付了訂金未簽合約‧工廠被轉售……

李先生說，2011年2月發展商獻議售賣一工廠單位，買賣雙方同意後，他開出一張相等於產業售價10%（大約5萬令吉）的支票給發展商。
同年2至6月這段期間，他除了等待，也向發展商跟進，瞭解簽署買賣合約的進展，間中發展商獻議他出售該工廠給第三者，以賺取3萬令吉的利潤。
不過，他並沒有接受發展商的好意，因為他訂購該工廠，主要是作為公司的貨倉，以便儲存貨物。
可是，幾個月前，發展商在未經他的同意之下，將該工廠售給第三者，他問：“我能否索回該工廠？有哪些可以投訴的管道？”

答：李先生在訂購該工廠單位，未簽署買賣合約，是否與發展商有簽署任何文件，證 明他已訂購該單位；如果有白紙黑字在手，包括寫明單位號碼，李先生可以針對這一點要發展商賠償，若發展商不肯，可以採取行動起訴發展商。不過，李先生要明 白的是，他購買的工廠是屬於商業產業，若要起訴發展商，不能通過房屋仲裁庭，只能上民事法庭進行。

在一般情況，我們簽署買賣合約時才支付相等於產業價格10%的資金給發展商，李先生還沒簽買賣合約卻付給發展商10%首期錢，這令我們有些費解。

至於說發展商表明已將有關工廠單位賣給第三者，有文件證明嗎？是否為同一個單位，針對這些，李先生向發展商瞭解清楚後，可以據理力爭。

 http://biz.sinchew-i.com/node/59776

管理費不合理‧投訴無門

陳女士來信指出，假如出現公寓管理與維修費不合理的問題，應該到哪一個部門瞭解情況？
一個售價9萬9千令吉的公寓單位，建 築面積750平方尺，沒有游泳池，只有電梯和保安，管理、維修與服務費應該介於哪一個範圍？目前，這個公寓的業主必須繳交127令吉的管理與維修費，再加 10%的維修儲備金12令吉70仙，總共是139令吉70仙，請問：“這個收費合理嗎？”

答：我們在購買公寓與發展商簽署買賣合約，合約寫明將向業主徵收的管理與維修費數目，包括每平方尺的付費比率。

公寓發展商或管理公司向業主徵收的管理與維修或服務費，主要是以內部條例為准，通常他們估計所需的開銷，再除以單位的數目，計算出每單位需要支付的費用。

如果單位數目眾多，業主需要支付的費用相對較少，反之，單位數目少，業主需要支付比較多的費用，一般徵收的比率是每平方尺介於15至20仙，當然，也有更高收費的比率。

嚴格來說，沒有一個特定部門負責公寓的管理與維修事務，如果不滿聯合管理機構或管理公司徵收的 費用，在舉行常年代表大會時，業主可以提出來，甚至可以要求管理公司解釋，為何需要徵收比別公寓更高的收費？包括要他們出示賬目，證明所收到的管理與維修 費，是用在哪些方面的開銷。

http://biz.sinchew-i.com/node/59774

銀行償清房貸需發展商信件……

鄭小姐說，她購買產業面對一些問題，希望我們提供她一些意見供參考。她說，1996年她向銀行貸款4萬6千令吉，購買了一間廉價房屋，銀行前後支付發展商3萬5千708令吉20仙，只剩交屋時需繳付的15%屋款及5%還沒索領的保留屋款。
發展商把這發展計劃擱置了一段很長的時間（聽說發展商收盤了），幾年前已被國家房屋公司（簡稱 SPNB）接管。不過，她宣稱沒有授權國家房屋公司接收其餘的銀行貸款上述房屋的業主已在去年領取產業入住文件。她向銀行提出償清房屋貸款要求，銀行回應 說，需要收到發展商的信件，以便銀行可以釋出其餘的屋款給發展商或其接管公司，條件是發展商／接管公司沒有提出增加索款要求。
可是：“發展商已經沒有了，請問我們應該怎麼做？”

答：
購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，發展商宣告清盤，其業務將由清盤師接管，以鄭小姐面對的問題，接管其產業計劃的是國家房屋公司，可以接洽該公司，以便領取相關文件，方便處理問題。

一般來說，房屋已建好，銀行也會釋出相關屋款給發展商或其接管公司，鄭小姐當初沒有授權國家房屋公司接收其餘的屋款；因此，國家房屋公司還沒有收到尾數屋款，銀行可能顧慮接管公司提出額外要求，因而要發展商或其接管公司發出信件清楚表明。

鄭小姐要聯絡國家房屋公司，相信不會困難，同一個發展計劃的其他業主，應該會有該公司的聯絡地址，多詢問與探聽，自然會有收穫。

http://biz.sinchew-i.com/node/59775

屋主收訂金卻不肯簽約……

羅先生，於本月初在轉手市場購買一間新的排屋，可是，賣方卻不肯簽署買賣合約，他先支付2%訂金，其餘的8%在14天內付清給律師樓，以辦理相關手續。
另外，他向數家銀行提出貸款申請，其中一家銀行已批發貸款文件，目前，正在等待另外2家銀行的貸款批准文件。
在買賣過程中，賣方卻不願意簽署買賣合約，理由是不想浪費時間，其顧慮是擔心買方申請沒獲銀行的批准。
請問：
1）我不是有90天+30天的銀行貸款申請期限嗎？為何會出現這種情形？
2）假如賣方反悔、不想賣他的房屋，我提出的貸款申請不是平白浪費？應該如何計算我的損失？
3）已付還的律師費，可否要求律師樓退還？或是退還一部份律師費？
4）我已簽署的買賣合約是否有效？律師說對方一天沒有簽合約，這合約就沒有生效。
現在除了等另外2家銀行的回复，不知該做甚麼，又覺得毫無保障。

答：羅先生面對的問題對他比較不利，在一般情況下，假如賣方己簽署買賣合約，並已領取買方已付的10%屋款，如果反悔不賣了，他除了必須退還買方已付的10%屋款，另外，還需再加相等於10%屋款的資金。

我們不曉得羅先生的律師，是否代表買賣雙方，欲或只是代表買方，假如是買方的律師，在簽署買賣合約時，8%的屋款是交給買方律師，待賣方已簽署合約，買方律師才交給賣方律師，以便律師轉交給賣方。

律師樓多數基於合約已準備好、工作已做了，不退還律師費等費用，當然，羅先生可以向律師樓提出退還部份費用的要求，這要看羅先生如何與律師樓洽談。

另外，只要其中一方沒有簽署合約，合約也不能送交相關部門壓印，這份合約還不能算是一份合法文件，如果賣方仍未簽署合約，可是，卻己收到其餘8%的屋款，這問中的過程可能存在爭議。

另外，如果交易仍未落實，產業經紀（假如是通過經紀購買）也不享有傭金的資格，羅先生之前支付的2%訂金，是直接支付給產業協商員，或是產業經紀公司，這點也很重要。

http://property.sinchew-i.com/node/1584

锺子税术：10/3/09-31/12/10间签约 房贷利息可减免

只要纳税人是在2009年3月10日至2010年12月31日间签署房屋的买卖合约，和符合以下条件：

(一)仅限于1间房屋；

(二)纳税人不能从该房子获得收入，也就是说不能将它租给别人；

那么他购买该房子的房贷利息可连续3年享有利息减免，每年各享有最高RM10,000。若是通过联名购买房屋，这RM10,000总额的减免，则必须由房屋共同持有者平分（参考以下范例）。

小小温馨提示：

人与人之间的关系是无法预料的，在和别人（称为“伙伴”）联名购买房子之前，个人和伙伴请务必要在律师的见证下白纸黑字立下合约。

合约内容必须包括各个伙伴的权益、责任以及利润的分配。这是为了避免将来脱售房子时，各合伙人为了房子的资本升值有所争议。立下合约不代表不相信对方，只是为了更有效地保障双方的权益。想要在获取利益的同时，又能保持良好关系，这才是精明之举。

范例一

蔷薇和小顺联名购买一间价值RM450,000的排屋，买卖合约在2010年2月1日签署。该房子是以贷款方式购买，在2011年内所支付银行房贷利息为RM30,000。

蔷薇和小顺是平均分担该房贷利息的，他们各能够享有多少房贷减免？

【精明报税小贴士】

此房贷利息减免是仅限于一间房子，并没有指明第几间房子可享有此减免，只要在2009年3月10日至2010年12月31日间所签署的房屋合约，该房子的房贷利息都可享有减免。

前提是，该房子并不是用来赚取租金收入，而且仅限一间房子享此减免。

在联合估税的情况下，纳税人的配偶所承担的房贷利息，将由有报税的纳税人来享有减免。

有关联合估税的详情，请留意下篇文章。

 

http://www.nanyang.com.my/node/441021?tid=678

買房7個小技巧

1.銀行是風向標

近來市場經常在爭論房地產市場是否存在“泡沫”，房價是高是低？這個問題還是留給經濟學家們去討論好了。

作為買房自住或投資者大可不必管甚麼收入房價比，也沒有必要管空置率怎樣算。普通買房人看市場的方法很簡單，那就是看銀行對買房貸款的態度，銀行手鬆，說明市場看好；銀行手緊，說明市場風險加大。銀行的態度比專家的話真實、準確，可信度更高。

