房價飆升，薪水追趕不上房價的漲勢，已是小市民最困擾的難題；但若你將辛辛苦苦存到的一筆錢繳付房子的首期後，才發現房子建不起，那豈不是更糟糕嗎？
大馬產業計劃擱置不算甚麼新鮮的課題，在購買房子前，相信不少身邊的親朋好友都會勸你儘量瞭解發展商的底細，所以發展商的聲譽也是買房的重要考量因素。
本期《產業焦點》邀來Rimbunan企業諮詢公司經理古瑪納丹，暢談國內房市擱置問題的趨勢，並從清盤師的角度述說從處理擱置產業的過程，而且更重要的是，小市民該如何面對這種情況及本身的權益。
助棄置產業計劃重生
房屋及地方政府部長拿督斯里曹智雄年初曾指出，放眼今年復甦35項擱置產業發展計劃，涉及1萬2千間房子，以讓6千至8千名購屋者有屋住。該部去年已完成了31項擱置產業計劃。
雖然擱置產業受到當局的關注，並採取促使這些被“棄置”的產業有“重生之日”，不過從目前的數據來看，這個問題仍是大多數置業者的疑慮，特別是經濟不景氣之時。
195擱置產業無執照
目前，具執照的產業擱置計劃僅少過30個，但不具執照的擱置產業卻高達195項，算是相當龐大。
所謂具執照的產業計劃，是指發展商除了獲得州政府的批准及攫取廣告執照，他們也取得房屋及地方政府部批准，且須繳交建築成本的3%，以作為發展訂金。
不過，不具執照的發展計劃，則在沒有獲得房屋及地方政府部批准的情況下，就展開產業計劃，特別是涉及馬來保留地。在這樣的情況下，房屋及地方政府部根本無法掌握這些發展計劃的存在。
執法不嚴許多發展商違規
古瑪納丹指出，雖然這屬於違法，不過由於當局沒有嚴厲執法，導致很多小型發展商違規，且嘗試跑法律的漏洞，惟REDHA會員的產業計劃都是具有執照的。
他說，根據法令，違法者可被罰款25萬至50萬令吉，或監禁5年，不過由於當局沒有嚴厲執行此法令，所以發展商沒有依法行事。
“甚至銀行願意借錢予這些無執照的發展工程，也造就違規事件頻頻發生。”
發展商訂金調高至總發展成本3%同時，他指出，執法機構、測量師、銀行家甚至買家本身都不曾造訪施工地點，沒有展示關心的態度，進而催化產業擱置問題的發生。
針對國內的刑罰是否足以起阻嚇作用，古瑪納丹相信監禁刑法會發揮較大的作用，若發展商擱置產業的罪名成立，可被判處3至5年監禁。
目前，發展商所須繳付的訂金，已從以往的20萬令吉，調高至佔總發展成本的3%，或最低20萬令吉。
無執照工程修例後可索償
其次則是在購屋者簽署買賣協議後的6個月內，若發展商仍未開始動工，購屋者則有權終止相關協議。
他強調，政府正修改當中的一些條例，以往無執照工程是不得任何索償，但預計有關法令在9月或年底之前生效後，將可改變此弊端。
“只有房屋及地方政府部擁有權力展開調查工作，以徹查發展商業是否有誤用發展資金。”
大馬房屋擱置率高
古瑪納丹指出，大馬的產業擱置率約為2%，與區域國家相比，是相當高的比重，因為在海外，很少發展商會進行龐大的產業發展計劃，所以擱置問題也相對較少。
他解釋，地產業及分層產業須各在簽署買賣協議的24個月及36個月內完成。在有關產業未真正被鑑定為“擱置”（abandoned）前，之前須經歷兩個不同的階段，即“延遲”（late）及“生病”（sick）。
“延遲”即工程遲了10至30%；若在指定工程期限內延遲超過30%，屬於“生病”階段；而更嚴重的情況是在工程期限結束後的6個月仍毫無“動靜”，工程未展開，有關則算是“擱置”了。
產業計劃遭擱置由多種不同的因素構成，主要包括：●發展商的調查工作不完善，導致產業地點不適中，產業銷售反應也變得冷淡。
●工程及現金管理不當。
