分层地契法令修正案一读 交屋无地契最高罚万元

2012-09-25 08:31 

（吉隆坡24日讯）购屋者引颈期盼的“护身符”，分层地契法令（修正案）今日在国会下议院提呈一读，一旦通过，发展商在交屋时必须同时移交分层地契给购屋者。
批准30天内完成转名
同时，法案也阐明任何产业持有人（包括发展商）或其法律代表，必须在获得土地注册官批准后的30天内，完成分层地契的转名手续。
政府修订1985年分层地契法令，主要是保障购屋者权益，还有分层产业的拥有权。
天然资源及环境部副部长丹斯里约瑟古律，今日向国会提呈该法案一读。
副首相丹斯里慕尤丁在今年8月初主持国家土地理事会第68次会议，会议已决定修改分层地契法令以保障分层地契产业购买者对产业的拥有权。
今日提呈一读的法案内容列明，除了30天内完成手续的期限，如果土地注册官另外设下完成手续的期限，买卖者双方都必须遵守有关期限。
约瑟古律说：“如果原业主无法在期限内完成手续，将会受法律制裁，一旦罪成将面对每单位不少于1000令吉或不超过一万令吉的罚款。”
组屋无需申请临时地契
针对廉价组屋的分层地契，修正案指出廉价组屋无需申请临时分层地契。
“州政府也可根据屋主的申请，依据产业的地点、建筑物成本来决定该产业是否属于廉价组屋，并自行发出认可。”
修正案除了规定发展商必须向土地局提出发出分层地契的申请，而政府也会推行分层地契电子土地管理系统，加强了批准地契的效率。
修正法案阐明以下数要点
●政府将确保购屋者在签署买卖合约的6个月内，强制发展商必须申请分层地契，以便在移交完工及落成证（CCC）给购屋者时一并移交分层地契。
●发展商或产业持有人在签署买卖合约后，须获得上层建筑阶段文件及领取落成证的3个月内，向当 局申请建筑或土地分层手续。如果发展商没有照做，将被罚款最低1万令吉或不超过10万令吉，或坐牢不超过3年，或者者兼施，重犯者将被判罚款不超过10 万，或每天被罚不超过1000令吉。
●为了解决延迟移交分层地契问题，当局将缩短批发分层地契的时间，即从170个工作天减少至少于100个工作天之后。
●由临时分层地契转换成正式地契的办理手续期限，从原定的6个月缩减至3个月。在原有的法令中，许多手续期限都规定必须在完工后的6个月内完成，而在新的修正案，则规定任何原业主或发展商，在必须在3个月内完成一切手续。 

http://www.nanyang.com.my/node/479646?tid=460

分析员：双税出击难打房 提高购屋能力更实际

 2012-09-22 11:24

（吉隆坡21日讯）市场猜测政府会在2013年财政预算案内宣布打房措施之际，也有分析员认为，与其打房，市场更需要有提高国人购屋能力的措施。
大马研究分析员表示，虽然很多人推测政府会透过新预算案为房市降温，例如提高产业盈利税（RPGT）和印花税，但他不赞同这种做法。
分析员说：“特别是交易量没有很强劲，以及价格过去1年内似乎开始停滞之际，我们不同意推行降温措施。”
他说，从经济的角度来看，更严厉限制产业领域，将冲击支撑经济增长的内需。
影响土地竞标
“我们预计橡胶研究机构（RRI）在双溪毛糯的土地即将招标。
由于这是经济转型执行方案（ETP）的关键计划之一，任何打房措施都会影响土地的竞标。”
分析员相信，随着新预算案都被认为是“大选预算案”，焦点会围绕在价格可负担的房屋计划。
“据我们了解，‘一个大马人民房屋’（PR1MA）和‘我的第一间房屋’（MFHS）计划进行得不够理想，因申请驳回率很高，很多申请人不合格，只有约三分之一获得批准。”
政府去年推出MFHS和PR1MA计划，允许月入3000至6000令吉的年轻人，取得100%至105%的融资便利，购买售价介于22万令吉至40万令吉的首间房屋，贷款期最长30年。
传新财算减印花税
大马研究分析员预计，政府透过新预算案可能放宽的政策包括：
1.为金融机构提供额外担保，鼓励首次购房。
2.延长MFHS和PR1MA计划贷款期。
3.下调50万至70万令吉产业印花税，让不合格参与MFHS和PR1MA计划者受惠。
4.扣除房贷税务。
同时，政府也可能建议以中价屋取代廉价屋的规定，鼓励发展商兴建中价屋，解决30万至40万令吉房屋供应短缺的问题。
“这表示政府将成为廉价屋独家供应商，即售价介于低过10万令吉至20万令吉的房屋。”
整体上，他维持产业领域的“增持”投资评级，因估值蒙压，许多产业股皆以比净资产价值低40%至50%的价格交易。
分析员认为，市场会上修销售表现持续受城镇计划带动的发展商，包括IJM置地（IJMLand，5215，主板产业股）和马星集团（MahSing，8583，主板产业股）。

 

http://www.nanyang.com.my/node/479020?tid=462

梁海金： 创新奠稳品牌基石 让购屋者梦想成真

购买房子是一件人生大事，需要周详规划，以拥有自己梦想的房子。
可以让购房者下单时无后顾之忧的，很大层面要看发展商的信誉。
这也是发展商的品牌价值所在，拥有良好信誉、品质保证和可信赖度，就是对购房者的信心保证。
作为全马主要产业发展商，马星集团（MahSing，8583，主板产业股）坚持为客户提供最好的选择，作为经营企业和品由的秘诀。
与购买消费产品相比，购买房子需要很大的勇气和规划，很多人一旦选错就很难回头，所以在选择房子时，有声誉和口碑的发展商，购房者一般会优先考虑。
对于掌管国内最大产业公司的丹斯里梁海金来说，建立和经营品牌就是让公司根据本身的信念、目标、文化和成就，以求在芸芸对手中脱颖而出。
这位马星集团董事经理兼总执行长坚信，协助买家创建安全且健康的生活方式，重视创新概念与设计，提供高优质产业与售后服务是不可动摇的信念。
深入研究购房者需求
他说，发展商的品牌根基，最重要让购屋者实现梦想，拥有一个符合每个家庭成员需求的家，为他们建立可以承传好几代的家园。
“对很多顾客而言，购买产业是大型投资，极可能是一辈子的投资。因此我们会坚守承诺，为他们提供最好的产业。”
梁海金透露，公司不断研究时下趋势和了解购房者的需求，如保安系统、健康的环境，以及透过新颖的设计把任何风险减至最低。
“天然照明和通风可以节能，雨水采集和废水再循环使用则达至更佳用水效率，再配合其他绿色建筑功能等，可确保社区和环境的永续性。”要从知名品牌林立的市场中脱颖而出，靠的就是比他人不同的特点和优势，发展商也不例外。
梁海金说道，马星集团长期的策略是以强稳的企业和产业集团，配合创新文化，创造稳固的竞争优势。
“集团持续不断地创新方式，并时刻调整经营方式，以期为顾客带来更多价值。”
马星集团致力成为“优质生活方式发展商”（Premier Lifestyle Developer），而这也成了马星集团的标语和精神价值。
为股东创造价值 不忽略业绩增长
马星集团时刻都确保可为股东增值，也希望可以创造卓越的业绩。
梁海金指出，对成功的渴望、以及欲成为区域发展商的目标，是马星集团建立更佳品牌的关键。
这些指标和目标，可加强业主的产业价值，提升他们的生活素质和生活方式。
马星集团一直深信建立品牌的最好方法，就是在产品和业绩方面均取得良好表现。
“这些年来，我们在国内外获颁大约80个产业奖项，反映了集团的成就，并为品牌增添光彩。”
他指出，在塑造企业品牌方面，马星集团始终如一地为股东创造强劲业绩增长；另外，良好的企业监管也让马星集团赢得许多奖项。
不同品牌区分定位
马星集团是大马少有提供综合住宅、商业和工业发展计划的发展商。
“为了让顾客更容易辨识产品，我们为不同的产业类别，打造不同品牌。”梁海金这么说道。
例如有地房产就有Legenda、Residence、Perdana和M Residence系列；至于M系列、Plaza系列和Icon系列，则是为高楼建筑而设，而工业产业则是iParc。
“我们在2000年开始推介Perdana，而高档Legenda系列在2004年推介。主打中、高档市场的Residence系列则在2005年推出。”
M系列下有M Suites和MCity；而Plaza系列则有Garden Plaza和Southbay Plaza。
绿色保健元素 融入产业计划
地点对于产业发展非常重要，马星集团在吉隆坡、巴生谷、槟城、新山和亚庇寻求黄金地段，推出合适的产业发展计划。
业主紧贴市场新趋势
梁海金以该公司在赛城推出的Aspen和Clover@Garden Residence为例，就把休闲元素融入居家环境，打造终极绿色家居环境。
Clover@GardenResidence的房子建在绿油油的山坡上，同时符建跑步道（Jogging Track），把健康生活概念融入。
梁海金说，崭新的概念和新颖的构思，对产业发展和发展商来说都非常重要，也是吸引买气最佳方法。他认为，人们购买符合个人生活方式的房子，并会根据本身的需求、意愿和生活方式，更换房子。
用热诚坚持追求 从塑料业转型成功
梁海金强调，打造成功的企业和品牌，需要热诚、对成功的渴望和坚定的意志，缺一不可。
对他来说，不断地提升和发展是马星集团得以从塑料业务，转型成产业发展领先业者的先决条件。
马星集团的品牌特征是热诚，他笑称：“这可从我们选择红色作为企业颜色看出，红色凸显了我们的热诚。”
梁海金说，无论是为城市刻画天际线、兴建地标建筑或为购屋者打造最佳生活方式，马星集团都充满热诚。
跨步走出海外
梁海金表示，“马星”品牌已在国内建立一定知名度，并将会积极在海外打响品牌。
马星集团已在中国上海开设办事处，与国外知名代理合作。
同时，该公司也积极参与国内外巡回活动，希望国外投资者和产业投资者想到大马产业，就会想到“马星”这个品牌。
梁海金形容：“马星集团冀望成为世界级的产业发展商，除了提供创新设计之余、高品质产品与服务外，也希望可以保持准时“交钥匙”的良好记录。”
善用新媒体策略
马星集团也运用具创意的策略，包括使用新媒体（网络和电子媒体），与传统媒体相辅相成。
紧紧随潮流脚步，马星集团也是首批在社交媒体面子书（Facebook）设立专页的产业公司之一，并推出智能手机应用程序（Apps），推介发展项目。
“无论顾客是使用iOS、黑莓（Blackberry）、安卓（Android）还是视窗（Windows）手机操作系统，都可找到我们的应用程序。”
梁海金透露：“马星集团也是首个在广告中使用QR码，让有兴趣者可利用手机扫描以获取更多资讯。”
为方便身处海外的顾客，马星集团的官方网站提供旗下所有产业项目和活动资讯，也是集团更贴近大众的管道之一。
Icon深入民心
梁海金表示，马星集团自2006年开始发展商用产业，第一项是敦拉萨路的Icon（IconJalan Tun Razak）。
由于Icon的名称深入民心，人们可轻易从这名称中联想到马星，因此公司在其他类似产业计划沿用这名称。
“所以，我们之后就有了满家乐的IconResidence、乔治市的Icon Residence和灵市的Icon City。”
Icon品牌下的产业计划标榜着前卫和现代设计，并成为所在地区的地标。

http://www.nanyang.com.my/node/478572?tid=678

供需牽動房價走勢

2012-09-03 13:23
在房產交易市場，價格是其中一個最關鍵的部份，合理的價格有利於交易的敲定，讓產業市場健全發展。
物以稀為貴，當某個住宅房產市場供應量超出需求，轉手房產的價格將會相應調低，供應與需求均衡或失衡，會牽動房產價格的走勢，進而影響交易的落實。
從理論上來講，瞭解市場最新的情況是必須的功課，一般消費者不可能逐月掌握房產市場的交易數據，單靠業者提供的資訊未必準確，往往會出現誇大的情況。一些房產業經紀為加速交易的敲定，可能會提供不符合市場最新情況的訊息，同時，不排除有誤導成份。
今年首季買氣欠佳
本地的房地產市場，在某種程度上，受到歐債危機、全球經濟成長放緩，國內大選因素的影響，今年首季買氣欠佳，一些叫價大大超出合理水平的交易，遲遲未能落實，賣主唯有降低要價，才能達成交易。
在首都、巴生河流域，除了熱門地點，許多地區的房產交易步伐已經放緩，半島其他州屬也面對買家持觀望態度的情況。
今年第二季，房產交易數據未見好轉，一些供應過剩的地區，待售、待租的單位比比皆是，沒有能力握住房產單位的投資者，被迫以持平的價格脫售，以減少貸款利息滾轉的衝擊。
以巴生河流域房產業交易作為例子，今年1月以65萬令吉成交的雙層排屋，在半年後，同一地區的 類似單位，未必能比這個水平較高的價位出售，即使準備以同排鄰居之前的65萬令吉成交價作為參考，托房產業經紀尋求買家，也未必可以如願，這是整個大市轉 淡的後續效應，也是業主需認真看待的實際情況。 


http://biz.sinchew-i.com/node/64708

特区地位吸资油气业带动 柔佛产业市场唱好

2012-09-04 10:12 

（吉隆坡3日讯）柔佛依斯干达特区中多项关键计划进展顺利，加上石油与天然气活动的带动，使分析员看好当地房地产领域也被照亮。
马银行投银分析员指出最近受邀出席由表现管理和履行单位（PEMANDU）、大马石油资源机构（MPRC）和依斯干达特区发展局（IRDA）管理层所主持，主题为“柔佛州内石油与天然气及房地产发展”的汇报会。
分析员从会上了解到，2012年是依斯干达特区的临界点，因一些关键发展计划将会如期完工，如乐高乐园（Legoland）和威尔特郡大学（MarlboroughCollege）。
聚集人口土地增值
而在未来两年也将陆续完工的计划，包括松木影城（PinewoodStudios）、荷兰海运物流大学（NetherlandMaritime InstituteTechnology）等。
“我们相信，这些计划将促进努莎再也（Nusajaya）的增长，以及提高依斯干达特区的人口。”
截至目前，在依斯干达特区落户的投资已达955亿令吉，相较于该地区2007至2015年的1200亿令吉目标，已达标80%。
在2011年的8480万令吉投资中，有40%是外资。
外国投资在2008至2011之间，都稳定地有14%的复合年均增长率（CAGR），主要涉及制造业。
“有关当局现在有意加强推动旅游领域。我们被告知，当局正与美国一家主题乐园业者洽谈，在该特区打造美国以外的首座主题乐园。”
在丹绒宾（Tanjung Bin）、丹絨浪塞（Tanjung Langsat）和边佳兰（Pengerang）的油气计划，预期直到2017年共可创造18万6000个就业机会。
分析员认为，支援行业如制造业、酒店与餐饮业，都被看好从此特区油气计划的溢出效应中受益。
“此因素将有效聚集人口，并长期带动特区的房地产需求与土地价值。”
UEM置地大赢家
分析员指出，在特区作为最大地主的UEM置地控股（UEMLand，5148，主板产业股）将是最大赢家，该公司在努莎再也和迪沙鲁（Desaru），分别拥有5145英亩与680英亩的未发展地库。
其他受益者包括：●实达集团（SPSetia，8664）：在特区还有1178英亩地库，发展总值约94亿令吉。
●IJM置地（IJMLand，5215）：1188英亩的瑟巴纳海湾（Sebana Cove）地库，发展总值14亿令吉。
●双威（Sunway，5211）：691英亩地库，发展总值120亿令吉。
●依恩奥（E&O，3417）：337英亩地库，发展总值30亿令吉。
●成隆机构（Dijacor，5401）：350英亩地库，发展总值94亿令吉。