2.參考平均價格

經常聽一些人講平均價格下跌，是因為某類房子增多，並不說明房屋價格真的降了。持這種觀點的人只說對了問題的表面，卻忽略了平均價格反映的真正內涵。某類房子增多代表著市場的需求，更反映著政府的政策導向。便宜房子增多，受影響首當其衝的一定是高價房。

3.買漲不買落

房地產投資和其他投資一樣，不要認為自己能摸到市場的價格底線。如果不是為了急住，當房價一路下跌時還是持幣觀望一下好，寧願市場開始走高時買不到最低價，也不要有抄底心理。

4.學會“抓住機會”

要在房地產市場上賺錢，同其他市場一樣，有時也要善於“抓機會”。如果一個能把樓蓋完的房地產 商搞“內部認購”，因為手續還沒辦完，所以便宜，你願不願嘗試一下呢？一個房子有預售許可證，土地使用證沒有辦下來，你敢不敢買呢？同時要學會買預期，比 如知道哪有一條方便的路要建或哪裡會與地鐵站相鄰，不是等房子建好了再買，而最好是在它動工之前買。

5.選最便宜的買

不同的商人，有不同的營銷手法，貴的房子並不一定就是好房子。有些發展商希望薄利多銷，通過價格競爭佔領市場，有的發展商則將價格定得較高，認為賣50%就能得到通過薄利多銷賣90%的效果，他們寧願賣50%。

因此，買房人選擇房子時，如果是“不求最好，只求最廉”的話，買同一地區品質差不多的房子中價格最低的，相對抗跌力要更強一些。

6.算算養房成本

“買房子就是買生活”的口號已宣傳了好多年，更有一些專家主張買小社區，認為小社區更可彰顯個 性，但我認為買房就是買房，社區越大，使用和維護成本越低。因為，買了房子不等於你可以免費享用社區所有設施和服務。會所、地下車庫這些你用的時候都得花 錢；大堂越豪華、公共設施越多，你所付出的費用越多；一個樓門裡的戶數越少，你要攤的電梯費用就越多，養房的費用，買房時不能不考慮。

7.滿足需求就好

因為人們的從眾心理、跟風習慣，會使某個樓盤或某個地區人氣越來越旺，價格也就順勢越賣越貴。貴到一定程度，就要小心自己別在房地產上也被“套牢”！畢竟風水輪流轉，永遠的旺是不可能的。

所以，想和買房自住的朋友講一句，滿足自己的需求就是最好的房子，買房前定好自己的目標，多比多看，入住後則不比較、不計較，心理上的平衡比任何物質上的享受都重要。

http://biz.sinchew-i.com/node/59503

分享锦集:3000令吉可买多少地？●冷眼

  2011-05-06 17:35

答案是：4.70英亩。

你认为难以置信？请翻开柏年（Brem）2010年常年报告书第97页，就可以证明确有此事。

每一家上市公司的年报，都有一份“产业表”，通常是在年报的最后数页，与股东名单毗邻。柏年也不例外。

根据柏年的2010年报，该段在该公司的账目中，只价值3000令吉的土地，坐落在巴生武吉拉惹，属于永久地契，作发展用途土地，是在1994年买进，目前仍是空置。

低价购地不可思议

即使是在17年前的1994年，能以3000令吉买到4.70英亩的地皮，每亩只化638令吉，也是一件不可思议的事。

还有更不可思议的是，该公司在1994年，以7000令吉，或是每亩572令吉，买到位于巴生加埔的另一段12.23英亩的永久权土地，年报说该段土地“在发展中”。

第三段“廉价”土地也是在加埔，也是在1994年买进，面积109.71英亩，永久权土地，只化了20万令吉，每英亩也不过1823令吉，以每方尺4.2仙买到发展用途土地（Development land），而且面积如此之大，也实在令人难以想像。

由于当局规定上市产业公司，凡是用来建屋出售的土地，都不能重估价值以入账，相信这是该公司的上述土地，在该公司的账目中，保持17年前买进时的价值的原因。

以上是柏年现有地库的一部分。

建筑股重产业发展

柏年虽属建筑股，但侧重产业发展，在吉打、八打灵、巴生的加埔和武吉拉惹，以及吉隆坡峇都区的泗岩沫拥有许多地皮，目前的发展活动集中在泗岩沫，412个单位的共管式公寓胡姬园（Villa Orkid）在热卖中。

根据年报，该公司在峇都区拥有9段土地，共30.50英亩，是在1995与2005年买进，在账目中每平方尺价值仅17.49令吉。

另一家上市公司吴万发的地皮也是坐落在泗岩沫，该公司在2007年脱售15.8英亩土地给另一家上市公司FCW，每方尺售价为126令吉。柏年的地皮，每方尺17.49令吉，价值肯定被低估。

柏年最近以近7000万令吉，买进吉隆坡淡江的33.28英亩发展地，又以4800万令吉买进八打灵的7.577英亩厂地供商业发展用途，这两段地皮共耗资1亿1800万令吉，几乎等于该公司的实收资本，该公司说，此举是“欲以合理价格收购地皮以补充地库”。

地皮涨幅快过房价

我举柏年为例，是要藉以说明一个事实：大部分上市公司，尤其是产业股和侧重产业发展的建筑股，所拥有的地皮，价值都被低估。

尤其是在过去两年中，产业大涨，地皮价值涨幅比房屋更迅猛。

上市公司所拥有的地产，价值已不知翻了多少番，如果以市价重新估值上市公司所拥有的地产的话，每股净有形资产必须大增。

地库价值没反映

许多上市公司，尤其是第二、三线产业股目前的股价，根本没有反映他们的地库的价值。

以目前一些产业股的市价总值（Market capitalisation），根本不可能建立他们现有的地库。

一些拥有宝贵地皮，却深藏不露的公司，由于交投淡静，他们的股票不受投资者青睐，股价落后大势，为严肃投资者提供了以合理价格买进价值被低估股只的良机。

怎样挖掘产业股价值？

第一步，请先记住以下的几个数学，每公顷（ha）等于2.4711英亩（acre）；每英亩等于43560方尺（s.f.）；每平米（sq.m.）等于10.7309方尺（s.f.）。

上市公司年报中的“产业表”有时以公顷，有时以英亩，有时以平米，有时又以方尺计算土地面积，你必须懂得公制与英制的换算，才能算出每方尺的价值。

第二步，找出有关地区的土地市价，跟年报中的账面价值比较，就可找出有关上市公司的土地价值是否被低估。

购买土地价值被低估的股票，等于廉价买地皮，没有买地皮繁琐手续的烦恼，容易兑为现金。

股价上升后又可以卖掉一部分，以削低剩余股票的成本，投资额可大可小，散户亦可参与投资地产，岂不胜过直接买地皮？

http://www.nanyang.com/node/374028?tid=808

分享锦集：买店胜过买屋●冷眼

房地产投资可以分为两类，一类是作为房屋发展商，盈利来自出售建好的屋子，这种情形，其实与制造业很相似，只不过制造业的原料是原材料，如以铁砂制钢材，以石料制洋灰，以板枋制傢私等。

3大部份组成售价

而在产业发展，原材料则是土地，加上建筑材料，制成品就是屋子，就好像商品可以大量生产一样，现代的屋业发展，也趋向大批建筑，建成市镇，就好像大量生产出来的，都是一模一样的产品，大量建造出来的屋子，多数也是完全相同的。

例如一个花园，几乎都是双层排屋，面积和设计完全相同，这跟大量生产出来的商品有什么分别？

一间屋子的售价，通常是由3个部份组成。

第一个部分是土地成本，通常发展商是购买大片土地，由农业地转换为屋地，分割为许多小地段，建屋出售。

土地通常是占屋子成本的五分之一以下，假设每英亩土地的成本为50万令吉，每英亩可建排屋10间，则每间的土地成本为5万令吉。

第2个部份为建费，包括屋子和基本设施的建费，这2个项目的成本，也要看地点而定。

在小市镇、建筑成本较低，平均每方尺成本在80-90令吉之间，一间建筑面积1800方尺的双层排屋，建费在15万令吉上下，如果是在大城市，成本可能要提高30至50%。

不过，这也要依个别情况而定，即使建筑面积相同，也因为地皮情况及提供之设备不同，成本会相差颇大。

例如地属斜坡，需要筑防崩墙，或是土地低窪，需要填土，或是地质松软，需要打樁，诸如此类，都要加进成本中。

优越地点价格较高

假设一间标准排屋的建费和基本设施费为15万令吉，而土地成本为5万令吉，则总成本为20万令吉，加上一些“杂费“，再加上发展商的30%毛利，则每间屋子的售价可能会订在28至30万之间，视市场情况而定。

如果屋子位于大都市的优越地点，市场需求殷切，发展商会趁机抬高屋价，可能要卖40万令吉。

掌控出租主动权

如果土地是在10年前买进的，成本低廉，而屋价已上升了1倍，赚率就可能较高，这是一些产业公司业绩表现标青的原因。“

鹏尼迪（Plenitude）就是一个典型例子，该公司在新山地不老的地皮，是11年前买下的，每平方尺成本不过2令吉78仙，现在已增值数倍，而屋子又卖得好价。

所以，赚率比别的公司高，去年每股净赚62.36仙（发红股前），今年上半年每股已净赚16.70仙（发红股后），预料全年盈利将再创新高。

在各类产业中，建店铺最好赚，店屋里面多是空荡荡的，结构简单，成本低，但售价高，故赚率比住宅高数倍。

按照政府条例规定，每30间屋子可建1间店铺。由于店铺赚率高，发展商总是千方百计，争取批准多建店屋，导致店屋比例失衡，店屋没有足够的人口支持，或者地点欠理想，就出现了租不出去的现象。