●發展商及地主因涉及土地糾紛而無法達致發展協議。
●施工期間原料價格飆漲導致成本超支。
●缺乏津貼完成工程。
●1997及2008年金融風暴銀行收緊信貸，並嚴重衝擊發展商。
●在某些情況下，雖然土地業權未轉移，但當局已批准發展指令。
●地庫貸款未清還，銀行轉而變賣，導致產業買主無法作出追究。
●原料價格攀升。
發展商清盤
由清盤師任“發展商”
由清盤師任“發展商”
古瑪納丹不諱言，從目前的情況來看，大部份遭擱置的產業都是屬於低價房子，因為通常發展商都會先選擇“打救”高賺幅的高檔產業，進而導致低價屋最終遭“捨棄”。
在這個情況下，政府將從旁協助，但條件是有關公司必須宣佈清盤，以避免被市場指協助這些發展商收拾殘局。
發展商列入黑名單
當公司宣告清盤後，當局將委任清盤師來“接手”及擔任“發展商”的角色，而宣告清盤的發展商會被當局列入黑名單內，未來將無法再申請產業發展執照。
他說，公司平均每年重新啟動10項計劃，至今的成功率都是100%。一般上在工程啟動前，都會花很多時間在研究及精密審查工作上。
“我們涉及的業務種類頗為獨特，在這行有8年的經驗，我們擁有專業的團隊負責個各項產業計劃的復原工作，當然房屋及地方政府部有意物色更多產業市場的清盤師。”
不是所有房產都能救……
要重新發展擱置計劃，並不簡單，因為一旦啟動，就沒有“回頭路”，涉及龐大成本。
古瑪納丹指出，在這過程中也面對重重挑戰，有時難以達成一些協議，產業理事會、電力及水務公司會非常嚴厲，要求我們根據之前設定的要求完成，一點也不肯妥協。
“為此，我們呼吁房屋及地方政府部可從旁協助，以解決當中的矛盾之處。”
他說，有些方面對基建的要求非常嚴謹，並導致產業復甦計劃無法如期落實，而且當工程拖越久，須掏出的成本就越高。
“若不是真正需要的基建，我們希望當局能作出豁免，如草場及樹木等，而不須完全按照原定計劃進行。”
他指出，在協助重新啟動擱置產業的努力下，須展開研究工作，因為不是所有的工程都能復原，而且也不能以同一方式復原，每項產業計劃都涉及不同的課題。
審查法律技術商業因素
研究及評估工作包含三方面，即法律、技術及商業因素，作為精密審查。
先從法律角度出發，確保能在無爭議的情況下進行，這包括有時發展並不是地庫的持有者或地庫仍是農業地，仍未轉為住宅或商業地。
緊接著是技術面，如檢查建築結構、建築的破壞程度、工程是否依照原定計劃及確定既有的溝渠及水管等是否仍處於良好狀態，以鑑定能否再重新發展有關工程。
至於商業因素則須考量額外的建築成本，與原先的成本差距多大、未銷售單位的多寡，且得解決銀行貸款問題。不過，不是所有的擱置計劃都得承受額外成本，一些仍足以支撐。
公開競標遴選承包商
古瑪納丹指出，此時，公司將取代“發展商”的角色，隨後展開公開競標活動，遴選合適的承包商進行發展工程，以避免被購屋者指公司抬高價格。
“我們將以多項評選標準遴選合格的承包商，包括須擁有雄厚財力、過去3年營運紀錄良好及旗下的產業計劃不曾出現擱置情況。”
10萬以下擱置中低價產業
由政府“接手”提供融資
由政府“接手”提供融資
然而，對於10萬令吉以下的中低價產業，一般上則由政府負責“接手”及提供融資便利，所以在展開評估工作後，公司將把相關資料交給政府，以從64名經資格鑑定的承包商中，選擇最合適的。
詢及支付予承包商的款項部份，他說：“兩者有一定的區別，若工程是由政府負責融資，政府會在竣工後才一次過賬予承包商，以避免產業計劃再陷入擱置窘境，且以財務實力雄厚的承包商為主要考量。