 

http://www.nanyang.com.my/node/474570?tid=462

租戶不繳租拒遷怎麼辦？

曾先生說，他遇到傷腦筋的問題，其租戶很固執，拖欠一段時間的屋租，也不願意遷出房屋，他詢問了產業經紀的意見後，經紀建議他準備一份“繳交租金通知書＂，就是指定租戶在7天內償還租金或遷出，然後將通知書發給租戶。假如租戶完全不理會或沒有行動，再向警方備案。
不過，經紀沒有提及是否需要租戶簽收。請問：這樣的方式是否合法？程序是否正確？第二，他親自呈交給租戶有關的通知書，而且準備了兩份，並且要求租戶簽收，可是，租戶拒絕，只是領走一份，假如租戶沒有簽收，這樣的通知是否有效？
他補充：“我準備以書面方式通知，就是通過掛號郵件通知，當郵差將郵件送到租戶手上，租戶需要簽收，這是否行得通？我認為簽收郵件應該等同於簽收通知，可行嗎？＂
假如已經向警方備案，租戶還是拒絕搬走，而且也不繼續繳租，我們還能做甚麼？警方是否會處理這種案例？
答：實力產業經紀公司總裁陳建業指出，當業主面對頑固的租戶，準備對租戶採取驅逐行動，必須按正規程序進行，避免租戶掌握一些對他有利的地方，反過來起訴屋主。
曾先生採用第一、第二個步驟後，租戶依然沒有行動，就是既不繳租，也不搬出去，曾先生可以繼續第三個步驟，就是向警方備案，有了備案文件，然後向法庭申請庭令。
可用備案文件申請庭令
另外，租戶沒有簽收屋主發給的通知書，可被視為不知情，雖然有些爭議，不過，屋主若認為租戶已接獲通知，可是，卻沒有文件證明，說服力不足。
曾先生可以採用向警方的備案文件申請庭令，以驅逐令請租戶搬走，不過，需要花一些時間、程序比較繁瑣，簡單說就是耗時、耗力、耗錢。 


http://biz.sinchew-i.com/node/64252

購屋交易逾6個月未完成‧可向賣主索取利息嗎？

2012-08-23 15:35 

黃小姐2011年9月通過地產經紀購買了一間共管公寓，發展商已經清盤，不過，土地局之前已發出分層地契。
2011年12月15日簽署買賣合約，2012年銀行批准房屋貸款，賣方也在今年初將所需文件交給報窮局，以尋求批准交易，至今交易仍未完成。
在買賣合約條文裡，尋求批准交易期限是6個月，她問，這個期限從何時算起，能向賣方索取利息嗎？
答：任何人在脫售未有個別地契或分層地契的產業之前，必須尋求發展商的批准，不過，假如發展商已清盤，賣方必須尋求官方財產管理人的批准。
從簽署買賣合約的日期算起，通常會有一個期限，譬如6個月，以便賣方律師向發展商或官方財產管理人提出批准交易申請，交易價餘款的支付，是在買方律師取得批准後才支付，買方一般獲得3個月時間繳付有關款項。
另外，針對尋求批准這事項，買賣雙方必須遵守一些特定條件，同樣的，這裡邊也有時間期限。
需官方財產管理人簽批文件
我們相信黃小姐已遵守所有的條件，否則律師不會建議銀行釋出貸款；同時，惟有在官方財產管理人簽批所有的文件，貸款銀行才釋出貸款的餘額。
由於全數屋款尚未支付給賣方，買方無法取得產業的擁有權，在這期間，黃小姐必須支付銀行的貸款利息，而她也沒有權利向賣方索取遲交屋利息。 


http://biz.sinchew-i.com/node/64253

公寓天花板漏水不想買了‧可否要求退回訂金？

林小姐說，去年下半年，她以11萬5千令吉，在吉隆坡市郊購買了一間中低價公寓，雙方已簽署買賣合約，買方支付了購買價的20%給賣方律師。
可是，由於更改公司資產清理人，產業轉讓契約延遲發出，律師表示，有關事項將由新的資產清理公司接手。
她指出：“在這之前，我與該產業業主有口頭協議，在產業擁有權轉讓期間，租下有關單位，我同意每個月支付500令吉，加上50令吉的管理維修費。＂
她在去年12月以租戶身份遷入該單位居住，開始的時候還好，可是，一個月後，發現單位的天花板有水跡，而且，情況一天比一天糟，已經向業主及公寓的管理公司反映。
不過，雙方並沒有跟進，因此，她決定暫時不支付屋租，並已照會律師，管理公司的人員最後前來查看，證實漏水的問題來自樓上單位。
管理公司對天花板進行一些修補，就是以油漆方式掩蓋漏水造成的損壞，她並不滿意他們處理問題的方式，因為這並不能解決問題。
她提出以下問題：
1.我是否有權利“握＂住租金（總共拖欠1千500令吉）？業主的律師致函給我，說我沒有權利“握＂住該筆租金，反之應該騰空有關產業，因為我不是合法的業主。
2.假如我決定不購買該項產業，因為產業的狀況與第一次看到的不一樣，我是否可以取消，並要求退回10%訂金？因為買賣合約誌明，賣主在將產業交給買方時，情況必須與買方第一次看到的一樣。
3.賣主的律師說，業主不可能對漏水的問題負責，因為漏水是樓上單位造成，由於業主已準備脫售有關單位，她難免推卸責任，並指說漏水因樓上單位引起，在這方面，我的權益在哪裡？
4.身為購屋者，我應該如何捍衛我的權益？假如需要進行一些修補，我是否可以通知銀行延遲付款給賣主？
答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，業主的律師在信中所說的是正確的，林小姐不能以這個理由“握＂住租金不交給賣主，畢竟她還不是合法的業主。
取消交易
10%訂金或被沒收
另外，假如取消交易，10%訂金可能被沒收，公寓樓層之間出現的漏水問題，一直以來備受爭議，特別是漏水因樓上單位引起，有些時候，業主可能不準備承擔責任，也可能問題超出她能力所及的範圍。
任何人在購買公寓轉手單位時，必須要謹慎，雖然許多時候業主會油漆將漏水印補妝，如果漏水問題嚴重，即使在白天，也可以看出浴室天花板是否有水印，儘管業主油漆掩蓋，只要幾天時間就很可能再出現水印。
來信沒有提及這間公寓已有多少年，是否已過了發展商應儘的義務修補期限，不管怎樣，業主可以將問題向公寓的管理公司反映，由管理公司出面要樓上公寓的業主解決漏水問題，除非樓上單位主人能證明，漏水問題並非由其單位引起。 


http://biz.sinchew-i.com/node/64254

買賣房屋‧未申請稅務優惠

邱太太說，她與先生前後買了兩間房屋，以及一間店屋，其中一間已經脫售，購買這些產業都沒有申請免稅，因為之前不曉得有這些優惠。
請問：如今是否可以申請退稅？最後一次購買的是一間半獨立式洋房，售價38萬3千令吉，當時是在2004年9月9日購買。
答：邱太太來信準備詢問的應該是關於脫售產業，個人在一生享有一次的免稅優惠吧。至於購買產業享有免印花稅優惠，那是去年提呈2012財政年預算案做出的建議，在該項建議之下，凡是購買價格在30萬令吉或以下的房屋，可享有豁免產業印花稅的優惠。
此外，財政預算案也建議，凡是價格在35萬令吉以下房屋的購買者，皆可享有50%產業印花稅折扣，在2008財政預算案，印花稅減半優惠是給予價格不超過25萬令吉的購屋者，這是個人一生中只有一次的機會，如果符合條件，律師會為客戶提出申請，包括需要填寫表格。
政府在2012年財政預算案中，把“我的首間房屋計劃＂價格從22萬放寬至40萬令吉，可是，卻沒有同步把豁免印花稅優惠調整至40萬令吉。
如果邱太太或先生仍未用掉一生人享有的脫售產業免稅機會，或是購買產業免印花稅的優惠，在往後的日子裡，如果有購買產業或脫售產業，儘量掌握有關的機會。
也許有一天，兩人準備將現有的房屋賣了，購買另一間較新、較寬敞、價格較貴的房屋，申請免稅可以讓自己更加受益。



http://biz.sinchew-i.com/node/63878

賣屋2年未完成‧發展商追討管理費

李女士說，她與丈夫在吉隆坡擁有一間公寓，已於2010年中將公寓轉售給其他人，並在當時簽署買賣合約。
他們原本以為簽署買賣合約後，就可以在預定期限內，完成買賣手續，可是，等了足足兩年，交易仍未完成。
律師告訴他們相關的文件已獲批准，現在要進行的是銀行方面的事務，買方申請的銀行貸款已獲批准，不過，還需3至4個月才可能完成有關交易。
但是，如今又出現其他問題，其丈夫說有些文件需要發展商簽名，才能使整個交易完成。她說，當初簽署買賣合約後，其丈夫就停止償還管理維修費，現在，發展商要他們償還一筆大約4千800令吉的管理與維修費，才同意在文件上簽名。
請問：
1.在簽署買賣合約後，這房屋是否屬於我們？管理維修費應該由哪一方支付？
2.我們在這兩年裡償還的房屋貸款，能否向對方索討？
3.聽說賣房子的人，不需要支付律師費，買房子的人，才需要支付律師費，情況是否這樣？
答：買賣雙方在簽署買賣合約後，賣方仍需要繼續支付管理維修費，直到賣方將房屋交給買方，管理與維修費才由買方支付。
購屋者協會中文組主任的陳鍾靈指出，賣方將產業交給買方時，必須確保清還所有的費用，譬如管理維修費、水、電、排污費、門牌稅等。
買賣雙方皆需付律師費
針對第二道問題，在簽署買賣合約後，賣主仍需繼續償還房屋貸款，而且沒有所謂的可以向買方索回房貸分期這種事情，況且買方也支付首期錢，買方是否也可以說，支付了一筆首期錢，償還買賣合約、貸款合約律師費，仍需繼續在外租房屋，應該向賣方索回在外租房的費用。
在房屋買賣這項交易，買方需要支付買賣合約律師費、轉移產業擁有權印花稅、如果有貸款，尚需支付貸款合約律師費、印花稅，以及其他雜費。
至於賣方，在未有分層地契的情況下，除了付給發展商批准交易的行政費，也需要支付律師費，費用以交易價做為計算基礎，有一部份人為了節省開銷，與買方共用律師，這位也代表賣方的律師向賣主徵收閱讀合約服務費，以及代為呈報稅務的費用。
不過，買賣雙方共用同一名律師，是不受鼓勵的，在交易的過程中，假如出現枝節問題，律師應該代表買方或賣方的利益來處理問題，會是一項具爭議的問題。 



http://biz.sinchew-i.com/node/63879

購有分層地契產業‧可直接轉名給買主？

請問：購買已有分層地契的產業，是否可以直接從發展商轉移到買主名下？
林小姐說，她在今年3月簽署買賣合約，購買一個公寓單位，這個單位是在二手市場購買，產業屬永久地契，並且已經有分層地契。
不過，分層地契還是發展商的名字，暫時未轉移到賣主名下，銀行已批准林小姐的貸款，可是，由於賣主還有拖欠一些管理費，發展商不肯發出批准交易文件，導致她想申請公積金的計劃受到影響。
她瞭解到交易必須在簽署買賣合約那天算起的3個月內完成。以下是她在信中提出的問題：
1.假如因為文件不足，導致她在3個月後才可以提取公積金和貸款，這算違約嗎？是否需要繳交額外利息給賣主？
2.發展商可以直接將分層地契轉移到買主名下嗎？
3.假如買賣交易無法在3個月內完成，導因是賣主，可以起訴賣主嗎？
答：林小姐是在轉手市場購買產業，一切以買賣合約為參考依據，譬如說，賣主方面提供的文件不足，導致交易受阻，賣主是否需要賠償買主，要看買賣合約如何說明。
我們在轉手市場購買產業，律師所草擬的文件，並非標準的合約，而是按買賣雙方的意願草擬，買方違約應該做出怎樣的賠償，或是賣方違約，應該如何賠償買方，合約的條文會清楚說明。
以上解釋概括林小姐提出第1與第3道問題的答案，至於第2道問題，在進行買賣的過程中，假如已 有分層地契，發展商仍未將地契轉移到業主的名下，這個期間恰好是業主準備脫售，並已有買家想要購買，那麼分層地契可以直接轉移到買方這邊，不需要從發展商 轉到賣主名下，再由賣主的名字轉移給買主。
針對這些手續，有經驗的律師可以協助辦妥，至於所需的時間，就要看律師樓及土地局的辦事效率。
轉手市場購房產
合約按買賣方意願草擬
當我們在轉手市場購買產業，針對交易的細節，買賣雙方可以私下談清楚，儘管說交易須在3個月內完成，而且過了這個期限，買主必須根據逾期天數賠償賣主。
不過，假如是在一個買家的市場，買方可以提出第4個月豁免支付利息，到了第5個月才支付利息的建議，因為許多時候，銀行無法在期限內發放貸款，並非因為買方或賣方的問題，而是因為有關方面文件簽批的延誤，這方面的延誤，嚴格來說，往往超出許多人掌控的範圍內。 