而银行的欠款必须按月摊还，业主叫苦连天。吉隆坡市郊有两个大型屋业计划，就出现了这种现象，业主被压得透不过气来。所以买店屋也要小心。

买产业出租也不容易。

店屋是租给有钱人做生意，租户利用你的产业赚钱，如果生意火红，租户捞得盘满钵满，业主即使提高租金，租户也不会搬走，因此主动权是握在业主手中。

屋子出租，租的都是无屋之穷人，租屋是一种消费行为，没有收入，你赚的是穷人的钱，地点对租户来说不是那么重要。

所以，屋主若提高租金，租户可能蝉曳残声过别枝，一走了之。这就是产业投资机构，如Reits，很少买住宅作为投资的原因。

产业投资亦如股票，需长期投资，才可获得巨利。

时间就是金钱，在房地产投资方面，尤其真确。

http://www.nanyang.com/node/374031?tid=808

辦理分層地契‧不想用發展商律師……

李珍妮來信詢問關於辦理分層地契的問題。她說，去年，發展商寄來一封通知業主辦理分層地契的信件，照會業主與發展商的律師樓聯絡。
公寓是她與先生聯名的產業，當年購買的屋價是14萬3千令吉左右。
請問：“我們準備領取分層地契需要支付多少錢？（如律師費、印花稅、等等）。如果我們不用發展商介紹的律師，找別的律師辦理是否可行？（發展商介紹的律師樓很遠），是不是每一間律師樓都有辦理分層地契的手續？

答：如果李珍妮沒有採用當初為她準備買賣合約的律師，協助處理分層地契的轉名手續，需要支付比較多的費用。

購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，有關的費用包括律師費與印花稅，計算的方程式與購買房屋，簽署買賣合約所需的支付費用相近。

律師費的計算方式：首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%、再接下來的20萬令吉是0.6%。

至於政府的印花稅：首10萬令吉1%：1千令吉、接下來的15萬令吉2%，此外，還需要加一些雜項收費。

分層地契的辦理，不一定要選擇發展商推荐的律師，假如是採用當初為李珍妮準備買價合約的律師，可以向有關律師樓瞭解收費詳情，如果是其他律師的收費，基本是以上所提的計算方式。

http://biz.sinchew-i.com/node/59483

工人住在興建中房屋……

彼得來信投訴他所面對的問題，他說，2010年5月向發展商訂購一間雙層半獨立式房屋，至今已完成大約80%的工程。
可是，今年2月間，他路過其新屋的建築地點，意外發現發展商安排了工人，住宿在他購買的那間單位，在裡邊煮食與居住，整間房屋不像是一間新屋。
針對這點，他很不滿，致電發展商的建築經理投訴，後者表示會儘快處理這事。
可是，一星期、一個月過去了，問題依然沒有解決，工人仍然住在裡邊。最近，他要求建築經理儘快安排工人搬遷；但是，建築經理竟然出爾反爾，並指工程進行期間，他們有權利讓工人住在裡邊，拒絕安排工人搬走。
請問：
1.發展商是否有權利讓工人住在興建中的房屋？
2.如果是有這樣的權利，我們應該怎樣做？
3.如果他們拒絕搬遷，我們有何對策？

答：在法律上，沒有明文規定發展商可以或不可以讓工人在興建中的房屋居住。一些做事週全的發展商，或是與他們合作的承包商，會指示工人搭建臨時房屋暫時居住，或提供工人臨時住所。

沒明文規定屬灰色地帶

由於沒有明文規定，造成灰色地帶的出現，也形成相當大的爭議點。

嚴格來說，發展商不宜讓工人在未建好的房屋居住或煮食，這對有關的買主非常不公平，不論是他隨意選中哪一間，對個別買主來說，都欠合理。

雖然發展商理直氣壯的說，房屋未建好之前，不屬於個別購屋者，但話說回來，如果我們反問承包商，假如他或其親人購買的房屋（可能不會有這麼一天），就是建築工人住過的單位，而且將房屋弄得骯骯髒髒，他的感受又是如何？

可是，這樣的爭論最終不會有圓滿的結果，也許可以嘗試與發展商或承包商談，要他們另做安排，並指示工人遷出，至少選擇未售出的單位。

業主可以告訴發展商，讓建築工人住在未建好的單位，其實他們也冒一些風險，萬一建築物出問題、或發生一些狀況，造成工人生命受到危害，他們是否準備承擔意想不到事故的責任。

http://biz.sinchew-i.com/node/59484

買拍賣房子須小心

任何人在投標購買拍賣房產，必須很小心，業主的產業遭銀行拍賣，不外是拖欠貸款供期，無法繼續償還的結果。
其中有許多個案不只拖欠銀行的房貸分期付款，還拖欠發展商不少的管理維修費，令購獲拍賣公寓者，如同捧著燙手山芋！
余太太來信指出，她購買拍賣公寓面對一些問題：去年12月，她成功標獲一間公開拍賣的公寓，並付了10%首期錢及簽署相關文件。
當取得相關文件後，委托律師負責草擬合約，在草擬過程中，遇到一些問題。律師告訴她前業主拖欠發展商大筆管理維修費及其他相關費用，在這之前，她未獲告知要支付這些費用，因此，有一種被騙的感覺，請問應該怎麼辦？
另外，她也在信中提出以下問題：
1）請問私人凍結令有甚麼用途？
2）如果前業主針對有關產業做了私人凍結令，是否就沒辦法解決問題？
3）如果不償還以上費用，而發展商遲遲不發出批准交易的信件，請問拿回10%首期錢的幾率多高？

答：投標購買拍賣房屋的消費者，事先應查問前業主是否拖欠發展商大筆管理服務費；假如是，應該先談好由銀行承擔，若銀行表示同意，再通過白紙黑字寫清楚才投標，如果無法達致協議，最好再三考慮。

黃振原律師說，私人凍結令的作用是凍結有關地段的買賣，假如產業單位仍是總地契，發展商一般不批准凍結，只要有關單位沒被凍結，買賣照樣可進行。

另外，假如不準備償付前業主所拖欠的費用，發展商當然不會發出批准交易的信件，過了預定的期限，10%首期錢將被沒收，除非通過律師嘗試提出延長交易期限。

還有可通過律師與銀行、發展商洽談，嘗試努力爭取豁免買者繳付有關的費用，或者減半之類的安排，雖然說成功投標獲得拍賣單位者本身大意、或缺乏購屋經驗，但完全由買者承擔，相信多數人會認為不合理。

http://biz.sinchew-i.com/node/59485

購買土著單位……

鄧先生說，他最近購買了一間二手廉價房屋，可是心有疑慮，因此來信提出了一些問題：他指出，這間房屋的屋主是馬來人，不曉得馬來民族的單位能否成功割名給華人？如果能割名，應該如何進行？是否交由律師處理即可？

答：廉價屋一般是不能轉名的，只有少數州屬例外，廉價房屋的屋子若是馬來民族，或我們常說的土著，除非是轉賣給土著，非土著有意購買難上加難，在土地局成功轉換名字的幾率是零。

有些廉價房屋價格便宜，轉售價可能也在數萬令吉之間，一些非土著準備以現金購買，在律師樓辦理轉讓擁有權文件，但是轉名手續未必能獲土地局批准。

我們不曉得鄧先生所指的購買了一間二手廉價房屋，交易已進行到哪一個階段，只是支付訂金，抑或已經簽署買賣合約，付了相等於屋價的10%購屋款。

鄧先生最好是向律師瞭解清楚，真的能夠成功將房屋轉換名字嗎？有多大的把握、成功的幾率有多高等等。

http://biz.sinchew-i.com/node/59486

發掘產業投資的致富秘密

在你手上的，是一個至大的祕密……《祕密》書中，一名澳洲電視工作者，在人生跌落谷底、生活即將崩潰時，發現了一個生命中的重大祕密──吸引力法則！這法則改變了他的一生……
產業投資路上也有立於不敗之地的“秘密”，這秘密讓一名曾經在事業路上山窮水盡的人化身為置產高手……
為何全球超過97%的人，60歲後仍缺乏財務能力，同時高達80%的投資者長期失意？原因是大部份人老愛跟著傳統法則，導致他們耗盡積蓄，而非累積財富！
著名營銷大師，同時也是《如何成交並迅速致富》的作者馬克羅賓森在講座會上不僅道出許多人口袋空空的原因，也不忘提醒大家辨清宏觀經濟的重要性，認清：“金融風暴已改變了世界！”
近期，英國與法國在上調民眾的退休年齡，意味政府沒有足夠的錢應付社會福利需求；18個月前，美國國際集團（AIG）失利，投資者退休金在一年內血本無歸，曝露了投資的缺陷。
他進一步分析，我們購買人壽保險，因為需要保障，根據投資政策上，回酬可能約5到7%，但這其實並非淨實質報酬，所以，光依賴保險並非上策！
他直言，民眾必須瞭解宏觀經濟，因為唯有瞭解其週期，才能掌握投資的“買”與“賣”。因此，“重新調整心態”在他眼裡是投資不可或缺的因素。
他舉例，目前是購置商業產業的最壞時機，因為商業活動不如以前旺盛，很多人失業，需求也降低，可能更難物色到好租戶，而且，商產往往胥視該區的設備與社區。

