拖欠管理費衍生問題
說到產業的管理，免不了要徵收管理與維修費，可是，管理與維修費拖欠者未必受到法律的制裁，導致拖欠者日漸增多，拖欠的數目日益膨脹，最後演變成一攤無法收拾的爛泥。
拖欠者所積欠的數目將因為遲付款利息的滾轉，最後演變成棘手的問題。試想想，在還未加入遲付款利息時，業主已不願意償還，加了利息之後，欲向他們追討，相信更不容易。
在資金不足的情況下，如何能將分層產業大廈管理好？這是一個很現實的問題，只要公寓大樓的管理質量下跌，很可能衍生更多人不願意支付管理維修費的問題。
我們常見到這樣的情況：假如A開始拖欠，可是，卻照樣可以享用共管設施，B可能加入拖欠的行列，日子一久，原本準時支付管理維修費的C，也可能選擇不繳付，原因是：管理質量開始走下坡，偶而還會面對電梯沒有定期維修發生故障的問題，C認為，這對於有定期繳費的自己不公平。
關於設定管理與維修費的徵收，應該是以每單位計算、或是根據單位的建築面積、每單位住客的人數為准，也是一些共管產業經理常面對的問題。
大廈或共管產業顧問陳志強： 依據開銷制定管理費大廈或共管產業顧問陳志強說，在興建與出售共管產業單位之前，就應該探討管理與維修費的制定，制定產業管理與維修費時，必須以未來3至5年的開銷作為考量，因為產業大廈的建築工程，一般需要至少3年的時間。
分層產業單位出售之後，業者的主要收入來自管理與維修費，如果所收到的數額不足以應付支出，很難做到妥善管理與維修產業大廈，所衍生的問題將從這裡開始，這也是分層產業業主對管理質量做出投訴的主要原因。
低收費影響維修質量
他認為，在沒有衡量未來的開銷之前，不能為了吸引買主而降低管理與維修收費率，這可能會影響日後的維修質量、徵收管理與維修費，除了支付共用空間的水、電費，也包括維修共管產業的設施，還要支付排污費、保安費、園藝、消滅蚊蟲等開銷。
陳志強指出，由於土地價格高昂、建築成本上升，發展商增建多用途的分層產業，例如綜合用途大廈，以爭取最高回酬。在市區，一些綜合用途的大廈包括購物商場、醫藥中心、教育中心、小型辦公樓、共管公寓、服務公寓、辦公大廈、酒店等等。
提到共管產業的管理與維修，經常會面對一些複雜的因素，買賣合約是其中一項，不同產業的業主，與發展商簽署的買賣合約內容各有差別，產業的管理與維修，與買賣合約有緊密關係，部份條件是以買賣合約作為參考依據。
住宅單位需較大隱私
此外，商業共管產業與住宅共管產業的業主，他們的需求也不一樣，其中住宅單位需要較大的隱私與安全感，另一個重要的項目是：業主與發展商簽署的共管契約，對未來的產業管理有很大幫助，這一份共管契約是日後作為參考的指南，業主與發展商皆受到其中條文的約束。
陳志強補充，制定徵收管理費的機制也很重要，畢竟追討壞賬是一件相當棘手的問題，分層產業的業主投訴發展商沒有履行其職責，提供應有的服務，發展商則申訴個別業主沒有按月繳付管理與維修費，導致發展商缺乏資金，未能提供完善的服務。
律師李金娜：
房屋法令執行不力
房屋法令執行不力
2007年的大廈與共管產業（維修與管理）法令實行後，發展商將新屋交給業主的12個月內，業主與發展商將成立聯合管理機構，並且向大廈行政長官負責。
“大廈行政長官，是一個頭上套了許多頂帽子的人物，面對分層產業的管理，卻仍未能很好的將問題解決。”
專長於房地產法律事務的李金娜律師表示，大馬擁有相關的房屋法令，可是，在執行時卻不夠完善，以致衍生出各種房屋問題。
她表示，儘管2007年大廈與共管產業（維修和管理）法令出爐及採用至今已有數年時間，但依然未能很好的解決分層產業管理及所衍生的問題。