http://biz.sinchew-i.com/node/63880

经局把脉：房市有机无泡苦哈哈•杨名万

 2012-09-01 12:17 

本年度房屋及地产峰会本周初开幕，房屋地方政府部高官和发展商在同一平台，发表立场各异讲辞，综合的结论是，“房地产市场有投机活动，没有泡沫，人民苦哈哈。”
高官说，人民涌入城市工作和一些投机活动，令房屋价格高涨，从2000年第四季至2011年第四季这11年期间，房屋价格上涨了54.4%。
强迫兴建廉价屋
从因到果，接近六成吉隆坡城市家庭很难购买到像样房屋，他们只能住廉价组屋或者价格不超过13万令吉公寓，能力较强的最多也只能负担价值不超过19万令吉房屋。
高官关心民瘼，当然不能只揭露“居者难有其屋”的痛苦而无对策，所以也就透露政府会毫不犹豫采取财务紧缩措施，解决房产投机活动，确保国内房产价格合理。
他还特别指出，政府必须减少房产市场过度投资及投机活动，防止房产业泡沫，确保家庭债处于健康水平。
最重要的还是高官谈到的跟进行动，向政府提呈建议书，采取措施有效打击房产投机活动，确保房价合理。
这些建议是供政府拟定2013年财政预算案决策。
高官也建议州政府应该采取具有伸缩性的政策，不要一味强迫发展商兴建廉价屋，而应该多建可负担房屋，这也是发展商的要求，以减低他们的成本负荷。
顾了人民也不忘帮一下发展商，政府真是面面俱圆。
发展商吁勿打压
发展商的想法当然和人民官不一样；首先否定了所谓房产市场泡沫，其次要求政府不要采取激烈打压房产市场措施，呼吁政府明年财政预算案不要提高房产盈利税，国家银行也不应该约束房产市场发展。
过去报章刊登不少发展商带着海外买家，尤其是中国买客前来大马，据说对大马房产有兴趣，这间接在国内兴起本地买家投机浪潮。
此次发展商终于说了实话，外国买客涌入国内买房之说并不确实，从过去至今，涉及外国买家的房产交易一向都只维持在总数的3%左右。
还有所谓高价房屋大受欢迎之说，也变了调，指说发展商都是以推出人民买得起的房产为主，去年54%房市交易都是价码不超过15万房产。
政府高官与发展商一来一往，无助的老百性只能看天行事，大选要到了，政府高官瞄的是选民神圣一票，发展商看中的当然是买家手上发亮的金钱。
扩张经济推升房价
这三方之间，还有一个非常重要，涉及大部分人民的国家经济方向和人民未来生活成本。
纳吉政府的未来大方向已经很明显，通过建筑发展，让国家经济走在高成长率或至少平均5%-6%水平，以达到所谓高收入国目标。
转型计划下的庞大建设工程还没有真正启动，我们已看到第2季经济如何依靠建筑活动推起令人意外的强劲经济增长。
根据统计局数据，今年第2季，住用房地产建筑价值仅占整个建筑总值25.4%，非住用房产占34.8%，土木工程占了34.6%。从基建为主的土木工程从去年第2季仅占23.5%
建筑工人严缺
迅速扩大到占建筑总价值超过三分之一，就可想像这方面的激励。
这是近几年来，土木工程所占比例扩大最显著的一次，难怪发展商已经登高大呼，熟练建筑工人严重缺乏。
接下来建材价格恐怕会上升，房屋价格水涨船高，老百性生活成本的变化已可预料，高收入国成了苦哈哈！ 

http://www.nanyang.com.my/node/473947?tid=462

李嘉诚合资企业 拟购狮城市中心地段

2012-08-30 11:59

（新加坡29日讯）亿万富翁李嘉诚的新加坡合资房地产公司可能在这座城市的市中心寻求获得更多地块，复制最新一个房地产项目的成功模式。
这家合资企业由李嘉诚的长江实业、香港置地集团以及吉宝置业投资。该楼盘吸引了渣打和麦格理集团等全球性银行入住。
该公司指出，投资45亿新元（112亿令吉）开发了新加坡滨海湾金融中心。
Raffles Quay AssetManagement Pte为这家合资企业所有，并负责管理合资企业的新加坡房地产。该公司总执行长沃伦毕晓普说，股东有意在现有楼盘附近开发新项目。
“如果有合适地块，房地产开发商有意竞购部分地块，”沃伦毕晓普昨天在新加坡滨海湾金融中心接受采访时说：“开发商目前的想法是把项目集中在中央商务区，如有可能则从这个楼盘向外辐射，因此，这个地区临近地块是最有吸引力的。”

http://www.nanyang.com.my/node/473407?tid=462

外国买家买更多私宅 狮城额外印花税效应减

2012-08-30 11:58

（新加坡29日讯）外国买家在次季买下更多新加坡私宅，政府所推出的额外买家印花税效应已开始减弱？
据戴德梁行（DTZ）昨天出炉的新加坡第2季私宅市场报告，外国买家（不包括新加坡永久居民）在今年次季买下的私宅数量比首季增加了73%，达到611单位，但仍比去年每季度平均1369单位少得多。
他们所买下的私宅占今年第2季私宅交易量的7%，虽然仍属很低的比例，但已比今年首季的5%稍高。
在去年四个季度，外国人所买下的私宅都占私宅整体交易量的至少16%。
大马买家排名第一
如今距离政府宣布抽取额外买家印花税已过了两个季度，这个主要针对外国买家的降温措施也已发挥其抑制国外热钱进入新加坡私宅市场的作用，但效应似乎开始出现减弱迹象。
如今来自美国、菲律宾和日本的买家所购买的私宅数量，也比过去多了。
在外国买家当中，中国买家所占的比率继续下跌，只占19%。这是自2010年第3季以来最低的比率。
以所购买的私宅数量来说，排第一位的仍是马来西亚买家，他们共买下520单位；紧接下来是印尼、中国与印度的买家，他们分别买了390个、369个及254个单位。

http://www.nanyang.com.my/node/473405?tid=462

谈古纳今：寻找恰当的房产组合画线 ●古纳西卡兰

2012-08-29 12:59 

要让人民负担得起房价，避免产生产业泡沫，确保没有过度发展或发展太慢，都是重要的课题。

对于大部分人来说，房子就等于有瓦遮头、舒适的居所，而价格必须负担得起。

不过，对一些人来说，即购买第二、第三或更多房屋者，则是为了获取回酬的投资，也是对抗通胀的工具，因为房价的涨势在长期里都高于通胀。

至于更高深的投资者来说，投资标的不仅局限于住宅，还包括商用与工业用产业，例如店铺、办公室、工厂，不管地点在哪。

在社会层面，产业发展必须受到管制，不只是为了确保品质，也是为了拥有恰当的房产组合，例如住宅、商用与工业用产业。

宏观调控也许是错误的，然而，在基本的指南底下，最好的方法就是交由市场决定及调整。

不过，产业市场调整的过程相当耗时，因为在推出市场前，需要一段蕴育期。

没依计进行

最理想的是，产业发展计划必须依附在大蓝图旗下，该大蓝图必须在严密的研究后制定，考虑的因素包括人口增长的预测与统计，也必须配合改变而调整。

很不幸的，在发展时，我们并没有依照计划进行，甚至是在既定的大蓝图下，也会被有关当局基于某些原因而推翻，且通常都是没有经济说服力的。

在住宅产业，最大的挑战是，为大众提供足够且可负担得起的房屋，不幸的是，收入也是一大因素，穷人不管怎样都负担不起。

然而，我们已是中等收入国家，我们可把房价维持在合理水平。

最佳的测量方式，是根据我们的收入水平，而不是与高收入国家（例如新加坡）或因为特殊因素而导致房价偏高的地方（例如孟买）做比较。

价格向来都是供需变动下的结果，有时候纯粹是因为需求增加，更多时候是因为没有基础支撑的“需求”。

应限制外国人买房

开放外国人购买产业，通常都导致在产业开卖时需求走高，可是该房子可能会丢空。满家乐和双峰塔地区一些高档产业就是例子。

还有，允许高度借贷购买产业，很容易引发投机。

如果你只需支付5%定金，两年后才开始供屋，只要屋价增长10%，在2年内就赚了100%（未扣除交易成本）。

这是引发投机的一大诱因，制造需求的假象，2年后可能就崩溃。

要抑制这种投机———短暂推高房价，可能引发泡沫爆破，就需要限制外国人购买房屋以及过度宽松的贷款计划。

同时，州政府、联邦政府以及政府机构，在以廉价成本把土地交给发展商发展时，必须要更加小心谨慎。

发展商通常要攫取最大的利益，而高档、高密度的房产皆提供最佳的回酬。

相反的，政府和政府机构应该为土地制定发展大蓝图，划分廉价、中价、高档房产，以及商用及工业用产业，之后，邀请发展商分区块竞标。

是的，这都需要很多努力，然而，没有耕耘，哪有收获。

在中低价房屋发展的楷模，也许是新加坡房屋发展局，它严格限制了房屋的购买、脱售与标准。

不值得学习的，仍然还是新加坡，它完全不限制外国人购买房产，导致高档房产的价格对本地人来说高不可攀，并成为百万富翁的“专属”。

慎防商用产业过剩

至于商用房产，我国的趋势是，尽量利用每一寸土地，攫取最大的利益。鼓吹者也许是有关当局，因为它们批准了缺乏规划甚至是毫无规划的发展计划，这些计划根本没有考虑到停车位、公交系统以及阻塞的问题。

许多发展商热衷于发展商用产业，因为盈利很高。这里，过度发展的风险极高，尤其是加入敦拉萨国际贸易中心（TRX）后，吉隆坡市中心将出现很多商用面积。

这里的发展商获得税务豁免，比其他同行有优势，这将扭曲市场面貌。

在这种情况下，有关当局必须加倍谨慎，确保产业市场不会承受压力，不管是过度旺盛抑或虚涨爆破。

投机和糟透的发展计划，会导致动荡，一旦爆破，将引来多年的痛苦。

明智以及稳健的增长，才经得起时间的考验。 

http://www.nanyang.com.my/node/473220?tid=462

四通八達‧基設完善‧沙亞南房產後市看起

  2012-08-05 15:37 

雪蘭莪州首府沙亞南，是大馬在獨立後首個規劃城，過去的這些年，沙亞南成長穩健、發展步伐緊追八打靈再也衛星市及首邦市。

今天的沙亞南，集住宅、商業與工業產業於一身，擁有完善的基本設施、與各主要高速大道銜接，這些有利元素、加上教育中心與醫藥保健及體育休閒設備的輔助，使它成為一個完善的大城市。

升格為市逾10年
發展及成長迅速

沙亞南升格為市至今已經超過10年，是個自供自給的大都會，2000年10月10日是她升格為市的日子。

根據規定，升格為市需要具備7項主要的條件，這7項條件分別是：

1.有關城市必須是行政中心。

2.人口至少達10萬人或以上。

3.擁有本身的財務自治權，以及常年稅收必須超過2千萬令吉。

4.一個發展及經濟成長迅速的地區。

5.一個商業和工業中心，擁有穩固財務機構的中心。

6.擁有高等學府，譬如學院、大學、圖書館等設備。

7.擁有久遠的歷史特徵，以及是一個文化和體育中心。

沙亞南產業佔地大約300平方公里，擁有幾個大型的城鎮，包括Kota Kemuning、Bukit Rimau、實達阿南、武吉日落洞、Kemuning Utama等等。

雖然還是個相當新的地區，不過，由森那美產業集團發展的武吉日落洞已被鑒定為巴生河流域其中一個有潛質的住宅社區，她已崛起成為沙亞南一個許多人尋求的產業，銷售率及價格水平接近巴生河流域許多建立起來的住宅區。

武吉日落洞提供的設施，帶給民眾相當大的便利，除了公園面積大，武吉日落洞也以靠近一些高球俱樂部著名，沙亞南體育館則在5分鐘的步行路程，高速公路四通八達、還有火車服務，同時靠近蘇丹阿都阿茲沙機場、吉隆坡國際機場及巴生港口。

房產類型選擇較少

Zerin產業公司創辦人佩文得蘭辛格從產業投資的角度談論沙亞南產業市場的潛能，他說，交通便利、銜接理想、州政府措施友善，加上業者的配合與大力推動，可以鑒定一個城市的成功與否。

目前，沙亞南美中不足的是，欠缺具有一定規模的零售產業、房產類型的選擇較少、商業產業不夠普及。

沙亞南以中產階級者居多，許多選擇第二或第三件產業的投資者，他們會避開已經飽和的八打靈再也、首邦市，選擇到沙亞南投資。

一個城市產業發展能夠成功的因素包括：市場力量的推動、發展商積極參與、管理與維修服務完善、促銷步伐積極、租戶群質量好、交通四通八達、出入方便等等。

任廣財：物色沙亞南產業投資

房地產發展商會會長拿督斯里任廣財在主持探討沙亞南產業市場發展潛能時指出，雪州首府沙亞南產業市場發展步伐平穩，是後市看起的城鎮，只要有關方面的協調與配合，相信從沙亞南市場物色一些投資產業，從中獲利問題不大。

目前，我國人口大約2千700萬人，人口成長率在1.1%之間，人均收入大約3萬令吉，2011年的數據顯示，失業率在3.3%之間，屬於偏低水平。

他說，至今，人們對巴生河流域一帶產業的需求保持平穩，未見有退跌的跡象，每年有不少大專畢業生加入職場，有不少社會新鮮人探討加入置產行列，這是一股不可忽視的購買力。

大馬在全球市場競爭指數的排名，從2010/2011的26名，前進至2010/2012的第21名。根據2010年的人口普查與最新的產業市場報告，每年有13萬8千788家庭組織起來、房產交易平均22萬宗，每年房產計劃完工平均有10萬個。

沙亞南缺乏購物商場

何振順市場研究公司董事何振順說，市場對鄰裡購物商場的需求殷切，如果驅車前往購物，車程在15分鐘以內最理想，在吉隆坡，購物商場的分佈比較均衡，中央商務區有武吉免登購物廣場、吉隆坡市中心有吉隆坡城中城、谷中城購物商場，市郊還有不少人潮相當多的購物廣場。

沙亞南住宅產業發展蓬勃，價格不比八打靈再也、首邦市遜色，新推出的房產單位，每單位或每平方尺售價皆比八打靈再也高，超大型的產業，幾乎在60至90萬令吉之間，逼近百萬令吉大關的單位逐漸增多。

目前，沙亞南美中不足的地方是：缺乏規模較大的購物商場，一個擁有超市、百貨商店、電影院或保齡球的商場，只要重新規劃，相信也可以更為完善。

有多項新穎發展計劃

業界人士指出，國內許多產業發展計劃，需要保留30%為土著單位，如果在沙亞南推行住宅產業發展計劃，即使是土著保留固打額高達50%，也不會面對無法售出土著保留單位的問題，這與在大馬居住的韓國人或日本人，首選韓國村或日本村的單位，道理是一樣的。