孩子：為何你沒有時間陪我們？
父親：我必須工作，讓你們有更好的生活。
結果，工作超過12個小時，為確保孩子更美好的生活。

馬克羅賓森強調，真正的財富其實是你不為薪資工作！因此，財務獨立才是投資的最大目標。
“所謂財務獨立，並非指你在銀行戶頭裡擁有數百萬令吉，而是反映在你的生活方式，即你無須為錢工作。”
然而根據調查，在美國，每100名40歲後結束工作的人中，只有一人達到財務獨立，4人仍需在“必須”的情況下工作，另36人回天乏術，但竟有高達59人面臨破產，必須依賴福利金為生。

55歲已用光公積金！
反觀大馬，高達99.2%的人在58歲後仍得工作，99.2%的人在55歲之際，已用盡了公積金（EPF）！這顯然說明，公積金、退休計劃與保險等，根本不足以應付生活賬單。
如何才能在55歲之際退休？馬克羅賓森笑言，要有12.5%淨複利息，才能夠安然退休，所以若公積金的回酬多達12.5%，相信結果不一樣。
他認為，想要達到高回酬的目標，心態才是制勝要素。
擁抱失敗，開創新心態
馬克羅賓森分享，自小，我們被訓練成不能失敗，才能取得好成績，事實上，若要成功，我們必須失敗，因為每一個錯誤都將影響日後決策，並改變結果。
他指出，生活充滿了選擇，更重要的是，財務獨立讓我們擁有選擇權利，所以要在產業投資上立於不敗之地，並非技術問題，而是思維。

決策過程：環境→編程→思想→情緒→態度→行動→解決他進一步解釋，環境是決策的基礎，我們經常與誰相處成了關鍵，令人懊惱的是，負面想法佔高達80%，往往影響了我們的情緒與決策。

他也提到，靈感與行動是決策的兩大動力，只是人們經常把大部份時間專注在不想要的事，其實，如果專注在想要的東西，反而將如願以償。
此外，只想不做就是空談，買產業必須行動，但“也許”常是心中的恐懼，阻止行動。
他認為，害怕的原因其實是我們沒有自主權，所以，我們必須重置思維，並調整生活上的智慧。
“富有與貧困的分別是，前者只要付出小努力就能帶來大效果，後者是花了很多努力，只有非常小的效果。”

馬克羅賓森簡介：
著名營銷大師，過去20年一直專注溝通、關係、影響藝術的獨特能力。

他於1990年在美國直銷公司就職，短短4年內，讓每年營業額突破高達1億2千萬美元。兩年後該公司轉賣，他前來大馬工作，續透過自身的溝通策略與經驗，讓一家產業公司營業額在短短12個月內，自每年500萬美元暴升至5千萬美元，並安然渡過1997年的金融風暴。

致富秘密：
秘密1：用最少的錢為產業注入最大活力
馬克羅賓森以澳洲購買的公寓為例，翻新公寓讓他得以提高租金，自每週165澳元增至265澳元。
“每個人都希望回到家，擁有一個舒適的環境！”他坦言，裝修已是非常成熟的市場，在大馬雖未成大器，但卻是產業增值或提高租金的必勝策略之一。
他笑言，他其實只花了7千500澳元，透過宜家（IKEA）產品來翻新澳洲的公寓，便宜，但看起來又不便宜。

秘密2：藉談判達成交易
“談判能力能夠決定收益，要確保購得理想的產業，應學習談判，而非望著產業價格飆升。”
他指出，透過談判，讓他得以藉更低的收購價購入澳洲產業。
他也笑說，人們最大恐懼是演講，其實，有素質的溝通有助於解決很多財務問題。

秘密3：下訂金前，先把握產業估價
他直言，我們應要求銀行在購買產業前估值，而非等到貸款發落後才做產業估值。
“若未獲得產業估價就下訂金非常不安全，因為我們必須承擔高達90%的房貸，而收益來自估值。”
若銀行定了法則，是否必須尾隨？他坦言，銀行不是“創業家”，往往想要降低風險，但我們卻可以透過談判達成更有利的交易，惟前提是必須有一個好律師。

秘密4：在公寓準備好前應先找到租戶
“記得，除非你找到租戶，否則不要買產業！”
馬克羅賓森再以賽城購置的產業為例，購置公寓前，早在迪拜網絡上物色目標，以便計算好風險，並在購置前收集好租金行情。
他分析，民眾必須清楚目標，像當初進軍賽城產業，即相中該區附近有許多大學。
他補充，外國學生講究保安與舒適，需要靠近學校，安全、乾淨、良好的住宿，更重要的是，他們具備經濟能力，並更願意負擔租金高的公寓，以確保住在好的地方，讓父母安心。

秘密5：研究後才投資
馬克羅賓森認為，許多人置產前希望迅速獲利，但卻從不做研究，讓自己暴露在風險之中。
他以購買滿家樂的房子分享，若事先沒做好研究，買了後，前面突然冒出一條高速大道，必降低產業吸引力，因為外國人是不會想住在這樣的環境，促使該產業回酬不一定與其他同區產業一樣。
“知識越少，風險越高，這也是為何那些損失的人往往是決策錯誤的人。”

秘密6：不妨物色“特別”貸款
他再度提醒“談判”的重要性，因為談判有助於減少銀行的房貸利率，若在相關銀行有更多房貸，將具備更多的商議空間，應牢記，銀行也很渴望把握你的生意。
對於有人問56歲還能不能借貸？他直言，年齡與創造財富毫無關係，記得，世界上沒有不可能的任務。
此外，他奉勸民眾時刻確保自身的借貸信用，因為每次準時還款都在為自己加分，也加深自己成為銀行的好客戶。
“請別小看車貸，即使遲還那微不足道的一天，也足以破壞自己的信用。”
他也認為，作為投資者，置產其實不一定總得以自身名字進行，大可藉“委託人”之名，把握更長的貸款。
另外，他提及，銀行與信用卡債不能扣稅，但房貸其實可扣稅，民眾不妨向銀行諮詢。

秘密7：設立投資組合
馬克羅賓森表示，購買產業需考量兩大方向：資本成長與收入型產業。
資本成長型的產業元素，如近郊產業，成長至少每年10%、產業回酬介於5至6%、靠近商業中心，且具休閒設備等。
收入型產業特色，包括大量購入、產業回酬約11至15%、現金流尤其重要、資本成長潛力較低。
資本成長型產業是否也能作為收入型產業？他直言不可以，因為收入型產業專注租金成長。
他以白沙羅高原（Damansara Heights）為鑒，產業值約300萬令吉，光是房貸可能每月要1萬8千令吉，租金回酬只有8千令吉的話，回酬其實是負成長，不過，其每年資本成長可能高達14%。
他強調，無論購買任何一型產業，地點才是最重要！事實上，大馬仍有許多地方的產業按年回酬達10%，問題是好表現能否持續？因此投資者有必要探討其結構性計劃，以把握未來潛力。

秘密8：以心理戰術翻轉交易（flip deal）
馬克羅賓森繼續分享，曾經只以18萬9千令吉在浮羅交怡買入一塊面積達17英畝的地，買之前即以高達80萬令吉易手。
他坦承，其實只請了一名建築師作酒店的設計藍圖，增添該地段的吸引力，而且過程中未花上一分一毫，因為建築師一樣很“饑渴”，他們講求的是精神上的體驗。
他也坦言，地段常常遭低估，機會也經常被遺忘，不過，民眾購置前必須謹慎，因為隨時可能買到一塊完全沒有價值的地，結果地庫“landbank”成了破產地段“land bankrupcy”。

置產規則：
● 透過資本成長與收入目標設立投資組合，不能混淆兩者，以確保產業成長。
● 達到銷售動機，瞭解目標，非金錢要求。
● 擁抱商業基本面（不受情緒影響，設立好目標）。
● 不買零售，大量購入以確保好啟點。
● 必須確保“內陸”（landlocked）、獨特與無法複製（non-reproductable）的產業，如：甲洞帝沙花園城（Desa Park City），過去4年已增值高達200%。
● 選擇成長潛力最大區域，並用最低價發揮最大績效。
● 以正面現金流購置更多產業，必須有“止損”準則，若無正面回酬，必須有退場策略，而研究是不可或缺的“安全網”。
● 必須為每一次機會增值。
● 設計“安全網”以保障盈利。

創造財務的4大原則：
1. 經濟週期（把握買的時機與地點）
2. 融資的藝術（任何投資前，必須瞭解自身的財務能力與如何借貸）
3. 复合增長率
4. 談判的藝術（最關鍵因素）

成功方程式：
1. 向已達成你目標的人學習（他們的成功往往會帶來啟示）
2. 學習全程關注
3. 間隔複習法

結語：美國勵志成功大師拿破崙希爾曾說：“若你無法想像到富有，你將永遠看不到銀行存款的增加。”

