3萬令吉。

此外，店屋的買賣合約不是標準的合約，不在房屋與發展法令管轄的範圍，如果要上法庭討回公道，需要上民事法庭起訴發展商。

http://biz.sinchew-i.com/node/61994

與友聯名置房產須三思

小莉說，她很想與她的好朋友聯名購買房屋，以便買到地點比較理想的房產，請問：“兩個好朋友可以共同擁有產業嗎？”
“如果可行，應該注意那些問題？

答：林若輝律師在回答小莉的提問時說，兩個朋友可以共同擁有產業，不過，假如有這樣的計劃，應該謹慎處理，因為好朋友聯名購買產業，很有可能面對以下問題：

（a）銀行可能不批准他們的貸款，因為他們的聯名並不相關，就是非夫妻、兄弟或姐妹直親關係，因此，在決定購買之前，必須先向銀行查詢。

（b）假設向銀行申請房屋貸款獲准，將來有一天，其中一人不準備繼續供款，或沒有能力償還她那一半供款，另一人必須承擔全部的房屋貸款，避免產業遭銀行拍賣。

（c）萬一其中一人陷入破產邊沿，其名下的產業將受影響，連帶影響聯名者的產業持有權。

（d）假如其中一人要脫售產業，另一人卻不同意，將衍生外人無法協助的問題。

（e）萬一其中一人不在世，問題又來了，很可能出現的問題是，無法聯絡其家人，或者受益人還年幼，必須向高庭申請庭令才能脫售產業。

林若輝認為，他個人不大鼓勵以朋友的關係，聯名購買或投資產業。

http://biz.sinchew-i.com/node/61995

牆壁現裂痕‧發展商敷衍了事

謝小姐說，她於2007年購買了一間雙層排屋，2009年交屋，至今已過了2年；可是，一直存在一些問題，譬如下雨的時候，地上會積水，而且牆壁出現裂痕。
在房屋保用期間，她有要求發展商修補，可是，他們只是把漆料塗在裂縫上，就當作完工了事。
現在牆壁再出現裂痕，可是，已過了保證期。請問：“我是否可以要求賠償？我打算自己安排承包商，將問題做好，然後再向發展商收費，這樣做行嗎？”

答：牆壁一些裂痕，未必是地陷問題的先兆，假如地磚有裂，翻開來查看，裡邊是否出現真空現象，比較可以確定房屋是否存在地陷問題。

另外，謝小姐可以將裂痕的問題拍照做為證據，同時聘請一位合法、獨立的建築師查看，然後準備一份報告，做為向發展商索償的根據，當然這些必須付費。

如果能證明房屋的裂痕是潛藏的問題，購屋者可以據理向發展商提出索償，儘管已過了房屋保用期。

當然謝小姐也可以將問題帶上房屋仲裁庭，嘗試爭取本身的權益，上房屋仲裁庭之前的建立檔案收費只是10令吉。

http://biz.sinchew-i.com/node/61996

住宅區設託兒所擾民

周先生讀了“產業問診室”關於住宅區開辦幼兒園／托兒所是否合法的問題，來信提出他的疑問。
他目前居住在八打靈再也一間雙層排屋，至今已經20多年，去年3月，隔鄰角頭單位辦了一所幼兒園，開始的3個月還好，學生吵鬧聲不大，來接送孩子的車輛，也不會妨礙附近居民的出入便利。
可是，4、5個月後，吵聲、出入車輛造成的問題逐一出現，他在去年7月寫了投訴信到地方政府，可是，沒有得到回應。今年2月，他又呈上第二封投訴信，依然沒有獲得有關當局的回應。
請問：“我還能採取甚麼行動？”

答：周先生可能需要召集附近地區的居民，例如前後、左右鄰居一起投訴，相信會有一些效果，當然，也可以尋求市議員的協助。

另外，周先生也可以嘗試向地方政府查詢該幼兒園／托兒所是否擁有營業執照，假如沒有那麼他們是非法經營，即使是持有合法執照，他們也必須確保不會干擾到鄰居的生活，包括出入交通不會給鄰居造成不便。

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