對2007年大廈與共管產業（維修和管理）法令，李金娜律師期盼法令的作用，能達到預期的效果，可是，其中一些不完善之處，不得不讓人感到無奈。隨著城市高度發展，而且社會治安日趨嚴重，近年來的房屋發展趨向共管社區計劃，在共管社區日漸普遍之際，共管計劃的維修與管理，已成為社區居民、共管公寓業主必須面對的問題。
共管社區計劃的各項課題，包括聯合管理機構的義務與權限、業主的義務與權限、業主應注意並遵守的細節、共管社區計劃糾紛的處理。
她說，共管社區計劃的維修與管理，主要受到1985年分層地契法令、2007年大廈與共管產業（維修與管理）法令的管制。
法律對付拖欠費用業主
根據2007年大廈與共管產業（維修與管理）法令32（2）條，聯合管理機構可以針對業主拖欠繳付管理與維修費，對業主採取法律行動，以取回業主所拖欠的管理與維修費。
此外，大廈行政長官在相關法令33條，獲授權發出扣押資產通知書，採用34條文，對拖欠者展開行動，拖欠者可被罰款5千令吉；另外，在40條文下，授權大廈行政長官徵收罰款，在1985年分層地契法令53A條文，通過扣押移動資產收回欠款。不過，李金娜律師腦海的大問號是：到底有多少人接獲類似通知書，還有多少人面對有關機構所採取的司法行動？
這又要回到執法的問題，法令是存在的，可是，許多時候，有關方面並沒有很好的執行，待問題更為棘手時，當局又想制定新的管制法令，法令再多、再完善，如果缺乏管制與落實，或執法不力，也只是淪為空談。
建築師安東尼：
裂痕漏水影響增值
裂痕漏水影響增值
談到公寓大樓或商業大廈的管理與維修，建築師安東尼說，產業大廈建好後，在管理期間出現能克服或無法克服的問題，讓產業發展商辦公室職員不得不打起精神，特別是面對憤怒的購屋者及不合作的承包商，往往造成問題更為棘手，未能解決的房屋問題，繼續打擊屋業的發展。
安東尼表示，難以理解的是，為何在眾多相關的監督、法令、條規的管制下，我們的產業大廈，仍存在這麼多的房屋裂痕、漏水及其他問題？為何大幅上升的產業價格，在產業購買／投資者美好的期待中，繼續面臨艱鉅挑戰？
工人手工質量差
在建築師專業領域任職多年的安東尼發現，建築工人手工質量差、監督不力，是分層產業存在眾多問題的主要原因，這種種的問題，破壞了產業資本的增幅，影響產業的投資回酬，同時，導致管理成本升高、需要更多的管理與維修儲備金。
安東尼認為，在建築期間一定要加強監管、做足防水措施，給予足夠的防漏藥水、確保水管的質量耐用、不會輕易爆裂，同時，減少瓷磚脫落的幾率等等。
以他在市場的觀察所得，可以用這幾個字來形容：“時速扼殺質量”，施工期間所面對的問題，例如氣候或缺乏建築勞工，造成部份承包商為了交貨，趕在期限內完工，然後留下一籮籮的問題。
由於交屋後出現的問題很多，例如屋頂漏水、水管爆裂，有一些業主甚至消極看待，調整為接受差勁人工的心態，因為等待發展商安排承包商修理，可能需要比較長的時間，一些準備早日結束租屋生涯，希望儘快搬進新家居住的業主，選擇了自費維修，在無奈之餘惟有認命。
勿忽視公寓基設
他說，產業大廈一些未解決的重大問題，包括基礎設施工程差、牆壁裂痕、地面爆裂、破裂的溝渠、排污系統、電梯常發生故障，帶給業主與住戶諸多不便。
另外，自動開關門沒有定期維修，發電機、水泵缺乏維修、運動器材、健身室、網球場、保安服務、共用空間衛生服務、清理垃圾服務、園藝管理欠佳、電梯故障、危機發生時應對機制不完善、例如發生停電、水災、土崩、火患等，這些都是不可忽視的問題。
Yee Seng高原總經理劉逸少：
圍籬產業日漸普遍