因此，對馬克羅賓森而言，若你目前的投資都無法如願以償，是時候改變根深蒂固的心態，而在“現金才是王道”的今天，更應該掌握最大化財富的“秘密”。

轉移產業擁有權須辦割名手續

林先生說，他單身時與弟弟在10年前，聯名購買一間房屋，銀行貸款也是他和弟弟的名字。

他們兩人除了平分支付首期錢，也分擔每月的貸款分期，一人大約支付750令吉，另外，每月的管理與維修費、加上維修儲備金，大約是165令吉。
如今，他與在鄰國工作的弟弟商量好，希望拿回這間房屋的擁有權，這間房屋已經有分層地契。
林先生在信中提出以下問題：
1.在支付最後一期供款後，應該向銀行拿回甚麼文件？
2.如果要撤除弟弟在產業的擁有權，只剩下他本身的名字，應該辦理哪些手續？需要多少的費用、律師費、發展商方面的收費又如何？

答：林若輝律師指出，轉移產業擁有權必須進行一般的割名手續，假如已償清房屋貸款，可以向銀行贖回地契、貸款合約正本文件，然後再簽署一份解押文件，就是贖回之前將產業權益移交給銀行的契約。

林先生要撤除弟弟在產業的名字，一樣需要辦理割名手續，在過程中，必須支付印花稅、律師費等費用。

買賣合約的律師費是首15萬令吉，徵收1%，即1千500令吉，如果產業的價值是20萬令吉，接下來的5萬令吉是0.7%，即350令吉。

至於買賣合約的印花稅，首10萬令吉收1%，就是1千令吉、接下來的10萬令吉是2%，就是2千令吉，總共3千令吉，因此，轉換產業擁有權所簽署的買賣合約律師費及印花稅，總共是4千850令吉（以產業價值20萬令吉為計算基礎）。

關於解押手續及轉換產業擁有權新簽的買賣合約，可以交給同一家律師樓辦理，假如銀行沒有推荐，也可以通過朋友的介紹尋求有經驗律師的協助。

如果產業單位已有分層地契，不需尋求發展商的同意與批准。關於林先生準備將弟弟持有的一半產業擁有權購買過來，除非弟弟不在乎，否則，最好是以市價、而非當初的購買價計算，然後支付弟弟擁有的一半權益，避免日後引起爭議。

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保留地被出售‧阻出入

黃先生說，他有一塊土地，隔壁是一家上市公司的發展地，兩塊土地之間本來是一片保留土地，可是，當他準備發展這塊土地時，卻發現這塊保留地已賣給別人，而且已經有了地契號碼，現在，他的這塊土地已經沒有入口與出口。
請問：
1.保留地是否可以買賣？
2.如何解決這塊沒有出入口土地的問題？

答：林若輝律師說，保留地通常是不能脫售的，不過，這是保留道路的個例，發展商可能會開闢替代路，以取代保留道路。

鑒於沒有通路進出黃先生的土地，黃先生需要等待隔壁的地主，在其本身的發展地段推行計劃後再看可以採取哪些對策。

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清盤資產由清盤師接管

陳先生來信指出，他跟朋友簽了買賣合約，購買了一間位於吉隆坡市郊的公寓閣樓。
可是，在交易進行過程中，他發覺之前的發展商已經清盤，無法找到相關負責人簽署文件，以轉讓擁有權。（有關單位的地契隸屬吉隆坡）。
請問：“應該如何處理問題？”

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，產業的交易需要尋求發展商的批准，相信有關單位仍未有分層地契，如果發展商因各種不同的因素，已沒有繼續運作、或是已經清盤，已被清盤師接管，最好是找到該家發展商的清盤師，協助簽署所需的文件。

不論產業所在是哪一個州屬，程序基本是一樣，當一家公司宣告清盤，其資產將由清盤師接管，來信提及的該家產業發展商，旗下許多子公司相繼結束營業，留下不少茫然的購屋者。

與這些茫然的購屋者相比，已經領取鎖匙和入住文件的業主，看來還是比較幸運，只是在進行產業轉手交易時會比較麻煩。

至於已經簽署買賣合約的陳先生，可能要有交易延遲落實的心理準備，這裡要補充一點，負責買賣合約的律師，也能協助陳先生完成產業的交易。

http://biz.sinchew-i.com/node/59226

被判窮籍‧資產將凍結

雪莉說，她與丈夫在12年前聯名購買了一間18萬8千令吉的房屋，現在還欠銀行大約11萬令吉。
最近幾年丈夫因拖欠的信用卡債，並已經超出所能容許的額度，倒楣的是，丈夫的生意並不順利，結束生意在外打工的收入，不足以償還房屋貸款。
請問：
1.假如丈夫繼續拖欠債務，會否被宣判入窮籍？
2.如果丈夫宣告破產，聯名購買的房屋會否受影響？目前，我繼續償還房屋貸款，因為我本身有工作和收入。
3.如果現在撤除丈夫在產業的名字，是否還來得及？
4.一直以來都是我在償還房屋供款，假如要聘請律師爭取這間房屋的擁有權，是否行得通？

答：任何人若拖欠或不償還欠款，譬如金融機構的房屋貸款、汽車貸款或信用卡債，都可能遭有關機構起訴，並被判入窮籍。

假如當事人宣告破產，或被判入窮籍，其旗下的產業、銀行賬戶，不論是個人或聯名擁有，都將被凍結，出國護照也將被扣留。

產業持有人繼續償還房屋貸款，基本不會面對產業被拍賣的問題，但由於破產者擁有該產業50%的權益，債權機構可以申請追索欠款，要求拍賣產業的50%權益。

雪莉可以做出的努力是將丈夫持有產業的一半擁有權轉到自己名下，不過，如果丈夫已被起訴判入窮籍，無法在關鍵的期間辦好手續，其名下的資產將被凍結，欲轉換名字也來不及了。

不管怎樣，雪莉丈夫拖欠的銀行信用卡債，仍需連本帶利償還，解決問題的最根本方案，就是償還拖欠銀行的信用卡債，這樣可免去被起訴破產或判入窮籍的風險。

http://biz.sinchew-i.com/node/59225

土著單位只能轉售土著

張女士說，她最近買了一間土著單位的單層排屋，可是，覺得有些不安，來信提問日後欲售房屋會否有問題？

答：張女士的來信提供的資料很有限，我們只能以一般情況解答。如果是在一手市場購買，發展商售賣的是土著單位，一般都會向購屋者說明已經申請開放，非土著也可以購買，假如是未申請開放的土著保留單位，發展商不可能向非土著售賣。

我們假設張女士是在轉手市場購買土著單層排屋，能否成功轉換名字，其實是個未知數，針對土著保留單位，個別州屬設定不同的條件；如果是租賃契約的單位，交易需經過州政府的批准，土著單位只能轉售給土著，相關領域的人士如果說可以成功轉名，那是站不住腳的說法。

一間未能成功轉名的土著單位，日後業主若準備脫售，只能售賣給土著，或是準備以現金購買的人士，房屋未能轉名，銀行不可能提供貸款給購買者，有意購買的人，需以現金購買，而且轉售者必須以低於市價的水平脫售，才有可能吸引到買家。

http://biz.sinchew-i.com/node/59224

公寓漏水‧樓上業主不合作修理

張小姐說，她於2011年初在轉手市場購買了一間公寓，去年底面臨漏水的問題，導致其浴室的天花板、廚房、陽台及寢室都出現水印。
她將問題向公寓的管理公司反映，他們有派人來檢查漏水的問題，也發一封信給樓上單位的業主，包括給她一份複印本。
雖然信裡表明樓上單位的業主必須負起修理漏水的責任，可是，樓上的業主不願意合作，問題遲遲無法解決。
由於面臨漏水的問題，導致張小姐經常深受污水、臭水的困擾。最後，張小姐獻議自己出錢修理，可是，樓上的業主還是拒絕。
她指出，消費人仲裁庭、房屋仲裁庭表示無力協助，不知應該如何解決問題？

答：公寓業主與發展商簽署的共管契約（簡稱DMC）說明，個別業主有義務／責任確保本身所屬的單位，不會因為問題（例如漏水）的產生，或存在一些瑕疵，對其他業主造成不便。

儘管受影響的業主表明讓步，願意自費找人上樓修理，可是，卻無法獲得樓上業主的配合，遇到這類的業主或鄰居，在嘗試各項努力不果後，惟一的途徑就是上法庭，可是，許多人不準備將事情帶上法庭，除非萬不得已，畢竟那是耗時、耗錢、耗神的事務。

張小姐可以連同管理公司的負責人，向樓上單位的業主商談，表明在共管契約裡，清楚說明公寓各個單位的業主，有必要確保本身的單位若出現問題，應自費修理，以免影響或干擾其他業主的生活。

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http://biz.sinchew-i.com/node/58993

Hak Milik Sementara地契‧如何轉為永久地契

柔佛一名讀者來信說，他償還了房屋貸款，最近辦理房貸解押手續，並贖回房屋地契，可是，領回來的地契印的是“Hak Milik Sementara”這幾個字，不曉得如何將“Hak Milik Sementara”轉為“Permanent Title”？