近10年來，沙亞南週邊有不少款式設計、概念新穎的產業計劃逐一發展起來，活躍在這一地帶的上 市產業發展商包括百樂園（PARAMON，1724，主板產業組）、森那美（SIME，4197，主板貿服組組）、UEM置地 （UEMLAND，5148，主板產業組）、實達集團（SPSETIA，8664，主板產業組）、金務大（GAMUDA，5398，主板產業組），雪州經 濟發展局，還有其他一些大大小小的產業發展商。

尚有較多土地供發展

金務大置地是首個將沼澤地成功發展為獲獎的發展商，將佔地1820英畝的哥打哥文寧發展為一個綜合城鎮，贏獲“住宅濕地發展計劃獎＂，是一個獲認同的城市再發展、符合環保概念的產業計劃。

由於人口增長迅速，近數十年來，巴生河流域是國內數一數二的產業發展熱門地點，這裡的產業價格，在國內市場相對較高，加上可供發展產業的土地日漸稀少，發展的步伐已從首都吉隆坡、八打靈再也衛星市、首邦市，逐步轉移到沙亞南，相比之下這裡還有比較多的土地可以發展產業。

另外，一些高速公路的建設，也帶動沙亞南一帶產業計劃的發展，購屋者或投資者在選購產業時，他們優先考慮的是所購買的單位是否出入方便，有些地區儘管離開吉隆坡地區或市郊較遠；不過，若有大道的興建，可以縮短往來上下班的時間，可以是他們考量的因素之一。

針對這點，沙亞南的產業依然取得不錯銷售率就是這個因素，舉個例子，白蒲大道的啟用，帶動八打靈再也附近地區，譬如萬達鎮、斯里白沙羅鎮、甲洞與滿家樂等地區的產業，使到這些地區的產業不斷增值。

牙直利走廊大道
推動產業價格

再看通往沙亞南數個要道過去這些年來先後啟用，促使發展商放眼此地區的發展，其中牙直利集團負責建造的牙直利走廊大道，在2005年5月啟用後，已使到沙亞南以北的北方發展區、多個市鎮的產業價格逐漸上揚。

上述走廊大道通往萬撓、沙亞南、巴生及南北大道。由於此發展區前景看俏，新推售的房屋價格都不 便宜，雙層排屋價格一般在30萬令吉之上，例如武吉日落洞的雙層排屋（22X90尺），面積在4千254平方尺之間，售價53萬令吉、26X100尺的雙 層排屋，面積4千262平方尺左右，售價大約是63萬令吉。

至於24X80尺的雙層排屋，面積2千441平方尺至3千359平方尺，售價在50萬令吉左右。Puncak Alam屋業公司發展的Puncak Alam市鎮，是北方發展區面積最大的市鎮。

由雙威城集團發展的雙威Kayangan市鎮，30X60尺，面積2千204平方尺的雙層排屋，售價在33萬5千888令吉之間；另外，22X75尺、面積在1千976平方尺的雙層排屋，售價大約是30萬8千888令吉。

另外，由實達集團興建的實達阿南市鎮，24X70尺的雙層排屋，面積2千220平方尺，售價為 32萬8千令吉、34X75尺，面積2千470平方尺的雙層半獨立式洋房，售價45萬令吉，還有40X85尺、面積3千625平方尺的雙層半獨立式房屋， 售價在52萬5千令吉之間。

與此同時，由百樂園發展的Kemuning Utama市鎮，50X80尺、面積3千853平方尺的雙層半獨立式洋房，售價72萬3千令吉，35X70尺、面積約2千678平方尺的半獨立式洋房，售價為46萬令吉。

至於Botanic市鎮的26X75尺雙層排屋，售價為36萬1千令吉，而Bukit Rimau的24X75尺、面積2千165平方尺雙層排屋，售價是38萬1千令吉，此市鎮的42X110尺、面積3千530平方尺的雙層半獨立式洋房，售價為78萬6千令吉。

●註：上述價位是3至5年前推出的售價，如今已經翻倍增長。

住宅面積寬敞售價不便宜

這些是近10年來先後發展起來的產業計劃，面積寬敞是特色之一，但是售價並不便宜，當然，以其面積和價格對比，用每平方尺計算還是物有所值。

新住宅區的業主，基本是大馬主要民族的比率參半，如果家庭成員中有人在首邦市、沙亞南或巴生工作，沙亞南是他們考慮購置產業的地

市中心外圍新商場林立
吸引周邊地區購物者

目前，巴生河流域有不少零售商場，百貨商店的業務仍有待進一步推動，這裡的人均消費能力適中，不過，前來我國的旅客，以及在百貨商店的消費，繼續處於上揚趨勢，更多的國際品牌進入百貨零售業，預料將有助於吸引更多的購物者。

在市中心以外地區，建立起來更多購物中心，這些購物新加入市場的購物商場包括Setia City廣場、Paradigm廣場、8trium@Sri Damansara廣場，這些購物中心預料將有助於吸引週邊地區的購物者。

政府給予的支持與政策上的配合，讓零售產業與零售業市場保持正面展望，出租率保持偏高，不過，租金方面可能面對一些競爭壓力，特別是在吉隆坡以外的市郊地區。

http://biz.sinchew-i.com/node/63611

新山辦公樓穩健增長

2012-07-29 19:40 

新山最普及的店屋辦公樓是2-2層半，2010年供應最多，共有1萬9千345個單位，從2005年以來開始穩健增長。

3-3層半辦公樓
成長率最高

其中3-3層半的店屋辦公樓年成長率最高，介於3.6%，至於1-1層半的店屋，年成長率最低，介於-0.2%，意味供應趨勢出現轉移，店屋辦公樓的總供應從2005年的2萬7千287個單位，增至2010年的3萬零820個。

另外，2-2層半的店屋，擁有最高的交易量，接下來是3-3層半店屋，其中2-2層半的店屋辦 公樓交易，在2007至2008年下跌25%；不過，在經濟穩健復甦時顯著增加，3-3層半店屋在2009/10年的交易量增長28%，顯示需求比較強 勁，1至1層半的店屋交易量，自2005年起開始下跌，顯示這些產業的需求比較疲弱。

除此之外，市場交易集中在價格介於50萬至100萬令吉的3-4層店屋，2000年，Taman Molek的3層樓中間單位，推出時售價在80萬令吉之間，如今己上漲至130萬令吉。

3-3層半店屋辦公樓的交易總值，在5年後取得86%的增值幅度，面向大路的單位，而且設施完善，是其中一些最大的影響因素。

回酬較低

另一方面，2-2層半的店屋價格幅度，介於25萬至50萬令吉，在一些比較新的住宅區，例如努 沙再也的Taman Nusa Bestari，以及新山的Taman Sutera Utama及Taman Molek；在過去的兩年，2-3層的店屋辦公樓，價格已經上漲，3層店屋辦公樓，中間單位租金介於5千至8千令吉，角頭單位租金介於1萬5千及2萬5千 令吉。

這些產業的回酬比較低，中間單位從兩年前的6%至7%下跌至5%，租金成長比資本值的漲幅較弱。

2010年，新山Taman Sutera Utama的店屋辦公樓，中間單位以208萬令吉推出，角頭單位價格介於230萬至260萬令吉，以中間單位每月租金7千500令吉、角頭單位1萬3千令吉租金為基礎，店屋辦公樓的回酬率介於4-6%。

在接下來的幾年，預計依斯干達大馬的辦公樓產業，將因為城市化迅速演進，店屋辦公樓的典型設計，可能將參考巴生河流域具有活力、革新的設計概念。

巴生河流域店屋辦公樓的概念日漸普及，包括“單位廣場辦公樓＂，還有半獨立式辦公樓，這些概念強調的是塑造中央開放區庭院，以進行一些文化與餐飲活動。

資料參考：依斯干達區域發展機構、拉欣與公司國際產業顧問公司報告

量身訂造辦公樓
供應續增

依斯干達經濟走廊的量身訂造辦公樓供應量，在2008年開始增加，增長5.69%，使到2005至2008年之間的可出租面積，增至749萬平方尺；不過，供應量繼續增加，到了2009年增升7.49%，在4棟新的辦公樓完工後，可出租面積將增加56萬零896平方尺。

在2010年，量身訂造辦公樓的租出率介於50至95%，租出率最高的是Ansar大廈，辦公樓吸引及保留租戶的實力，主要是Kotaraya零售廣場的整合，並成為大廈的一部份。

Kotaraya正展開裝修工程，將易名為Galleria@Kotaraya，龍馬大廈在過去6年的出租率，停留在80%的水平，新山最低的商業產業出租率大約是48%至55%，主要是泛球大廈，接下來是KOMTAR出租率稍高，介於61%至76%。

KOMTAR目前正展開裝修工程，預期可在2012年完成，一旦完工後，KOMTAR將定位為現代化的商業中心，預料有助於提昇其出租率與租金。

自1997年亞洲金融風暴發生後，新山的辦公空間市場普遍保持疲軟，市中心辦公大樓的租金介於每平方尺1令吉50仙至2令吉50仙，包括服務與維修費。

多媒體走廊資訊中心大廈
租金顯著上漲

新山其中一個最重要的辦公樓城市廣場，主要是附有零售廣場，而且靠近黃亞福路，是新山最繁忙的道路，城市廣場的租金，從2005至2006年的每平方尺2令吉至2令吉25仙，穩健上升至目前的每平方尺2令吉60仙。

此外，多媒體超級走廊資訊中心大廈的租金也顯著上漲，從2006年的每平方尺1令吉50仙，上揚至近年的2令吉40仙。

前稱為砂拉越大廈的多媒體超級走廊資訊中心，於2006年獲准成為大馬首個多媒體超級走廊資訊中心，2008年，該中心接獲ISO9001：2000認證，成為一個ISO認可的大馬資訊中心多媒體超級走廊。

該大廈的多媒體超級走廊地位，己成為吸引租戶的特點，依斯干達區域發展局在遷往Danga Bay之前，是該大廈的主要租戶，該大廈與城市廣場，取得新山最高的租金，每平方尺2令吉60仙。

蘇丹依斯干達關稅、移民與檢疫大廈於2008年啟用，靠近新山中環地區，是容納15個政府機構的辦公樓。

資料參考：依斯干達區域發展機構、拉欣與公司國際產業顧問公司報告

http://biz.sinchew-i.com/node/63358

近完成新屋淹水‧怎麼辦？

李小姐說，我買了一間新的城市屋（town house），我是買樓下的單位，房子正在興建中，大概完成90%的工程，還沒安裝門窗。
最近這兩個星期，當我去巡視房子時（三天前下過雨），我發現屋子的客廳、廚房都在淹水，連第二間睡房也淹水，我到其他的單位檢查後，發現只有我這個單位才有這個問題，積水要3天才消退。
過了幾天下過雨後，同樣的問題又發生了。我懷疑是地下水湧了上來，我已經把問題向發展商的代表反映，暫時還沒有回應。
1.如果這個情況還是繼續發生，我應該怎麼做？
2.是否要等到領取入伙證，才可以要求發展商採取行動？（如拆除地磚和鑿開地面）3.地板不平坦、導致積水，可否要求發展商重新修補？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，由於新屋門窗還未安裝好，如果是邊屋單位，下大雨後造成客廳、廚房、第二睡房淹水，然後積水3天後才消退，這是很可能的事。

李小姐可以將積水的情況拍照留做檔案，方便日後需要時有圖為證，待門窗安裝好了，再留意是否繼續發生同樣問題，如果是，再向發展商反映問題的存在。

積水的問題，可能由不同的原因造成，假如需要拆除地磚或鑿開地面，或是地板不平坦造成積水，需要觀察一段時間，屆時向發展商反映，以便安排相關人員前來修補。

http://biz.sinchew-i.com/node/63352

遲交屋‧發展商不肯賠100%

艾琳說，最近針對發展商延遲交屋事項，與發展商有些爭議。由於這是她與家人的首間房屋，所以來信提出以下問題：
1）根據買賣合約，發展商如果延遲交屋，他需根據條約，賠償購屋者延遲交屋天數的賠償金。可是發展商在交屋當天，卻要我們簽收願意接受總額賠償的60%。
換言之，我們的賠償將少40%。當我們詢問發展商為何不是全額賠償，他說無法交屋的原因是水務局的關係，不關他們的事。我由於不接受他的解釋，所以沒有簽收他的條約，請問發展商可以這麼做嗎？
2）我們拿了屋子鎖匙後，發現屋子沒有水源和電源的供應，根本沒辦法搬進去居住。於是我和家人又拖了近一個月，在有水和電的供應下，才得以搬進新家。
請問在這個事件上，雖然發展商已經把鎖匙交給我們，可是基本設施沒有妥善提供，我們可否說發展商又延遲交屋多一個月？
3）關於賠償金，我們已經和發展商有正式的書信來往，可是都沒有辦法達成共識。我們要求發展商全數賠額，另加一個月的延遲交屋賠償。
發展商卻只願意賠償總額的60%，另外一個月的延遲交屋，根本不在考量之內。我們至今尚未收到任何賠償金。請問我們可以通過甚麼管道來討回公道？

答：陳鍾靈說，水務公司的緣故導致發展商延遲交屋，那是發展商與水務公司之間的問題，與購屋者沒有直接關係，不應該由購屋者承擔這方面的損失。

身為購屋者，艾琳與家人有權利向發展商提出遲交屋索賠100%的要求，發展商不能違反條約清楚說明的條文，這與購屋者遲付款，發展商向購屋者徵收遲付款利息，可以說情況有些類似。

艾琳如果與發展商繼續商討遲交屋賠償，包括另加一個月賠償的努力宣告失敗，可以通過房屋仲裁庭爭取本身的權益。

房屋仲裁庭（Tribunal for Home buyer Claims）的網址是http://www.kpkt.gov.my/tribunal，除了提供相關資訊，也備有表格供下載。

發展商延遲交屋，他需要根據遲交屋的天數，按標準買賣合約列明的條文，給予購屋者合理的賠償。

關於遲交屋的索償，其計算方式如下：10%購買價遲交屋天數/365天艾琳可以考慮和同期購屋者、一起向發展商提出爭取100%賠償的要求，這樣力量會比較大，或許會有不一樣的成果。 

http://biz.sinchew-i.com/node/63353

與姐聯名房屋‧想賣三分一業權

我是劉先生，想問關於我目前的問題。我有一間排屋，是我和2位姐姐聯名擁有，但我本身希望能把我的那一份賣出，套現後拿來購買自已的房屋，無奈家人反對。
我想問：有甚麼法律途徑可以拿回本身的權益，將三分之一的業權周轉為現金，不曉得需要甚麼手續費？