“假設工程不是由政府提供援助，則胥視工程進度以支付工程款項予承包商。”
古瑪納丹說，政府主要扮演“催化者”的角色，以協助擱置工程的修復進度，包括協助公司與政府部門、銀行、顧問及購屋者。
而在扮演“發展商”的角色上，公司需要包辦所有的工作，如聘請顧問及設計師、提交計劃予監管當局、監督房產計劃戶頭及確保承包商的工程進度良好等。
“同時，我們在取得入伙紙後，也會爭取分層地契，成為全方位的發展商。”
錯購擱置房產
購屋者可向房地部投報
購屋者可向房地部投報
買到擱置產業，該怎麼做？
古瑪納丹坦言，小市民可以做的並不多。首先，購屋者須向房屋及地方政府部投報，因為在買賣協議中，就算工程延誤，也只能在完工後，才可索取違約金。
“所以，這時候只能由房屋及地方政府部‘出馬’解決，並由該部的監管小組負責作出鑑定。”
目前，除了作出投報，市民並無法透過其他途徑來尋求解決方案，也無法向承包商提出訴訟，除非是透過房屋及地方政府部對該發展公司宣告清盤。
向房地部索取信函
與銀行洽談調整貸款
與銀行洽談調整貸款
談到擱置產業的貸款問題，他說，購屋者可向房屋及地方政府部索取信函，證明有關產業宣告擱置，隨後可與銀行洽談調整貸款架構。
“一些銀行會豁免利息攤還部份，一些會重組貸款，一些也會減低利息。”
若購屋者無法獲得滿意的結果，他們可以向國行作出反應，由國行代表購屋者與銀行方面洽談。
須再掏錢復原房產計劃
“我們明白，銀行是打開門做生意的，但有些時候需要一人讓一步，有所犧牲。”
為了復原某項發展計劃，購屋者須額外拿出另一筆費用，一般相等於房價的10至30%，不過對於低價及中低價屋的買主而言，再拿出另一筆錢是相當困難的。
古瑪納丹指出，通常最高是30%，一旦超過30%，買主也不太願意再掏出一大筆錢，除非該產業顯著升值。
他說，在某個產業計劃下，只有獲得70至75%置業者的同意，即可向法庭申請指令，所有購屋者都必須遵從。
“有時我們也無法聯繫上所有的買主，所以只要獲大部份買家同意，復原計劃就能啟動了。”
免費買賣協議具危險性
他也提醒，發展商給予免費買賣協議，是具有非常大“危險性”的。當發展商與購屋者之間出現任何問題，你認為律師會站在甚麼立場呢？
“律師是由發展商聘請的，那當然會以發展商的利益為先，購屋者的權益不受保護。”
“我們發現在很多情況下，購屋者沒有仔細檢查協議上的每款條約，甚至不知道土地業權沒有作出更動。”
不過，若購屋者擁有本身的律師，就算是須掏腰包繳付律師費，也是值得的，以確保能厘清所有的條規。
監督發展工程
中央及州政府皆有責任
中央及州政府皆有責任
無論如何，古瑪納丹說，由表現管理和傳遞單位（Pemandu）領航的團隊，正積極解決國內產業擱置問題，並與國家銀行、產業發展理事會、銀行家協會及測量師協會會面商討，以防範此問題。
“各協會發出指南予會員，以整頓此問題，特別是銀行家須更能掌握發展商的戶頭賬項。”
他強調，監督發展工程的責任不僅僅落在州政府的身上，聯邦政府也須多加留意產業市場的一切走勢。
至於無執照的產業計劃，政府正努力收集這方面的數據，並將這些無執照工程轉為具執照地位後，才能重新復原有關計劃。
擱置問題將逐減
“根據法令，無執照產業是不合法的，不能依照正常方式進行，所以必須轉為合法後，以採取進一步行動。”
隨各方更為關注此現象，他相信未來產業擱置問題會逐漸減低，儘管仍無法達到0%，不過接下來發生擱置現象的導因主要歸咎於全球經濟不景氣、原料價格飆升或勞工問題，較少會受可預見的因素影響。
http://biz.sinchew-i.com/node/60838