答：房屋地契文件顯示“Hak Milik Sementara”這兩個馬來文字，主要是土地局本身還未進行測量，土地局基於那是發展商自己測量師的測量、是仍未獲確認的最終尺寸，因此，發出的地契有“Hak Milik Sementara”這兩個字。

“Hak Milik Sementara”在英文等同於“Qualified Title”，這份地契文件可以用來申請房屋貸款、進行買賣等交易。

如果要爭取將地契轉為永久地契，最好是集合多一些業主，聯名向相關地區的土地局爭取，由土地局派出的測量師進行測量，以有關測量師的報告為准，轉為永久地契的幾率可能比較高。

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http://biz.sinchew-i.com/node/58992

付訂金3年了‧服務公寓仍未建

李先生說，他在2008年4月訂購了一間服務公寓，並在同年5月簽署買賣合約，如今已超過3年了，可是，未見發展商繼續推動建築工程。
按照原先的建屋計劃，該地段將興建12座商店單位，以及服務公寓，不過，發展商至今只興建了8座樓，並已在去年杪交給買主。
遺憾的是，他訂購的單位，坐落在後面幾座，發展商沒繼續展開工程，又沒給予書面通知。到目前為止，他付了20%（包括10%訂金）屋款，不過沒向銀行貸款。
李先生在信中提出以下問題：
1）假如發展商不繼續推行建築工程，購屋者是否可獲得任何賠償？
2）根據買賣合約（合約律師費由發展商承擔），假如建屋計劃不被批准，或發展商無意興建（不論基於任何理由），發展商將原銀退還給訂購者（不包括利息及其他損失）。
3）請問購屋者可以向哪一個政府部門投訴，以獲得合理的賠償？

答：李先生要做的是先致函發展商，要求發展商針對是否繼續推行建築工程做出回應，假如發展商白紙黑字表明不繼續推行建屋計劃，購屋者可以提出退回屋款要求。

在這之前，服務公寓的發展商不受房屋部管轄，有關購屋者與發展商簽署的買賣合約不是標準合約，因此，凡事以買賣合約所列明的條文為准。

不過，在房屋發展法令修訂後，服務公寓的發展商受房屋部管轄，購屋者在面對問題時，可以向房屋部提出書面投訴。

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建屋期間發現漏水‧投訴了未改善

廖先生來信指出，他的妻子是政府公務員，在中學教書，這是他們第一次購買房屋，並向政府借了100%的房屋貸款。
房屋的架構已經建立起來，他們在數月前發現漏水的問題，通知了發展商，可是，建築商繼續有關建設工程，當形勢比之前更糟時，發展商宣稱已進行修補，但他們沒有看到實際的效果。
我們嘗試聯絡發放貸款的政府相關部門，至今75%的貸款已發放給發展商，有關部門的職員指出，可以握住最後的25%貸款，不過，會被發展商徵收遲付款利息。
此外，我們也致電處理買賣合約的發展商律師，通知她我們希望暫停發放其餘的25%貸款，她說，不能這樣安排，在現階段，我們不曉得可以進一步採取哪些措施。
我們想強調的是，在領取入住文件之前，已經在口頭上照會發展商多次有關漏水的問題，可是，過了幾個月的時間，漏水的問題還是存在，我們推測架構可能有問題，每當下雨時，就出現漏水的情況。

會獲義務修補房屋期
購屋者不能阻發放房貸

答：我們購買房屋有領取貸款，當發展商發出分期付款通知信，銀行或政府機構在收到信件後，就會發放房貸分期付款，根據買賣合約的條文說明，購屋者不可能加以阻止。

購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，在一般的情況下，發展商在移交新屋鎖匙給購屋者後，購屋者會獲得義務修補房屋期，期限是18個月或24個月，視買賣合約如何說明。

由於建屋工程仍在進行中，多數的發展商都不理會購屋者的投訴，因為房屋仍未移交給購屋者，他可能認為，總之最後會將問題處理好，等到購屋者領取新屋鎖匙後，檢查房屋存在的問題，再書面提呈指出哪些是房屋待修補的地方，發展商將在義務修補期間修好。

如果遲發放貸款，購屋者將被徵收遲付款利息，徵收的比例視買賣合約如何列明。

资讯来源

http://biz.sinchew-i.com/node/58990

時機不對‧買屋也會燒到手

 

 

 

在本期文章，何振順分享他在房產投資的心得。對他而言，投資第一棟房產的時機不佳，也造成他在投資蒙受虧損。

1983年，他以9萬9千令吉的價格，購買了位於士拉央的第一間房產，當時是房產市場的最高峰，那是一間三房、面積1千平方尺的公寓。

幾年後，他以8萬5千令吉的價格出售該房產單位，因為他需要搬到一個比較靠近岳母家的地方，方便岳母照顧他的小孩。

1984年經濟衰退衝擊市場，影響他在1983年購買房產等待增值的機會，從第一次投資失策中吸取經驗與教訓，他在隨後的店屋、店屋辦公樓，以及住宅單位投資，幾乎都避開投資失利的衝擊。

房產周期落後股市9個月

當我們談論房產的周期與時機，不難發現房產周期與股市相互關連，1997年的亞洲金融危機發生3個月後，房產指數跟隨海峽時報指數的走勢；在網絡泡沫爆破期間，也是金融危機發生的6個月後，房產指數追隨其走勢，在泡沫過去後的12個月內，房產指數收復失地。

2008年的全球金融危機，股市受到牽連後下跌，危機發生9個月後，房產價格明顯滑落，平均來說，房產市場在股市下跌的6至9個月後跟隨走低，大馬房產市場與股市也存在類似相互關連的情況。

假如你是在房產圈，你可以從房產的交易掌握房產投資走勢，如果你是吉隆坡黃金三角的地主，已在2005或2006年出售地皮，雖然已經獲利；不過，假如稍微有些耐心，掌握了“地點、時機與品牌”中的“時機”因素，再等一些時間，延遲一兩年脫售，你賺取的利潤可能多一倍。

2007年，政府宣佈“撤銷”房產盈利稅措施，當時是利好時機，如果在你準備出售或離場時，恰好是免稅階段，可以從中賺取更多利潤，時機對投資者來說，的確是重要因素。

歷史可以說明這一點，1880年，葉亞來掌控吉隆坡，當年如果準備從巴生前往吉隆坡，必須採用 水路、包括徒步經過一些森林才能抵達吉隆坡，可能需要2至3天的時間。那年，英國人建立吉隆坡為雪蘭莪州的行政總部，在那之前，雪蘭莪州的總部是在巴生； 今天，吉隆坡為大馬首都，離不開當年奠下的基礎。

英國人在大馬期間進行錫礦開採，以及有規劃展開園坵種植業務，1873年，英國人對雪蘭莪資源有濃厚購興。在1882至1884年，雪蘭莪為數3千800英畝的土地在錫礦租約下，出租給歐洲採礦公司。

可是，在1884年杪，歐洲的礦務好景期崩盤，歐洲公司的潰敗，為華人採礦商帶來好機會，華人商家相繼進場發展錫礦業，成就了不少錫開採企業家。

我們從這裡看出採礦業有行業周期，房產市場也不例外，世界市場錫價起落不一，130年前已存在這樣的情況，今天也是，投資房產的原理也一樣，何時進場與離場，是投資者不可忽略的因素。

嚴格來說，時機與地點同等重要，關鍵在於個人如何把握時機、利用時機，避免機會從手中溜走。

註：摘譯自何振順著書“地點、時機與品牌”。

资讯来源

http://biz.sinchew-i.com/node/58987

锺子税术：房地产业盈利税三之一 5年售房产课盈利税5%

中小型企业省税妙策（18）

公司购买房地产业可以用作长期投资，也可以是为了短期获利。公司从脱售用作长期投资的房地产中获利会被征收房地产业盈利税，而不是所得税。

房地产业盈利课税率是5%，而所得税课税率是0-26%。若要以房地产业盈利税来课税，中小型企业必须证明该房地产是用作长期投资。

那么，在5年内脱售该房地产而获利，就被课征5%的房地产业盈利税。

要证明房地产是用作长期投资，公司至少持有该房地产超过4年。同时，公司可以把房地产业出租，以获得租金收入，这也能证明该房地产是用作长期投资。

房地产业盈利税率

从2010年1月1 日起，脱售持有期少过5年的房地产业，并获利的话，会被征房地产业盈利税。若脱售持有期超过5年的房地产业，而获得盈利，则不会被征房地产业盈利税。

相较于2007年3月31日之前的房地产业盈利税率，从2010年起的房地产业盈利税率比较低。

以下列表是各年的房地产业盈利税率：

房地产购买价格

从2010年1月1日起，购买房地产贷款的利息不包括在房地产购买价格（acquisition price）里。这意味着，房地产的应课税盈利比之前高。

房地产购买价计算如下：

 

资讯来源

http://www.nanyang.com.my/node/435363?tid=678

前業主拖欠管理費

珍妮說，她於2011年10月簽署買賣合約，購買了一間已有分層地契的二手公寓，已於2012年1月拿到賣主交給的鎖匙。
可是，最近，她接到公寓管理公司發給其單位的拖欠費用單據，原來第一手業主欠了一些管理與維修費、維修儲備金、水費等等。
另外一點，她有些費解的是，每個月的管理與維修費是220令吉，可是，維修儲備金卻是40令吉，不曉得有關公司如何計算出這樣的數目？