答：我們不曉得家人反對劉先生脫售三分之一產業權的原因，從來信的敘述，劉先生想要套現他那三分之一的業權，以便購買一間屬於自己名下的產業，這個出發點值得鼓勵，應該獲得支持。

如果劉先生兩名姐姐有能力將那三分之一的產業權，轉到她們兩人名下，那是最好不過的安排，當 初，是否因為劉先生本身財力不足，需要借助兩名姐姐的財力，才能領取貸款；如今，眼看產業價格上漲了，又另有打算，抑或是有任何其他原因，以致家人不能諒 解而加以反對，劉先生若能找出真正的原因，可能有助於解決問題。

不過，有一點要指出的是，劉先生準備撤出本身在該產業的三分之一擁有權，需要另外簽署一些法律文件，如果貸款尚未還清，手續又多一層，關於手續費這一塊，費用多或少，胥視產業的價值。

如果劉先生想把他那三分之一的產業擁有權轉售，若不是家人接手過來，外人是不可能參與的，有誰準備和另外兩名非親非故的人，共同擁有一間房屋？

劉先生或許可嘗試聯絡一兩位能說服家人的親友，充當協調人，或許能扭轉形勢。通過法律途徑爭取權益，第一花律師費，第二會傷及家人的感情，凡事逼不得已才對簿公堂。 

http://biz.sinchew-i.com/node/63355

哪些人投資產業賺到錢？

2012-07-29 19:26 

在本期文章，我們要談的是“哪一些人從產業投資賺到錢？＂首都吉隆坡與八打靈再也如何演進，成為大都會與先進衛星市，與產業的發展趨勢和走勢息息相關。

吉隆坡、檳城、依斯干達、八打靈再也，在過去十多年不斷成長，在八打靈再也新區附近，除了獨立式洋樓，也有不少新起的高檔共管公寓，是一個興旺的商業與住宅區。

過去的幾十年，一些人避開首都吉隆坡，選擇到八打靈再也衛星市購屋自住或是投資，當時，他們可能只是想到這裡產業比較便宜、空氣質量比較好，萬萬沒有想到單純的一個決定，造就今天令許多人羨慕的成果。

在產業領域這些年，我認識來自不同領域的人，擔任產業估價師的日子，看過不少百萬富翁的房屋。身為一名估價師，你需要看清楚房屋的每一個角落，即使是浴室、女傭房、廚房、甚至是樓梯底下的儲物室都不應錯漏，那麼到底是哪一些人擁有這些房屋？

美麗的房屋屬於工廠的老闆、上市公司的首席執行員、從台灣進口零件的電腦批發商、成功的律師、產業發展商、五金店老闆、政治人物等等。

關鍵是住在美麗房屋的屋主，不只是擁有這些房屋，他們之中，有些擁有工廠、或是店屋、抑或果園、投資公寓，以及其他類型的產業，他們之中在海外擁有產業，換言之，生意獲利回酬真的很可觀。

談到賺錢，如果說做生意最能讓一個人致富，相信沒有人會反對，回酬真的很可觀，有些人從零開始取得成功就是很好的例子。

不善管理或破產收場

不過，做生意可能給一個人帶來災難，一個最簡單的例子：繼承大筆資產卻不具備管理的經驗，在沒有經驗的情況下，生意可能倒閉、最終面臨龐大債務，並且以破產收場。

我們聽過有些人如何從腳車修理員、保險代理員、賣雪糕、轉售摩哆、產業經紀、賣塑膠花起家，他們後來成功的故事都相當精彩。

那麼，我們是否可以去學校選修如何成為企業家的課程？一些人認為可以，也有一些人認為不可能，成功的企業家需要具備一些潛質。

再說，我們能否從社會學校學習如何正確投資？如何從專家的錯誤中學習？以及如何從產業投資賺取財富？答案是可以的。

註：摘譯自何振順著書：“地點、時機與品牌＂。 

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速贖回地契‧免生枝節

許多人在接獲發展商寄出的辦理個別地契或分層地契通知後，並沒有積極看待，另一種情況是償還房屋貸款之後，沒有辦理贖回地契手續。

地契是產業擁有者或投資者重要的文件，手上握有地契，可以用來貸款，證明本身在有關產業單位的擁有權，因此，業主應該認真看待取回地契的事項。

個案1：欲領回地契發展商收盤……
張先生通過電郵指出，他多年前購買了吉隆坡市郊一間雙層排屋，當時發展商告知已經有房屋地契。
可是，那時未能及時前去辦理領取地契的事宜，較後有空時再聯絡發展商，卻發現發展商已關門大吉，並且被告知房屋地契已轉放到地方政府處。
請問：要如何辦理相關手續，以取回房屋地契？

答：林若輝律師表示，張先生可以先進行公司搜尋，假如證實有關公司已經清盤，可以嘗試找出該公司的官方財產管理人，有關管理人負責處理清盤後的業務。

只要掌握最新資料，可通過律師的協助聯絡官方財產管理人，再從這裡跟進房屋地契的最新情況，可以嘗試聯絡過去負責買賣合約或貸款合約的律師。

一旦確定地契的最新資料，再通過律師辦理取回地契手續。

個案2：提前還清貸款
後續該怎麼做？
提前償清房屋貸款、辦理取回地契手續讀者阿榮說，他今年5月提前償清其房屋貸款，原本是預定在2013年才付清。
該筆公寓房屋貸款是20萬令吉，在償付貸款後，只收到銀行通知房屋貸款賬戶已經關閉。
請問：“我是否應該委任律師與銀行的律師接洽，或者只是等待銀行與我聯絡？”

答：林律師回答阿榮的問題時指出，任何人在償付房屋貸款後，可通過銀行貸款律師，辦理解押手續，包括簽署相關文件，支付律師費及相關費用。

如果未有分層地契，需向高等法庭申請解除授權書，將原本的買賣合約贖回來，如果是分層地契，可將分層地契拿到土地局辦理解押手續，這一切皆可委托律師負責處理。

個案3：可向銀行取回地契？
償清房屋貸款、可否直接向銀行取回地契？
覃先生說，他今年3月，已償清向銀行借貸的房屋貸款，並接獲通知可以辦理領回房屋地契手續。
請問：
1.取回房屋地契涉及哪些手續？
2.如今地契是存放在銀行或律師樓？
3.我應該通過律師取回地契？或者直接向銀行取回？

答：這位讀者的地契應該是在其貸款銀行，要取回房屋地契，需要委托一名律師辦理解押手續。

在辦理手續的過程中，貸款者將與銀行在解押表格上簽名，銀行隨後將連同地契、地稅單、門牌稅單，一起呈給土地局，以便將之前的抵押改為解押。

http://biz.sinchew-i.com/node/63074

房子非名下‧如何保障本身權益？

楊小姐說，她父親擁有一間價值40萬令吉的雙層排屋，4年前，她父親用哥哥的名字，向銀行貸款30萬令吉，並以這間房屋作為抵押資產，如今已償還一半的貸款數額。
她說，哥哥已經成家，之前並未協助父親償還房貸分期，目前她與父母同住，父親預定在今年內退休，償還貸款一事將落在她身上。
她在信中提出以下問題：
1）這間房屋的擁有權是屬於父親、或是父親與哥哥聯名共同擁有？
2）在協助父親償還房屋貸款後，自己已沒有能力另外購買房屋，萬一將來形勢有改變，不知如何保留本身在這間房屋的權益？

答：林若輝律師回答楊小姐的問題時指出，最主要得看地契文件如何寫明、從中可以查看是楊小姐父親一個人的名字、或是她父親與哥哥聯名擁有房屋。

從買賣合約的簽署，也可瞭解房屋的擁有者，不過，最準確是到土地局查詢，在查詢之前，可以向銀行要求地契複印本、或找出地稅單，可以確定是到哪一個縣土地局查詢，即可確認房屋的擁有者。

關於如何確保本身在這間房屋的權益，楊小姐可以建議父親立一份遺囑，將自己列為受益人；不過， 遺囑這份文件可以不時更新或更改，另一個有保障的方式是將房屋的半數擁有權轉到自己名下，就是與父親聯名擁有該房屋，只是需要另外簽署買賣合約及貸款合 約，因此，需要繳付律師費及印花稅等費用。

http://biz.sinchew-i.com/node/63075

購土著單位手尾長

王先生不久前買了一間土著單位的單層排屋。他心中有些疑慮，擔心日後要售屋可能面對問題。

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，王先生來信提供的資料有限，我們只能以一般情況解答。如果是在一手市場購買，發展商售賣的是土著單位，一般都會向購屋者說明已經申請開放，非土著也可以購買，假如是未申請開放的土著保留單位，發展商不可能向非土著售賣。

我們假設王先生是在轉手市場購買土著單層排屋，能否成功轉換名字，其實是個未知數，針對土著保留單位，個別州屬設定不同的條件；如果是租賃契約的單位，交易需經過州政府的批准，土著單位只能轉售給土著，相關領域的人士如果說可以成功轉名，那是站不住腳的說法。

一間未能成功轉名的土著單位，日後業主若準備脫售，只能售賣給土著，或是準備以現金購買的人士，房屋未能轉名，銀行不可能提供貸款給購買者，有意購買的人，需以現金購買，而且轉售者必須以低於市價的水平脫售，才有可能吸引到買家。

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廉價屋一般不能轉名

鄧先生說，他最近購買了一間二手廉價房屋，這間房屋的屋主是馬來人，不曉得馬來民族的單位能否成功割名給華人？如果能割名，應該如何進行？是否交由律師處理即可？

答：廉價屋一般是不能轉名的，只有少數州屬例外，廉價房屋的屋子若屬馬來民族，或我們常說的土著，除非是轉賣給土著，非土著有意購買土著的單位可以說是難上加難。

有些廉價房屋價格便宜，轉售價可能在數萬令吉之間，一些非土著準備以現金購買，在律師樓辦理轉讓擁有權文件，但是轉名手續未必獲土地局批准。

我們不曉得鄧先生所指的購買了一間二手廉價房屋，交易已進行到哪一個階段，只是支付訂金，抑或已經簽署買賣合約，付了相等於屋價的10%首期購屋款？

鄧先生最好是向律師瞭解清楚，能夠成功將房屋轉換名字嗎？有多大的把握、成功的幾率有多高，這些都要弄清楚。

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交通便利‧毗鄰商場學府‧住宅有價

市場人士指出，若要投資產業，不論是商業或住宅單位，最好選在捷運站／輕快鐵站、購物商場及學院附近購買，至少不愁租戶來源，而且資本價值漲勢也較快。

談到捷運站／輕快鐵站、購物商場，學院等等，這些都是大城市比較普及的基本設施，過去數十年來，產業投資者已體會到，跟隨這些設施投資產業取得豐碩的成果，產業的資本值漲幅可觀，租金收入也鮮少中斷。

住宅產業的類型，不論是公寓、共管公寓或排屋，一般不需擔心沒有租戶，這些租戶以學生、上班族為主，還有少數一些是講師、學院的行政人員。

除了有住宅產業，還需要有商業，例如店屋的輔助，提供學生及上班族一些便利，他們除了用餐，有時也需要購買一些日用品，這是比較基本的要求。

看看雪隆地區的大學、學院，每逢開學之前，學生急於找房屋、房間，最好是步行時間可以抵達學院大門口最理想，再不然，如果能租到大學校園巴士川行，或是輕快鐵經過的地區也行。

住宅社區附近有購物商場，帶給居民很大的便利，不論是用餐或購物，都不需驅車前往，確實很方便，上班族也喜歡在這一帶地區置產與投資，下班後用餐、購物，可以省卻不少時間。

還有另外一種情況，發展商或學院有關當局，已鑒定了某地段為某學院新的院址，儘管學院的地基工程仍未建立起來，可是，發展商或建築商的市場銷售人員只要一說，某學院將在對面的地段建立院校，這一邊的商業單位，例如店屋或辦公樓，或是住宅產業，漲勢快速、價格翻倍上揚。

投資房產勿信未證實傳言

其實，這存在風險，萬一那只是未經證實的傳言，學院當局沒有按原定計劃展開建築工程，已經用超過50萬令吉購買的住宅、接近百萬令吉購買的店屋，價格很可能回頭下跌，屆時，手捧滾燙蕃薯，握也不行、丟也不是，問題就大了。

除非是已經展開建築工程，而且相信工程不會停頓或擱置，那麼投資學院週邊產業是明智之舉，對有能力的投資者來說，以合理租金出租給高等學府的學生，未嘗不是一件可喜的事。

對上班族來說，住家／租屋附近有捷運站、輕快鐵站最好，至少可以預算出門上班的時間，驅車前往 上班地點，有時未必可以準時到達目的地，有不少上班族選擇將車子停泊在輕快鐵站，然後搭地鐵去上班，他們之中有一些的住家距離輕快鐵站一段距離，如果不驅 車前往上班地點，就只能將車子停泊在地鐵站，選擇搭地鐵前往上班的地點。

http://biz.sinchew-i.com/node/63045

二手屋價頻升‧小民高攀不起…

2012年至今，本地的二手產業市場，步伐明顯放緩，產業價格上漲至偏高水平、銀行放貸指南嚴謹，導致產業的交易敲定難度升高，不像2011年，交易的敲定順暢、成交價也頻頻創新高。
當我們談論產業市場的交易時，一般指的是一手或二手市場，二手也統稱為轉手單位，有些時候在轉手市場購買，未必是二手產業，也可能是三手、四手或五手的房產，特別是一些已有數十年屋齡的產業，同時，在一個產業交易活躍的市場，這些是普遍的現象。
儘管情況是這樣，不過，只要你不是與發展商購買新建的單位，而是在轉手市場購買，多數人口邊常說的是二手產業，俗稱的二手屋。
交易價屢創新高

在產業市場一片欣欣向榮的時候，不只是一手產業好賣，二手市場也一樣充滿活力，業界人士普遍認為，在過去的一年，二手產業、尤其是二手房產的交易步伐迅速，地點理想的轉手單位，交易價更是屢創新高。

一般來說，在一個自由買賣的市場，敲定交易價不受到約束，主要由市場供求決定，當某個住宅區的房屋容易賣出、供應短缺時，在願買、願賣的基礎上，達成交易的幾率不只偏高，而且交易價也可刷新。

2011年，我們從本地產業市場，特別是巴生河流域一帶地區，普遍看到的是這樣的情景，有些人擔心屋價繼續上漲，急忙走進這個令人燙手的市場，當然，也有一些人不再看這個市場的走勢，消極或者說瀟洒一點，干脆租屋算了。

30萬以下房屋距市區遠

的確，以我國的人均收入來看，要購買一間30萬、35萬、40萬、45萬令吉的房屋，不是這麼容易的事情，為何只提30萬、35萬、40萬及45萬令吉的房屋，而不是30萬令吉以下，或50萬令吉以上的房屋？