來到圍籬產業管理的問題，Yee Seng高原私人有限公司總經理劉逸少說，在圍籬地區的住宅產業計劃，可以是高聳或有地房產；個別地區的住宅計劃，分為“只有守衛”、“守衛與圍籬”、“圍籬社區”指的是“有地分層產業”。
他指出，在“只有守衛”、“守衛與圍籬”，以及“圍籬社區”的業主，每月需要支付管理與維修費，可能也需要支付管理維修與儲備金。
拒付管理費
質量下跌
質量下跌
劉逸少認為，共管產業的居民若不願意支付管理與維修費，將會導致產業管理的質量下跌，在發展商將產業移交給購屋者或居民協會後，或是聯合管理機構成立後，領導人的素質是很重要的問題。
不少分層產業的業主，他們經常提出“雙”付費的問題，每半年付給地方政府的門牌稅，已是一筆不小的數目，每月還要定期支付管理與維修費，日積月累，也是一筆龐大的數目。
他說，每個月管理與維修費的徵收，是以每單位計算，或是根據單位的建築面積、每單位住客的人數為基礎，也是一個經常被提及的問題。
近年來，不少有地住宅社區，也設起圍籬，主要是社區治安走下坡，讓居民覺得很沒有安全感，自保成為惟一的途徑。
他補充，圍籬產業將日漸普遍、會被廣泛接受，圍籬社區提供的一般服務，包括維持道路與溝渠在理想的狀況、確保排污系統、美化園林、兒童的遊樂場設施完善。
另外，妥善利用服務費、維修儲備金，處理意想不到的事情，例如女傭逃跑、破門行竊案等，在很大程度上，考驗圍籬產業管理人的智慧與專業知識。
馬來西亞大廈管理協會
總秘書文卡特斯瓦南： 管理人須有基本認識
總秘書文卡特斯瓦南： 管理人須有基本認識
馬來西亞大廈管理協會總秘書文卡特斯瓦南說，產業管理經理人可以是個人或公司，負責公寓業主產業的管理與維修事務。
說到產業管理，這是一門涉及面廣泛的事業，概括工程、建築、法律、會計、測量、估價、公寓與商業大廈，以及共管產業相關設施的管理。
嚴格來說，產業管理經理人，對上述學問必須有基本的認識，同時與業主保持融洽聯繫，這樣在執行任務時才能得心應手。成功、有效率的產業管理人，必須能掌握業主的需求、有能力在最短的時間內，處理業主的投訴、定期向業主（聯合管理或管理機構的成員）匯報共用設施質量的提昇，以確保資產的管理，共管產業居民的生活素質維持在一定的水平。
文卡特斯瓦南說：“產業管理應用到理科和文科的學問，如果說關係到理科學識，因為它涉及最新的工程與科技，包括綠色工藝大廈，確保大廈的各項基本設施，可以正規運作，假如說離不開文科的範圍，主要是涉及人文關係的處理，與居民或業主的互動，是一門不簡單的學問。”
他補充，一名有效率的產業管理人，他必須能承受挑戰、克服阻力，耐心面對“麻煩”業主的同時，有能力、有效率處理共管產業的管理事務。
結語：
大城市每年都會有高聳的產業大廈建成，入住的業主逐年增加，可以預見的是，這將成為一個必然的發展趨勢，越來越多的人將是分層產業的業主。
1985年分層地契法令生效之前，吉隆坡已有一些分層產業大廈，分層地契法令生效至今，已超過25年，這不是簡短的日子。
政府當年制定分層地契法令，真正的用意是系統化進行分層產業的管理與維修，住在分層產業、例如普通公寓、共管公寓等高樓大廈的居民，與住在平地的個別單位有些不同，最大的不同點在於需要支付管理與維修費。
這筆管理與維修費，數目可大可大，主要以單位面積、質量、級別來規定。
不論是住宅或商業產業大樓，管理得好可以為產業增值，反之，則出現相反的情況，因此，產業管理人扮演重要的角色，其素質、經驗都是關鍵。资讯来源
http://biz.sinchew-i.com/node/57358
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