答：珍妮購買的是已有分層地契的公寓，也許是管理機構／公司疏忽，造成珍妮接收到前業主拖欠的維修費、維修儲備金結單。

同樣的，賣方律師必須確保賣主還清所有相關的費用，譬如門牌稅、公寓的管理與維修費、水費、電費、排污費，才能將最後一筆屋款交給賣方。

關於徵收維修儲備金是否合理一事，應該看過業主與發展商簽署的共管契約才能確定，根據條例，發展商對業主徵收的維修儲備金，應該是管理維修費的10%，假如是220令吉，維修儲備金的徵收只能是22令吉，以此類推。

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http://biz.sinchew-i.com/node/58734

被逼承擔遲付款利息

一名讀者劉先生面對遲付款利息的問題，他在2010年11月8日購買第一間房子（公寓），2011年11月收到發展商來信通知可以領取新屋的鎖匙。
可是，在通知信中，卻多了一條訊息，就是之前的貸款遲發放，他被迫需要繳付一筆超過1萬令吉的利息罰款。
他詢問發展商、銀行及律師（買賣合約及貸款合約同一個律師））後，三方都說錯不在他們，導致他需要自己付利息才能領取新屋鎖鑰。
後來，他詢問一名在房屋貸款方面有經驗的朋友，該名友人告訴他，被罰遲付款利息的原因是因為購買這間公寓時，公寓的建築工程已接近完成，發展商應該給他3+1的時間處理貸款事項，而不是21個工作日。
他說：“只有21天，不管是哪一家銀行都不夠時間處理，我也被迫繳付遲付款利息。”（朋友說發展商佔我便宜）。
請問：
1.我們還可以向發展商追回罰款的數額嗎？
2.發展商這樣處理買賣合約我們能去哪裡投訴？
3.我付訂金5千令吉是8/11/2010，但簽買賣合約肯定不是8/11/2010，可是，他們的律師卻把日期訂為8/11/2010，這是不是其中一個導致我被罰更多利息款項的原因？
4.我能不能對發展商及律師做出投訴或上訴，導致我需支付利息罰款？律師是發展商的律師，我簽買賣合約是在發展商的銷售辦公室，由發展商的產業銷售員給我簽署。
5.應該如何避免類似事件重演？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，劉先生面對的問題，是購屋者、尤其是首次購屋者經常面對的問題，遲付款利息從數百、數千至過萬令吉的事件不時在發生，建議劉先生與發展商的代表私下協商，要求減少遲付款利息的徵收。

首先，劉先生指出支付5千令吉的訂金，與簽署買賣合約是不同的日期，可以針對這點與發展商據理力爭，發展商若有調整買賣合約的日期，是不被認可的做法。

須有證據證明
發展商改合約日期

問題是：在法律上，凡事講證據，劉先生很肯定買賣合約與支付訂金的日期，不是同一天，可是，已簽署了的文件，儘管業主認定發展商將日期移前，需能有證明發展商有意這樣做的證據。

許多發展商指示購屋者採用其律師，表明是免買賣合約與貸款合約律師費，發展商的代表律師站在發展商的出發點，為發展商設想多過為購屋者考量問題，往往造成購屋者處於劣勢。

當初，劉先生在訂購房屋時，可能忽略了其中一些重要事項，例如，發展商是否將地皮抵押給銀行，以取得產業發展計劃的融資，假如情況是這樣，間中的文件往來需要較長時間。

任何產業計劃已興建到一半或接近完工，已經來到收取第三、第五或是更後面階段的分期付款，購屋者只獲得21天或是21個工作日，不可能有足夠時間處理，即使是獲得60天的時間也未必足夠，也許要3個月時間才可能避免被發展商徵收遲付款利息。

我們不曉得劉先生與發展商簽署的是否為標準買賣合約，因為建屋工程已進行到一半或超過一半的階段，發展商可能採用非標準買賣合約。

不按合約行事可投訴

如果準備向發展商提出投訴行動，可以帶上房屋仲裁庭，不過，需有足夠的證據證明發展商不按合約條文行事。

我們建議首次購買房屋的新人，如果發展商獻議採用其律師，而且聲稱不需要付費，最好是詢問銀行或其他有經驗的人，整個交易需要多久的時間，假如意見的搜集證實21天是不足夠的，就可以和發展商談，爭取更多的時間，避免讓自己陷於不利的局面。

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http://biz.sinchew-i.com/node/58735

產業冒泡‧置產最佳時機？

國際政治緊張、全球經濟動盪不安，再加上國內面對大選選情未明、經濟也緩步前進的局勢下，你還有購置產業的計劃嗎？
這一切問題，都影響不了大馬購屋者買屋的決心，特別是中高收入階層，他們雖然認為產業已有泡沫，卻也有在一年內買屋的計劃，目標放在35萬令吉的房屋。
政經局勢不影響置產

根據大馬i-Property的一項線上調查顯示，在3千459人的調查對象中，大部份受訪者購置產業時，並沒有將政治及經濟因素納入考量的範圍內，產業的地點和價格才是他們的主要考量因素。

這份報告主要以中層和上層階級的專業人士為調查對象，大部份的家庭收入都是高於國內平均家庭收入以上，當中不乏高級行政人員、經理與專業人士等，藍領人士只佔有少數。

大約74.5%的受訪者認為，房地產是大馬目前最流行的物業投資類型。對於想要置業的人士而言，政治及經濟因素並沒有起很大的作用，但這卻反映出亞洲經濟邁向健康的發展。

對於收入不高的受薪人士而言，想要擁有一間屬於自己的產業，這或許要花上一輩子的辛勤工作才能獲得。但根據調查所得，超過41%的受訪者擁有2間或以上的產業，比起新加坡的34.8%、印尼的33.6%以及香港的15.7%都來的高。

投資環境仍有利投資者

另一方面，政府為了打壓投機活動，規定投資者購買第三間房產時，只能獲取70%的融資。多達62%的受訪者認為可以有效的打壓投機活動，這導致大馬產業市場可能出現緩和的現象，但Property.com大馬首席執行員桑迪格雷戈里奧卻認為，投資環境依然對投資者有利。

大馬的抵貸款利息（優惠貸款利率可達至2.4%）、融資高達100%、免印花稅、償還期達30年或直至75歲、沒有鎖定期等這些低門檻的條件都是大馬人容易擁有產業的因素。儘管政府對房產進行多項管制，但進入產業的低門檻的條件為投資者帶來便利。

對於想要購置房屋的人士而言，許多因素都是他們的考慮的範圍。一些人購買產業的因素是要擁有屬於自己的產業、一些人把它當作投資，賺取固定的租金回酬、更有一些人把購置產業作為投機賺錢的手法。

從調查所得，讓我們清楚瞭解到人們在購買產業時的動機，進一步看出許多人都願意冒險進行投機買賣。市場上的價格上漲，很多時候便是由這樣的投機買賣而造成。

購置產業須謹慎

對於這樣的情況，投資者在購置產業時必須謹慎，不要跟隨市場上的炒風，必須作多方面的衡量，這樣才能倖免在購置產業時出現虧損。

你對產業的看法？

大馬產業市場當中，多達35.7%的受訪者扮演著買家的角色，而只有1.4%的受訪者扮演賣家的角色。資料所得，讓我們得知大馬的產業市場需求依然龐大，房屋還未出現飽和的趨勢，大馬的產業市場仍然有利可圖。

此外，26%的受訪者表示，他們現階段是產業的擁有者，並沒有打算買賣產業。擁有19.6%的受訪者把自己比喻成投資者，通常這類投資者都是以出租形式為自己帶來回酬。

購置產業的預算？

如今，若要在市區買一間35萬以下的產業似乎是有點困難，但是依然高達37%的受訪者，將他們購置產業的預算設在這個範圍。政府所推行的優惠房屋計劃，或許能夠為預算在35萬以內的買家帶來希望。

購置產業的預算設在35萬至50萬之間也擁有相當的人數，達到34%，而50至60萬也擁有10.7%。換言之，大約有82%的受訪者只能夠承擔60萬或以下的市區產業價格，僅有18%的受訪者能夠承擔60萬或以上的產業價格。

為甚麼買屋？

每名受薪一族都希望能夠擁有一些產業，至少在多年的拼搏後，能夠看見自己一些成果，成為他人眼中事業有成的一群。這並不是要博取他人的讚許，而是給自己拼搏多年的一個交代。

許多購置產業的受訪者都希望從產業上得到回酬，而轉售與出租個別佔有31%和28%。租金一般上可以抵銷房屋貸款，許多投資者都樂於將新購置的產業出租，諾干年後，便可以最低的成本擁有該產業了。

至於產業轉售方面，由於國家銀行推行的產業盈利稅及購置第三間房屋貸款的設限，投資者想要趁市價走高賣出的如意算盤似乎未能打響。

打算甚麼時候買屋？

高達42%的受訪者打算在2年後才購置產業，當中的緣由較難猜測，這或許出於資金尚未足夠、工 作的不確定性以及對未來產業前景不樂觀等，這些都是遲遲不購置產業的原因。此外，多達29.7%的受訪者會在1至2年內購置房屋，這個結果並沒有令人感到 意外，因為購置產業是需要非常謹慎的，貿然添置只會為自己帶來虧損。利用1至2年時間來籌備、調查產業對自己的合適度，這是正常的。