道理很簡單，上述幾個價位的房屋，是許多尚未進軍產業市場放眼的屋價，30萬令吉以下的房屋，距離市區比較遠，在首都與外圍地區交通銜接性尚未全面改善之際，基以時間、車油、過路費等開銷作為考量，還是放棄擁有郊區的房屋，除非別無選擇。

至於50萬令吉或以上價位的房屋，以人均收入偏高水平5千令吉計算，申請者未必符合資格，為何 如此評定？舉個例子，假設訂購了一間50萬令吉的房屋，如果幸運獲批90%的房屋貸款，就是45萬令吉，申請者在30至35歲之間，貸款分期25年，每月 的房貸分期付款在2千500令吉之間。

以銀行設定的房貸分期不宜超過個人凈收入的三分之一或30%為准，申請者即使沒有其他貸款分期，如車貸或大學貸款分期要償還，其凈收入必須在7千500令吉之間。

除非是能與另一個人聯名購買，否則，欲實現購屋夢想，談何容易？

巴生河流域屋價
超合理水平

也許有人會說，市區也有一些價格在25萬令吉之間的公寓，這話說的沒有錯，不過，許多時候，即使有單位準備出售，機會未必輪到我們，社區的居民近水樓台先得月，他們或親友捷足先登，除非那是一個很糟的住宅區，如果情況果真如此，相信你我也不會考量購買這些地區的二手房屋。

在巴生河流域一帶，許多房屋不論是有地或分層產業，特別是二手市場的單位，嚴格來說，已經超出 合理價值，一些屋齡在5年以內的房屋，竟然以超出一倍的水平成交，原本只是20萬至25萬令吉的公寓，卻喊叫至46萬與50萬令吉之間，其中有許多還未有 分層地契，真得叫人難明白，也接受不來。

10年間價格翻2倍

還有一些更離譜，在不到10年的時間內，價格竟然翻了接近兩倍，原本的25萬至28萬令吉一個單位，在今天的轉手市場，竟然喊價63萬至65萬令吉。

當然，產業經紀會說，今天，你認為50萬令吉的房屋很貴，也許10年你就不會這樣覺得，10年後產業市場的形勢，相信誰也不敢預料。

35年前，八打靈再也一間雙層排屋，轉手價大約5萬5千令吉，今天，已經翻了超過10倍，也就是說不只是55萬令吉，而是更高、更貴，升至一個銀行估價師也不能接受的水平，並且認為不值得這麼好價。

賣主喊漲
買主別衝動

許多時候，負責產業買賣的經紀會告訴業主，讓我們放出一個價碼測試市場，如果成功了可以賺更多錢，這話並沒有錯。

可是，他們忘了，將市價抬高1萬、2萬或3萬令吉，對他們的經紀抽傭幫助並不大，就以比市價高3萬令吉為例，以最高的3%抽傭計算，只不過900令吉，如果與產業經紀公司五五分賬，至多也只是多得450令吉。

不過，對賣主來說，當然再好不過了，許多賣主特別是一手賣主，他們也不會在成交價這一塊心軟，而是一心一意鎖定其目標價格，一個比市價更高的價位。

可是，對買方來說，這3萬令吉就好用多了，至少足以繳付律師費、印花稅及房貸保險費等費用，試想想，如果一手賣主，幾乎賺掉大部份的溢價，轉手賣主日後能賺取的回酬又有多少？這是一個值得探討與慎思的問題。

留一點賺幅給新買主

當你通過經紀與賣主還價，許多時候是不會有好消息的，賣主可能會說：“還會再漲的，現在決定賣給你，我也可能分分鐘少賺一些。”經紀回頭告訴你，結論就是賣主投資得當、獲利是他的眼光、運氣好。

坦白說，留下一點賺幅給新的買主，對整個產業市場的走勢利多於弊，再說，從轉手市場購買產業的二手或三手賣主，能夠賺利的空間有限，因為你購買產業的本金漲大了。

算一算，如果業主在2002年以23萬令吉購買巴生河流域一間公寓，今天，以48萬或50萬令吉成交，從賬面看，轉手價比一手價超過一倍，估且不論其室內裝修的開銷。

對產業稍有認識的人都知道，一間普通的公寓，業主花在裝修房屋的開銷，也不至於過於龐大，建築面積只有1千平方尺的空間，即使是裝修加上貸款利息花了10萬令吉，已經很誇張，更何況這種可能性不大。

再轉手獲利空間小

再說，你以48萬令吉購買，你有把握在8年、10年後，產業能取得一倍或更高的賺幅？即使有，別忘了，你的本金相對也比較大，而且公寓的屋齡又加了一倍。

一間已有20年的房屋，假如是租賃契約的單位，難保其價值不會褪色，就算是永久地契的單位，屋內的許多基本設施開始損壞、需要一一撤換，這可是一筆不小的數目，如果賣主鎖定目標價格，買家其實要謹慎考慮才作決定。

提高產業盈利稅
抑制漲風？

政提高產業盈利稅抑制漲風？府為激勵走勢放緩的產業市場，於2007年4月1日起至2009年 12月31日，豁免產業買賣繳付產業盈利稅，在那之後，一些投資者掌握了該項利好形勢，趁勢在市場進出的次數相應增多，當然，也從產業投資或投機賺取可觀 利潤，加上豁免繳交產業盈利稅，利潤更為龐大。

業界人士指出，既然產業價格已經回升，並且上漲至偏高水平，政府其實應該重新實行1976年產業盈利稅措施，徵稅率提高，可以抑制產業市場的投機。目前的5%、甚至10%徵稅率，其實作用不大，在產業價格一再炒高的情況下，許多人不會因為5%或10%的徵稅率而改變主意。

不過，假如根據1976年產業盈利稅的徵收率架構，相信會有一些作用，1976年產業盈利稅法令供參考：

★第一部份：
適用於個人置業者

＊在購買產業後的2年內脫售，售賣產業取得的盈利，需面對30%徵稅率。

＊第三年脫售，需面對20%徵稅率。

＊第四年脫售，需面對15%徵稅率。

＊第五年脫售，需面對5%徵稅率。

＊第六年或之後脫售，不需繳稅。

★第二部份：
適用於公司投資者

＊在購買產業後的2年內脫售，售賣產業取得的盈利，需面對30%徵稅率。

＊第三年脫售，需面對20%徵稅率。

＊第四年脫售，需面對15%徵稅率。

＊第五年脫售，需面對5%徵稅率。

＊滿5年後脫售，一樣需面對5%徵稅率。

★第三部份：
適用於非公民或外資

＊在購買產業後的5年內脫售，所取得的售賣產業盈利，皆面對30%徵稅率。

＊第六年及之後脫售，需面對5%徵稅率。

包久武：價格大漲
房市轉淡

友聯產業經紀公司總經理包久武說，產業市場今年起明顯轉淡，政府在當年豁免產業盈利稅，外國人可以購買多個房產單位，這一買一賣之間賺取不少差價，造成價格大幅上漲。

政府於2007年4月1日起至2009年12月31日，推行豁免產業買賣繳付產業盈利稅的措施，2010年1月恢復實行5%、2012年1月起在第二年賣出征收10%盈利稅，其實對抑制房產市場的投機活動作用不大。

他說，政府若要實行調控，提高產業盈利稅是其中一個實用的方案，就是在購買產業的首兩年內，恢復1976年產業盈利稅法令徵收的30%稅率，相信可以抑制一些地區的產業投機活動。

多建中低價房屋

此外，多建中低價房屋，落實居者有其屋政策，相信可以避免房價一再炒高，在現階段，銀行對產業的估價嚴謹，短期間內造成市場放緩；不過，長遠來說，可以穩定市場的走勢。

他補充，以我國的高收入群平均只是5千令吉來看，如果要購買40萬令吉以上的房屋，其實並不容易，在過去的3年，不少地區的屋價上漲超過100%，加上物價上漲，人民的生活壓力普遍加重。

二手市場放緩

在亞洲金融危機發生後，一些地區的屋價下跌10至20%，隨後開始上升，再也沒有回跌，當然，少數一些地區的產業價格與交易停滯不前，甚至出現回頭退跌的情況。

包久武說，今年以來，二手產業市場放緩，最主要是屋主堅持賣價，他們所抱持的理由是價格還會上漲，也有一些開出的就是沒有商議的不二價，這還不是重點，最關鍵的是價格超出合理水平，銀行維持其估價師的評估報告，在放貸政策上不退讓，有意購買者，需準備更多的自付屋款。

林若輝：不易獲銀行貸款
有價無市

房地產法律顧問林若輝律師說，一些地區二手產業價格偏高，基以不容易獲取銀行貸款，可能產生有價無市的局面，儘管如此，距離市區20公里以內的有地房產，一般不愁沒有買家。

在市郊一些面積寬敞的雙層排屋、半獨立式洋房，假如售價在50萬令吉以內，欲賣出並不困難，因為比較起來，在首都吉隆坡、八打靈再也、首邦市等地，若以50萬令吉的資金投資房地產，可能買不到比較寬敞的房屋。

他舉例說，過去一年半推出的房地產，儘管還未交屋，如果取得30%漲幅，尚屬合理水平，今天，市郊面積寬敞的半獨立式洋房，已經介於130萬令吉的價位。

陳建業：低產業盈利稅
難阻投機

實力產業經紀公司總裁陳建業說，巴生河流域不少地區的屋價介於太高水平，銀行收緊貸款指南，對產業進行合理估價，造成房貸申請者，提出房貸的申請並不容易獲批，交易的落實甚至減半。

雖然政府恢復實行產業盈利稅，可是，5%或10%的產業盈利稅作用不大，達不到抑制產業投機的目標。

他說，亞洲金融危機發生後，一些市場曾經出現負資產的情況，產業市場也有下跌的時候，1985年、1998年、2008下半年至2009上半年，曾經出現部份地區產業價格偏軟、甚至下跌的局面。

任何市場都有一個不變的定律，產業市場也不可能一直往上升，到了某一水平自然會停留或是下調，這是很正常的現象。

從某種程度來講，產業市場的操作與股票市場有相似的地方，過去，我們認為上市或掛牌公司是很穩的、不會倒閉；可是，今天，我們也看到公司除牌或是被收購的情形，產業市場、產業公司有起有落，道理是一樣的。

邱德盛：好地點
房價不受影響

商業銀行律師團顧問邱德盛律師指出，嚴格來說，地點理想的二手房產並不受市場交易放緩的影響，去年產業市況確實活躍，相比之下，今年的步伐較為緩慢，也許是稍微歇息、自行調整。

巴生河流域一些熱門地點的產業，成功落實交易的幾率偏高，在市場放緩時，資金充裕的投資者，走進市場物色優質房產者大有人在。

另外，在拍賣市場、不論是房產或商業單位，不時出現最後成功投標價超出合理價位的情況，這一點倒是有點讓人無法理解。

楊彼得：需較長時間落實交易

產業經紀楊彼得針對二手房產的市況指出，去年市場普遍活躍，不過，今年起交易的步伐開始放緩，業主的買價比銀行估價師的報告高出20%，加上銀行維持嚴謹放貸政策，造成有意購買者不容易獲取房屋貸款。

活躍於白沙羅一帶地區的楊彼得說，屋價上漲，部份原因是建築材料上漲，供應不足以應付需求，形成賣家的市場。

話雖然這麼說，價格高昂的單位，還是有成交的機會，可能需要較多一些時間，也許去年在一個月內敲定交易，今年上半年需要的是兩個月、或是更長的時間才落實交易。

結語：
購屋者協會中文組主任陳鍾靈總結說，國家銀行實行的打房措施，相信是擔心房產交易過熱，最後演變成無法控制的局面。

商業銀行為保障本身的權益，以國家銀行的指南為依歸，並以合理的標準，評估二手產業市場的產業價值，嚴謹看待發放貸款措施，避免最後面對違約的貸款者，這是積極的步伐，銀行被迫將產業擺上拍賣桌，那是他們的最後一粒棋子。
坦白說，對普通的受薪階級而言，今天巴生河流域一帶的房地產，價格已經太高，其中一些甚至高得離譜，有關方面若不採取一些更全面、更有助於穩定產業市場的措施，將來欲調控可能會更難。



http://biz.sinchew-i.com/node/63044

5年內售屋‧賺利需繳盈利稅

任何人在持有產業的5年內出售，如果計算出有賺利，將需繳交產業盈利稅；在首兩年內脫售，被徵收的產業盈利稅是10%，在滿兩年之後至第5年內脫售，被徵收的稅率是5%。
李先生在信中指出，他祖母的地皮（超過5年）已經開始建房屋，發展商分配給她3間房屋，隨後會發出Supplementary Agreement給她，到時她的名下將會有3間選好的屋子。
在遺囑中李先生會繼承一間屋子（排屋角頭間、價值大約50萬令吉），他本身已經擁有一間買了超過4年的排屋。他想問的是：
1.如果直接把屋子轉到我的名下，從那一刻起我賣出去的話，是不是會被徵收產業盈利稅（RPGT），除非我持有產業5年後才賣？
2.如果我祖母過世，屋子自動轉到我名下，會不會被徵收遺產稅？（馬來西亞有遺產稅嗎？）這種情況下賣出去的話，還會不會也被徵收產業盈利稅？

答：林若輝律師回答說，任何人在持有產業的5年內出售，如果計算出有賺利，將需繳交產業盈利稅，假如李先生祖母名下的房屋轉給李先生，而李先生是在轉名後的5年內脫售，他需要繳交產業盈利稅。如果是在5年後脫售就不會被徵收產業盈利稅。

李先生要保存轉移產業擁有權的表格（14A表格），證明轉移產業擁有權的日期，因為內陸稅收局需要他證明，李先生繼承有關產業已超過5年，特別是假如李先生是在擁有產業5年後脫售。另外，大馬已廢除遺產稅的徵收措施。

政府建議重新實施5%的產業盈利稅，並由2010年1月1日起生效，凡是在購買產業的5年內脫 售，計算出有賺幅，將被徵收5%的產業盈利稅；不過，在2011年提呈的2012年財政預算案，政府建議在購買產業的首兩年內脫售，如果計算出有賺利，將 被徵收的產業盈利稅是10%，在滿兩年之後至第五年內脫售，被徵收的稅率是5%。