工作多久才能擁有自己的產業？

市區房屋越來越貴，但是依然多達61.4%的受訪者表示，他們在5年內就能擁有屬於自己的產業了。如今，銀行融資等貸款便利，導致許多投資者只需繳付10%的頭期就能擁有產業了。

另一方面，19.6%的受訪者需要6至10年才能擁有自己的產業，這只是5年內就可以擁有自己產業的三分一而已，看來，若不能在5年內購買產業已經是落後他人一步了。或者是這群人比較踏實，不願償還更久及更貴的貸款，其實這也無從得知了。

值得注意的是，政治和經濟因素對於投資者而言，並沒有發揮多大的影響力，得分只有2.31（滿 分為10分）。這個得從2個層面去思考，第一，向來受美國與西歐指導的亞洲，影響力已經式微，因為美歐國家正面臨著重大的金融危機，而亞洲包括大馬在內的 經濟走勢依然強穩，其產業的蓬勃投資便足以證明。

產業市場有抵禦能力

另一方面，政治與經濟向來都是主導著產業等行業的走勢，從受訪者得知，政治及經濟因素對於產業 並沒有扮演重要的角色。投資者的心態已經有所改變的，這一改變究竟是出於對世界經濟的不明朗，而選擇不將之列入考量，還是這已經是一種常態，對於這樣的政 治經濟政策產業市場自有抵禦它的能力，這需要時間去為我們揭開。

你會在6至12月內購置產業嗎？

高達62.3%的受訪者會在6至12月內購置產業，這個答案與擁有42%受訪者在2年後才打算購置產業行成矛盾的對比。這表現出大馬人民矛盾的心理，一方面受到外圍的不利情緒所影響，另一方面又受到國內的房屋業發展蓬勃的心理影響。

世界經濟的不明朗性或許已經對大馬的產業投資者起不了作用，對於目前所感受到的產業發展蓬勃才是印象深刻的。許多投資者更傾向於大馬國內產業的利好因素，紛紛加入市場以分一杯羹。

購置產業的考量（滿分為10分）

購置產業時，投資者最大的考量範圍就是產業地點與價格，這些是一般投資者所重點考慮的因素，重要性分別佔有9及8.5分。產業地點是否適中，是產業升值的的主要動力。產業地點處在交通要塞及市區，這些都是投資者所重視的。

此外，產業價格也是投資者的重點考量之一，產業價格太貴或高於同級樓房的價格，投資者在計算成本時，若達不到標準的回酬價格，他們便會失去對該產業的興趣。

大馬產業會面對泡沫嗎？

大馬的產業目前在蓬勃發展著，桑迪格雷戈里奧認為投資者必須謹慎看待他們的投資，經濟泡沫可能有機會發生，但是始終對於大馬的產業市場表示樂觀。

約有58.6的受訪者認為，大馬產業可能會出現經濟泡沫，他們的擔憂是不無道理的，大馬產業市場雖未達至飽和的階段，但在外資的持續湧入下，經濟泡沫可能就會發生了。

經濟衰退時，大馬產業是否表現良好？

西方國家的經濟危機的影響性是難以估計的，這邊廂傳來美國強勁的數據帶動下，世界形勢大好，另一邊廂西歐危機惡化，全世界走向衰退。

在這樣的背景下，人們若跟隨大市，必然陷入矛盾的狀況。

在大環境無法預料下，唯有看國內的產業形勢如何。大馬所呈現的產業景況是良好的，外國投資者也因為西方國家債務危機，而逐漸將資金投向安全的地區，亞洲便是其中一處。在這樣的情況下，大約擁有60%的受訪者認為，大馬產業在世界面臨經濟衰退時，產業依然表現良好。

巴生河流域的捷運（MRT）計劃是否帶來影響？

多達89.8%的受訪者認為，捷運計劃能夠為相關地區產業市場帶來價格上漲。一個地區是否繁榮發達，必先取決於它的交通是否完善。捷運計劃的興建，大大的改善了巴生河流域通往吉隆坡市區的交通設備，這有助於帶動雙邊區域的產業價格上漲。

約只有3%的受訪者認為，捷運計劃將不會為相關地區產業市場帶來影響，或許這群受訪者的產業並不處於捷運範圍內或沒有任何產業，所以對他們而言，該項計劃並沒有讓他們擁有深刻的印象。

根據調查所得，大約24%居住在城市的大馬人並沒擁有任何產業，他們或許出於經濟能力的不許可，才無法擁有產業。

社會上的貧富不均，不只發生在城市與鄉村地帶，城市間也是會出現的。有鑑於此，政府為了協助居住在城市地區的低收入一族，所以推出廉價房屋，籍此協助他們不會成為發展洪流下的犧牲者。

此外，多達62%的受訪者認為，一個大馬房屋計劃將頂價調至40萬令吉，可以協助第一次購買房屋的買家容易購得房屋。這項優惠房屋的推出，能夠協助赤貧族購買房屋與減輕他們房屋的負擔能力。

除此以外，政府推出這項房屋政策是意義深遠的，一方面可以提高產業估值的透明度，同時也可以遏制發展商牟利。這不僅能協助低收入的城市市民擁有房屋，而且還能大眾瞭解產業的市價，讓發展商難以蒙混購買者。

甚麼產業受大馬人歡迎？

土地的再生能力接近零，除非進行大規模的填海計劃，否則土地的範圍只會越來越小。換言之，土地會隨著發展而價格上升，所以許多投資者都喜歡有地產業，大約74.5%的受訪者認為，有地產業的類型最受大馬人歡迎。此外，接近54%受訪表示，他們本身是擁有有地產業的人士。

此外，擁有60%的受訪者認為，私人或服務式公寓比較受大馬人歡迎。這類產業是投資者比較負擔得來的產業，加上是房屋類型，可以出租也可以作為自己栖息的地方，所以較受投資人歡迎。接近41%受訪擁透露，他們本身擁有私人或服務式公寓。

第三間房屋只能貸款70%，會對產業市場構成影響嗎？

根據調查，超過41%的大馬受訪者擁有2間或以上的產業，當國家銀行實行購買第三間房屋只能貸款70%時，約60%的受訪者認為此舉會為投資者購成影響。

只有27.6%的受訪者認為，此舉並不會對產業市場構成影響。這些受訪者當中或許出於自己並沒打算購置第三間產業或擁有少過3間產業，所以這項政策對他們而言並不具有影響力。

產業盈利稅能遏止投機嗎？

大馬房地產的投資已經日趨熾熱，大馬政府為了緩和市場上的投機活動，所以增加了產業盈利稅，向 5年內脫售產業的投資者徵收稅務。大約有48%的受訪者認為，這項措設可以遏制投機活動。另一方面，擁有約40%的受訪者認為此舉並不能遏制產業的投機活 動，他們認為就算政府徵收高稅，也抵不過產業市場上的快速增長。

結語：

大馬的產業發展快速，成為了許多投資者鍾愛的投資對象。從調查所得，產業投資者日趨年輕，20至30歲的投資者就佔33%。

產業上的高回酬激起他們的投資慾，往往購買一些在他們經濟能力以外的地產，其實這存在著許多風險。

許多人在購置產業時，都忘記“量力而為”，我們必須清楚，產業回酬雖然誘人，但是卻忘了經濟泡沫是會發生的，房價定率並不是只有攀高，也有貶值的時候。

此外，對於產業市場上的投機活動，它的影響是廣泛的，一方面導致產業價格暴漲，另一方面則可能經濟泡沫。

對此，政府已經推出多項政策來防止這樣的情況惡化，即提高產業稅和推出優惠房屋。以上政策雖不能完全遏止投機活動及讓更多低收入者受惠，但是這有助於緩和投機活動及讓一部份人免去購買產業的壓力。

资讯来源

http://biz.sinchew-i.com/node/58736

前屋主拖欠費用……

劉先生最近購買了一間公寓，因為時間緊湊，忘了查看市政局的門牌稅和水費。賣主交鎖匙過後，劉先生才拿到門牌稅和水費的欠款單。
後來透過律師，向前屋主索回剩餘的欠款，但前屋主和他的律師遲遲沒有回應。我想請問：有沒有其他或任何管道可索回前業主的欠款？

答：在正規的轉手市場交易，賣方律師必須確保賣方沒有拖欠地稅、門牌稅、水電費、排污費、公寓的管理與維修費，將清還的費用單據交給律師，才照會買方律師，由律師通知買方貸款銀行發放貸款給賣方律師，然後才由律師交給賣方。

不論劉先生是與賣主共用律師，或是聘請自己的律師，都屬於有律師負責這項買賣，是律師疏忽或是其他原因，劉先生可以向律師瞭解。

我們不曉得這筆欠款是否大筆，有些時候拖欠的數額可以從數百至數千令吉不等，從購買房屋款項那一天發放做為切斷點，按比率算出賣方及買方需要繳付的數目。

賣方及律師遲遲沒有回應，如果數目龐大，劉先生更應抽空親自登門拜訪賣主及其律師，將問題弄清楚。

资讯来源

http://biz.sinchew-i.com/node/58733