不過，政府也豁免父母與子女、丈夫與妻子、祖父母與孫子之間的產業轉移免繳交產業盈利稅，這是一生人只享有一次的優惠。

在1976年產業盈利稅法令修訂之前，原有的稅率徵收架構如下：（供參考）

★第一部份：適用於個人置業者

＊在購買產業後的2年內脫售，售賣產業取得的盈利，需面對30%徵稅率。

＊第3年脫售，需面對20%徵稅率。

＊第4年脫售，需面對15%徵稅率。

＊第5年脫售，需面對5%徵稅率。

＊第6年或之後脫售，不需繳稅。

★第二部份：適用於公司投資者

＊在購買產業後的2年內脫售，售賣產業取得的盈利，需面對30%徵稅率。

＊第3年脫售，需面對20%徵稅率。

＊第4年脫售，需面對15%徵稅率。

＊第5年脫售，需面對5%徵稅率。

＊滿5年後脫售，一樣需面對5%徵稅率。

http://biz.sinchew-i.com/node/62806

已付訂金‧屋主變卦不賣

蘇小姐說，她在今年5月訂購了一間雙層排屋，並付了購屋訂金，不過，還沒簽署買賣合約，該間房屋屬兩個人所有，經紀告訴她其中一人變卦，不肯賣該產業，堅持不簽署買賣合約。
請問：該怎麼辦？

答：在一般的轉手產業買賣，完成交易的有效期是3個月，如果未能在3個月內完成，另外再加一個月寬限期，以完成買賣。

由於是轉手產業買賣，雙方簽署的並非標準買賣合約，就不曉得合約內容如何寫明，購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，一般的行規是假如買方付了訂金或是簽了合約，已支付10%首期錢，然後改變主意不買了，賣主將沒收該筆購屋訂金。

如果是賣主改變主意不賣，他除了要退回訂金或是10%的購屋首期款，尚需另加10%賠償金。

這位讀者在信中沒有提及是否還有其他原因造成交易告吹，最好是請示雙方簽署買賣合約律師的意見，相信有關律師會更清楚情況。

http://biz.sinchew-i.com/node/62807

聯名房屋購另一半擁有權

何先生與朋友聯名購買一間價值25萬令吉的房屋，如今過了5年，市價已上漲至35萬令吉，朋友要撤出產業的持有權；因此，他給了朋友一筆現錢，當作是將朋友的那一半擁有權買過來，雙方同意只保留何先生一個人的名字。 請問：“這樣的處理方式可行嗎？如果不行，應該如何處理，大約需要多少的手續費與律師費？”

答：何先生準備將朋友的那半份產業擁有權購買過來，需要另外做買賣合約，假如貸款還未還清，尚需另外簽署貸款合約。

這樣可以避免他日有爭執時，口頭協議站不住腳，朋友可能因為產業價格翻倍上漲，執意說之前沒有領取一筆現錢，麻煩就大了。

關於買賣合約的律師費：首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%、再接下來的20萬令吉是0.6%。

假設是35萬令吉，首15萬令吉1%：1千500令吉、接下來的20萬令吉收0.7%：1千400令吉，總共2千900令吉。

政府的印花稅：買賣合約首10萬令吉1%：1千令吉、接下來的25萬令吉2%：5千令吉。如果需要另做貸款合約，需要支付貸款合約的律師費與印花稅。 

http://biz.sinchew-i.com/node/62808

如何繼承中國房產？

歐小姐來信想請教如何處理中國屋子的問題。
“我爸原籍中國，居住在馬來西亞十幾 年了，去年因肺癌過世。我爸之前有在中國開平購買一個單位，並委託給房屋經紀處理他的房子。房屋經紀收取租金，扣除屋子的管理費等，剩餘就會交給我爸下次 回中國時交給他。我爸過世後，我們無法聯絡上該名房屋經紀。請問應該怎麼處理問題，以繼承這個單位？”

答：歐小姐面對的是比較麻煩的問題，最好是向中國大使館尋求諮詢與援助。

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3人聯名房屋1人去世‧擁有權有何變動？

張太太說，大約在10年前，我的丈夫和他的姐弟3人合資購買了一個中價公寓單位，如今已付清貸款。他們的年齡分別是56歲、55歲和51歲。
今年初，丈夫的姐姐患重病，她在遺囑中列明有關公寓的份額將歸孩子所有。
我想問：“如果3人其中的一個去世，在法律上，產業的份額將會出現甚麼問題？”

答：林律師說，由於產業是由三方聯合持有，這意味個人各擁有三分之一的業權，假如丈夫的姐姐不在世，她的三分之一擁有權，將根據遺囑轉移到她孩子的名下，這表示該產業將有更多的業主，儘管如此，張太太的丈夫和弟弟在有關產業的擁有權並不受影響。

http://biz.sinchew-i.com/node/62810

打房措施打散了買氣？

 2012-07-15 19:50 

市場人士普遍認為，大馬存在產業泡沫隱憂，不過，在政府重新實施產業盈利稅、提高符合貸款要求後，大馬產業市場發生泡沫的現象已大大減低。
與香港和新加坡相比，大馬的房產市場也比較穩定，購房者多數買來自己住，這讓大馬免去部份產業領域潛在泡沫的影響。

目前，比較讓投資者擔憂的，反而是政府的打房政策，是否會導致大馬產業市場陷入減緩的境地。

大馬房產市場的發展是否減緩，其實存在許多不確定性，這些不確定性可分為內部及外圍因素。

■內部因素 政治因素影響走勢

影響大馬產業的內在因素相比起外圍因素不確定性雖然較少，但始終對大馬產業市場購成一定的威脅，這是房產購買者必須注意的。

大馬政治因素。來屆的全國大選結果將影響產業的發展，發展商對於政府是否出現政權更換高度關注，在過渡期間，國內市場必然出現套現的情況，政策也可能出現轉變，這些因素對於產業市場而言，在短期內會影響產業市場的走勢。

先建後售概念。大馬房地產發展商會會長任廣財認為，先建後售的概念，可能導致小型發展商逐漸沒落，中小企業將減少。

目前，我國大型的產業發展商，已有壟斷產業市場發展傾向，導致一些小型發展商無法立足而逐漸淡出，這種現象將造成發展商減少、房產供應縮減的情況。

■外圍因素 受中印經濟放緩波及

房產市場經過幾年的高增長期，是否會持續成長，也是許多投資者關心的課題，投資者購買房產時，都抱有升值的心理，希望自己購置的房屋可以翻倍上漲。

任廣財認為，建材及地庫成本提高，大馬房地產發展商會預期未來6個月內，國內房產價格漲幅可觀。

這樣的預測讓投資者感到欣喜，不過，投資者也必須觀察外圍因素，才可對房地產的價格下定義。

中國及印度經濟放緩。亞洲在中國及印度經濟放緩的影響下，各國產業也受到牽連。中國及印度這兩國經濟放緩，其實也會拖累各國的經濟，蔓延效應可能延伸至大馬的產業。

這些將是影響產業市場的潛在因素，投資者除了要認清影響房屋價格的內部因素外，也不能忽略外圍因素。

儘管如此，一般相信在充足游資的托盤下，大馬近期的房產市場，料不會顯著放緩。

房價還會繼續上漲嗎？

經過數年的高增長後，一般市民不禁要問，大馬房產市場是否能繼續這樣的趨勢？或是物極必反，房產高增長的回酬已不復存在。

不過，國內許多房產專家認為，儘管近期打房措施已緩和國內產業的投機活動，但一般相信，大馬部份產業仍有上升的空間。

與區域市場比較，大馬的房產價格依然保持競爭力，投資者沒有因為政府實施5%的產業盈利稅，以及貸款限制措施而離場，大馬房產依然具有吸引力。

另一方面，大馬官方公佈去年的通膨指數為3.2%，預計今年是2.7%，但卻無法反映真實的情況。在過去的3年，吉隆坡生活消費水平上漲23%，在全球的排名，從2010年公佈的第101位，躍進至2011年公佈的第86位。

以上的資料顯示，官方所公佈的數據不足以反映市民所面對的壓力，生活消費水平提高，對城市居民影響最大，當中尤以食物及房地產價格上漲影響最深。

“打房”穩定市場防過熱

大馬政府在去年實行產業盈利稅以及嚴格的貸款要求，讓這幾年房產市場的蓬勃發展受到打壓，對房產市場造成負面影響。

政府數據顯示，2011年首10個月，銀行發放的貸款總額高達9千770億令吉，其中住宅房屋貸款約佔2千500億令吉，非住宅貸款佔480億令吉。

這龐大的房產交易，讓政府擔憂因房市和房貸失控而引發經濟危機，所以政府才會連推出“管房”政策，目的是要穩定整個房地產市場，避免重蹈歐美國家的覆轍。

政府在2012年財政預算案建議調高產業盈利稅，主要是遏制房產價格狂飆及投機活動，這對房產而言是健康的做法。

任廣財在2012年大馬房地產代理大會上表示，目前嚴格的貸款要求，已造成多達50%房屋貸款申請者不獲得批准。

須制定完善房屋政策

此外，任廣財認為，若只用淨收入作為貸款發放的考量，我們還不知道這項新措施對人民擁屋計劃會造成怎樣的影響，但可以肯定的，我國貸款的尺度已在進一步收緊。

政府的矛盾是顯而易見的，全球經濟陷入債務危機，這是一個警鐘，倘若政府繼續任由人民隨意膨脹消費，最終可能演變成今日的歐美。

另一方面，政府已意識到城市里的人民要購置房屋的難處，所以才推出一個大馬優惠房屋計劃，儘管是優惠房屋，可是不容易取得貸款，讓多數中低收入的擁屋夢想遙不可及。

坦白說，政府有必要制訂一套完善的房屋政策，這樣才不會暴露美好優惠房屋政策的不足。

市郊新城鎮銷售可觀

建議海外投資本地產業的最低價位，從現有的50萬令吉，提高一倍至100萬令吉，對產業市場的走勢與銷售衝擊不大，大馬產業市場的購買者，主要以本地人為主，外國人通常只購買高檔的產業，也許柔佛的產業市場，比較依賴新加坡人到柔州投資，受衝擊的可能性比較大。

市場對有地產業與首要地點的單位，需求保持可期，發展商擱置或減少推出新的產業發展計劃，並設 定比較合理的銷售價，2010至2011年首半年，已上漲10至20%，市場領軍郊外園城鎮，共管公寓每平方尺介於650平方尺，或每單位70萬令吉，轉 手市場價每平方尺710令吉，最新推售的新單位，每平方尺在700至800令吉之間。

與此同時，市場對已發展完善的有地產業、小面積單位的需求保持可觀，價格在100萬令吉以內受影響程度不大，至於市郊的可負擔房屋，每單位不超過50萬令吉，首要發展商的銷售依然走在前端，按年取得雙位數成長率。

年輕人為購買主力

發展商在市郊購買大塊土地，以發展新的城鎮，這些地點分別坐落在士毛月、萬撓，在這趟的產業周期，推動廣大市民需求房產計劃的發展商，預料可以取得較為可觀的銷售業績，首、二次的購屋者對房產需求殷切，他們也不會受到銀行設定第三間房貸條例的約束。

產業價格若保持在偏高水平，銀行的融資幅度相對較低，可負擔能力將進一步被削弱，年輕人為產業 市場主要的需求動力，在人口的比率中，少過19歲佔37%、20至34歲佔26%、35至54歲佔26%、以及超過55歲佔12%；20至54歲的人士， 結合起來為52%，這是購買產業的主力。

房貸收緊
住宅銷售續保活力

2012年1月1日國家銀行開始實行嚴謹的貸款條例，影響消費者的購置產業與投資步伐，特別是在1月份，佳節與條例產生的效應，造成貸款的申請與簽批皆受影響，儘管在2月稍有反彈，可是，仍比2011年的高峰水平分別少了27%與18%。

其中，貸款的批准比率從2011年8月的55%，下跌至2012年1月的45%，至於融資幅度則從產業熾熱期的90至95%，下跌至70至80%。

這造成產業貸款者，必須墊出更大筆的首付款，不過，貸款利率依然保持競爭力，發展商繼續提供興建期間免利息的配套，特別是高密度的房屋興建計劃，以緩和國行實施第三間房屋貸款，頂限不超過70%的衝擊。

雖然面對貸款頂限的影響，以及政府恢復實行產業盈利稅措施，不過，市場對首要地點的有地房產、小面積單位的共管公寓，需求保持平穩。

25萬至100萬房屋銷量佳住宅產業的銷售保持活力，只過，嚴謹的貸款條例可能起牽製作用，售價在25萬至100萬令吉的房屋，銷量還是相當可觀，由於問價/叫價提高，每單位售賣50萬令吉或稍高價位的成交量持續增加。

市場對中價及可負擔房屋的需求保持可期，平均交易價也相應走高，柔佛、檳城及雪蘭莪的成長步伐最強勁。

金融危機拖累產業走勢

左圖表告訴我們，在過去的20年，其中有5年出現一些負成長，例如1998年，經濟成長負 7.4%，產業銷售價值按年成長負47.6%；此外，銷售量按年負成長32.3%，產業平均價按年負成長22.6%，主要是因為亞洲金融危機發生後的影響 效應，經濟成長緩慢拖累產業市場的走勢。

另外，2001年經濟只是成長0.5%，產業銷售價值及平均價按年皆下跌，跌幅分別是負1.4%及2.5%，至於2005年則是市場停歇的一年，產業銷售價值與銷量分別下跌5.3%及5.7%。

2008年發生的全球金融危機，拖累2009年的經濟與產業市場的成長，其中經濟成長負1.2%、產業價值按年下跌8.3%、銷量按年跌幅0.7%，以及平均價按年下跌7.7%。

結語：

在房屋市場裡，政府除了要向外資招手，也要顧及普羅大眾的購屋能力，政府需同時顧及投資者與購置房屋自用者，其實並不容易。
國家要推動國家經濟發展，必然導致物價上漲，房地產也不例外。當人們所得追不上物價時，便會出現購買房屋不易的情況，可以說這就是國家高度發展的後續效應。
當國家希望人民有能力購買房屋，便會採取打壓投機活動措施，這很可能造成國家經濟前進受阻，可以說是政府感到兩難的問題。

儘管政府要顧及雙方的利益並不是一件易事，但並不能成為政策失誤的藉口，政府必須謹慎推行每一項政策，這樣在發展國家經濟時，才能夠保障人民的利益。

http://biz.sinchew-i.com/node/62811

夫立遺囑留妻子‧父母可打官司奪遺產？

吉隆坡的讀者自稱小王，他看到《產業問診室》有關遺囑的文章，來信提出以下幾個問題：
（一）如果身為丈夫在去世前已經立下遺囑，將汽車、房屋、金錢留給太太（沒有子女），萬一他有一天去世，丈夫的父母、兄弟姐妹，是否可能通過別的律師（採用訴訟的方式），一起來爭奪遺產？
（二）如果答案是“可以”，那麼身為太太的勝算有多大？幾率有多高？太太和已去世丈夫的父母打官司，法庭的所有費用由哪一方支付？
（三）假如丈夫立下遺囑，男方的父母還是可以來爭奪，那麼與沒有立遺囑有哪些分別？

答：陳愛妮法律顧問針對小王提出的3道問題，做了以下解答與分析：

問題（一）答案：

根據法律規定，立遺囑者的父母或兄弟姐妹只限在以下情況提出挑戰遺囑的有效性：

1）立遺囑者是在沒有法律意識或精神狀態不佳的情況下立遺囑，例如：立遺囑者年齡未滿18歲、或立遺囑者缺乏意識能力、抑或是已患上精神疾病（需擁有醫生證明）。

2）在立遺囑過程中被法庭發現遺囑中某一條款是受到他人強迫、欺詐、恐嚇或者不當活動影響。（例如：立遺囑者未在遺囑文件上簽署或蓋指紋，同時在少過2名見證人的情況下簽署遺囑。

3）如果立遺囑者是在“受置疑”的情況下立遺囑。

問題（二）答案：

一旦遺囑在以上的情形下被挑戰、並被法庭宣告無效，立囑者的所有財產將依據1958年的遺產分配法令（1997年修訂）被公平分配。

就當事人的情況而言，其立遺囑者所有財產將被公平割分為2份：父母、配偶各一份，雙方將承擔各自的法律訴訟費用。若法庭接受有關遺囑的合法性，其配偶有權向法庭要求敗方承擔所有的訴訟費。

問題（三）答案：

正如以上所說，遺囑的有效性只能在以上情況下被宣判無效。為了保障並確保遺囑有效性，立遺囑者最好能在有良好職業操守的律師監視下立遺囑，並授權有關律師按照遺囑的規定將財產有效分配，這能確保當事人權益受到保障及遺囑內容獲得保密。

http://biz.sinchew-i.com/node/62533

丈夫破產‧聯名房子會否遭拍賣？

林女士來信指出，她與丈夫在2000年聯名購買了一間17萬令吉的房屋，現在還欠銀行大約10萬令吉。
她說，丈夫因為拖欠銀行大約3萬令吉的信用卡債務，生意失敗後，如今工作的收入有限，不足以償還房屋貸款。
請問：
1.在這種情況下，假如丈夫繼續拖欠債務，會否被宣判入窮籍？
2.如果現在他破產了，我們聯名購買的房屋會否受影響？目前，我繼續償還房屋貸款，因為我本身有工作收入。
3.一直以來都是我在償還房屋供款，假如要聘請律師爭取這間房屋的擁有權，是否行得通？

答：任何人若拖欠或不償還欠款，譬如金融機構的房屋貸款、汽車貸款或信用卡債務，都可能遭有關機構起訴，並被判入窮籍。

假如當事人宣告破產，或被判入窮籍，他名下的產業、銀行賬戶，不論是個人或聯名擁有，都將被凍結，出國護照也將被扣留。

產業持有人繼續償還房屋貸款，基本不會面對產業被拍賣的問題。

這位讀者可以嘗試將丈夫持有產業的一半擁有權轉移到自己名下，當然要另外簽署買賣合約，如果貸款未償清，尚需另做貸款安排，包括簽署貸款合約，律師費及相關雜費，政府的印花稅，全部加起來是一筆不小的數目

http://biz.sinchew-i.com/node/62534

夫與前妻育2兒‧若沒立遺囑如何分配？

王女士不久前註冊結婚，她與丈夫購買了一間公寓，2人共同分擔房貸分期付款。
她的丈夫於3年前離婚，丈夫與前妻育有2名年齡還不到12歲的孩子，孩子目前跟他們的母親居住。
在離婚協議中，其丈夫將支付前妻每月1千令吉的生活費。
王女士的問題是，假如她的丈夫沒有立遺囑，萬一發生任何意想不到的事，前妻與兩名孩子，是否可以按遺產法令分配比率，可以分得她與丈夫聯名購買的產業？

答：黃振原律師（CY Wong）回答說，假如丈夫在沒有立遺囑的情況下不幸逝世，他的產業將根據1958年遺產法令分配。

在上述法令下，假如配偶（這個例子是丈夫），在沒有立遺囑的情況下逝世，留下配偶與孩子（假設沒有父母），丈夫的產業這樣分配：妻子獲三分之一、孩子三分之二。假如丈夫逝世時，父母健在，那麼在遺產分配法令之下，妻子獲四分之一、孩子二分之一，父母親獲四分之一。

如果真的發生這樣的事情，公寓是王女士與丈夫兩個人的名字，只有她丈夫那半分產業權受影響，這半分將根據1958年遺產分配法令的安排。

有關法令並沒有區分新結婚後的孩子或與前妻生下的孩子，哪一方才能享有，因此，王女士丈夫與前妻生下的兩名孩子，將有資格享有財產的分配。

不過，由於有關法令概括“配偶”，這意味只有目前的合法妻子才能享有，就是說前妻將沒有資格分有該公寓的擁有權。

萬一丈夫突然逝世，假設王女士丈夫的父母已不在人世，那麼王女士將擁有公寓的半數權益，加上丈夫那一部份的三分之一擁有權。至於孩子（包括丈夫與前妻生下的孩子），將平分有關公寓的三分之二權益。 

http://biz.sinchew-i.com/node/62536

土地局遲遲未糾正錯誤

賴先生說，她母親在數十年前買了一段5畝的橡膠園。縣政府把地段編號弄錯了，幾十年都沒有糾正過來。
3年前，母親把膠園轉到弟弟和他的名下，文件回來時5畝竟變成兩畝半，弟弟到州土地局詢問，確定是土地局弄錯了。
之前到縣土地局投訴幾次卻得不到解決，州土地局官員建議他們起訴縣土地局。請問可行嗎？

答：賴先生來信沒有提及橡膠園是哪一個州的產業，林若輝律師說，假如確定是土地局的疏忽或錯誤，相關的土地局有義務將地段的編號改正過來。

由於各州土地局對土地設定的條規可能會有不同，建議賴先生找回該州的律師，協助他處理這項問題，包括是否宜採取法律行動起訴縣土地局、勝算有多高等，相信可以從該州從事法律事務的律師中得到答案。

http://biz.sinchew-i.com/node/62274

地契為何註明Hakmilik Sementara?

署名小寶的讀者說，HSD地契號碼換了兩次，不過，Lotno及面積沒有改變，地契上的字眼都是Hakmilik Sementara。
最後一次發現號碼更改是2009年的地稅單，當他前往土地局搜尋時，發現HSD地契號碼已在2002年更改，他付了60令吉取得影印本，並且獲告知這是正常程序，而且是因為更換電腦系統的關係。
他有些不解，並在信中提出以下問題：
1.為何是Hakmilik Sementara？我已在多年前償清房屋貸款。
2.我獲告知假如要取得更改後的最新版本，必須交出原有的正本地契，請問：假如我仍握有現有的正本地契，如果選擇放棄並交出現有的正本地契，等待土地局發出取代正本的地契文件，對我會有怎樣的影響？哪一個是正確的處理方式？

答：林若輝律師在回答小寶讀者的問題時指出，當地契文件顯示“Hakmilik Sementara”的字眼，這意味測量局仍未對有關地區或該片土地的面積進行測量。

一旦測量工作已經展開，HSD將被“Final Title”取代，屆時就不會顯示“Hakmilik Sementara”這些字眼。

雖然地契顯示“Hakmilik Sementara”這些字眼，但並不影響土地或有關產業的買賣，也不影響擁有權轉移給第三者。

當Final Title發出時，土地局將通知地主或業主，以便業主交出原有的地契文件，換取新的地契版本。

http://biz.sinchew-i.com/node/62276

單身男子想購廉屋

2012-07-01 19:41

顏先生，今年22歲，目前是單身，他來信提問幾個問題：他說，如果準備購買一間價格4萬5千令吉的廉價屋，是否可行，能否向銀行貸款？買賣房屋需要支付多少的律師費與印花稅？
目前，他每月的凈收入是2千200令吉，銀行儲蓄有2萬令吉、定期存款6千令吉，以及公積金儲蓄5千令吉。不曉得有哪些可以提高收入的管道？
在扣除父母零用錢、汽油、個人保險、飲食、電話與上網費、水電費、父母的保險費及其他開銷後（總共1千100令吉），他每月尚剩餘1千100令吉。

答：顏先生來信提問關於購買廉價屋的問題，首先要指出的是，申請廉價屋的人，如果是該州的子民，收入低，而且已組織家庭，申請獲批的幾率比較高。

以顏先生的收入和財力，不一定要將目標放在廉價屋，考慮購買中價屋可能更好，由於顏先生目前沒有汽車分期負擔，以目前每月1千令吉盈餘作衡量標準，假設購買一間價格22萬令吉的房屋，貸款20萬令吉，顏先生如果領取25年房貸配套，每月份期付款在1千零50令吉之間。

關於買賣合約的律師費：首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%、再接下來的20萬令吉是0.6%。以顏先生的例子，首15萬令吉1%：1千500令吉、接下來的7萬令吉收0.7%：490令吉，總共1千990令吉。

假設顏先生貸款20萬令吉，貸款合約律師費是1千500令吉、接下來的5萬令吉收350令吉。

政府的印花稅是這樣計算：買賣合約首10萬令吉1%：1千令吉、接下來的12萬2%：2千400令吉、貸款合約印花稅是貸款額x0.5%，假設貸款20萬令吉，大約是1千令吉。

如果是在轉手市場購買，還需要加上其他收費，譬如土地搜查費、土地局割名的註冊費、抵押給銀行的註冊費，以及其他雜項收費。

顏先生信中沒有提及從事哪方面的行業，關於提高收入這項問題，比較不容易提供意見，因為，我們不曉得顏先生的專長，若要兼一些副業，必須物色一些與本身專長有關的行業，這樣做起來會比較順利，凡事要量力而為。

http://biz.sinchew-i.com/node/62275

賣主已破產‧怎麼辦？

2012-07-01 19:45

小張說，他姐夫與姐姐不久前訂購了一間房屋，事後才發現賣主是一名破產者。
他在信中提問：“怎麼會出現這種問題，最後的結果會怎樣？要如何解決這樣的問題？”

答：黃振原律師（CY Wong）在回答小張的問題時指出，在正常情況下，代表買方的律師，應該先對賣方展開破產搜尋，以確保他不是一名破產者。

不過，由於破產局在發放破產搜尋結果，往往比較慢，礙於雙方必須在一定期限間內簽署買賣合約；因此，律師可能在沒有選擇的情況下，讓買方先簽署合約。

另外，買方的律師其實也必須在同時讓賣方執行法定宣誓，確認本身不是一名破產者，在買賣合約下，通常會有一條款列明賣主不是一名破產者。

假如賣方被發現做出虛假宣誓，他就等於是抵觸法令；提到應該如何解決問題，黃振原律師認為有兩個選擇：

1.終止買賣合約，向賣主領回已付的訂金。

2.尋求官方財產管理人的同意，繼續這項交易，然後把進行有關產業交易的款項，轉交給官方財產管理人。

不管怎樣，最主要還是買方尋求其本身律師的協助，因為該名律師更清楚整個交易的情況與過程。

http://biz.sinchew-i.com/node/62277

所購房產換發展商怎麼辦？

何先生說，他於2009年尾，向A發展商訂購一間房屋，並支付了一萬令吉的訂金，可是，該名發展商在過後卻沒有展開任何興建行動，直到前幾天，接獲B發展商的通知，表示他已接手A發展商的產業計劃，並告訴他之前向A發展商訂購的店屋，價格調高了3萬令吉。
請問：
1.B發展商是否有權把原先訂購店屋的價錢再加3萬令吉？
2.如果不贊成發展商這樣的安排，可以採取甚麼行動？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，何先生在來信中，沒有提及2009年向A發展商訂購店屋時，是否有簽署任何文件，包括買賣合約，另外，信中也沒有提及當年訂購店屋的價格。

在沒有文件參考的情況下，我們很難界定B發展商是否有權把原先訂購店屋的價錢再加3萬令吉。

此外，店屋的買賣合約不是標準的合約，不在房屋與發展法令管轄的範圍，如果要上法庭討回公道，需要上民事法庭起訴發展商。

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與友聯名置房產須三思

小莉說，她很想與她的好朋友聯名購買房屋，以便買到地點比較理想的房產，請問：“兩個好朋友可以共同擁有產業嗎？”
“如果可行，應該注意那些問題？

答：林若輝律師在回答小莉的提問時說，兩個朋友可以共同擁有產業，不過，假如有這樣的計劃，應該謹慎處理，因為好朋友聯名購買產業，很有可能面對以下問題：

（a）銀行可能不批准他們的貸款，因為他們的聯名並不相關，就是非夫妻、兄弟或姐妹直親關係，因此，在決定購買之前，必須先向銀行查詢。

（b）假設向銀行申請房屋貸款獲准，將來有一天，其中一人不準備繼續供款，或沒有能力償還她那一半供款，另一人必須承擔全部的房屋貸款，避免產業遭銀行拍賣。

（c）萬一其中一人陷入破產邊沿，其名下的產業將受影響，連帶影響聯名者的產業持有權。

（d）假如其中一人要脫售產業，另一人卻不同意，將衍生外人無法協助的問題。

（e）萬一其中一人不在世，問題又來了，很可能出現的問題是，無法聯絡其家人，或者受益人還年幼，必須向高庭申請庭令才能脫售產業。

林若輝認為，他個人不大鼓勵以朋友的關係，聯名購買或投資產業。

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牆壁現裂痕‧發展商敷衍了事

謝小姐說，她於2007年購買了一間雙層排屋，2009年交屋，至今已過了2年；可是，一直存在一些問題，譬如下雨的時候，地上會積水，而且牆壁出現裂痕。
在房屋保用期間，她有要求發展商修補，可是，他們只是把漆料塗在裂縫上，就當作完工了事。
現在牆壁再出現裂痕，可是，已過了保證期。請問：“我是否可以要求賠償？我打算自己安排承包商，將問題做好，然後再向發展商收費，這樣做行嗎？”

答：牆壁一些裂痕，未必是地陷問題的先兆，假如地磚有裂，翻開來查看，裡邊是否出現真空現象，比較可以確定房屋是否存在地陷問題。

另外，謝小姐可以將裂痕的問題拍照做為證據，同時聘請一位合法、獨立的建築師查看，然後準備一份報告，做為向發展商索償的根據，當然這些必須付費。

如果能證明房屋的裂痕是潛藏的問題，購屋者可以據理向發展商提出索償，儘管已過了房屋保用期。

當然謝小姐也可以將問題帶上房屋仲裁庭，嘗試爭取本身的權益，上房屋仲裁庭之前的建立檔案收費只是10令吉。

http://biz.sinchew-i.com/node/61996