提到房地产，人人都想从中“捞”一笔，但要如何“捞”？
屋价涨不停，为何产业股不为所动？市况不好时，为何产业股反而挫得更深？想创富，直接买产业好还是投资产业股好？产业股如何挑？产业信托和产业股又有何差别？
我们请来贴身追踪房地产领域的肯南嘉投资研究联席总监陈建尧，为大家一一剖析买产业股的须知和挑股的法宝；同时和大家分享房地产走势较少人关注到的问题──婴儿潮。
房产未动 产业股先行
什么力量支撑我国近年的屋价和房屋供应强势攀升？房地产有没有泡沫？……这些是产业投资者关注的事项。产业股还能不能买？要如何买？产业股怎样挑？……这些是不想直接买房产，但想通过股市参与房地产市场的投资者不可不知的事。
想参与房地产市场，投资者必须先掌握产业领域和产业股之间的差别。
大家都说产业股抗跌强，可以长线投资，但真正要挑选起来并不简单。
即使同是产业股，注重的发展计划不同，潜在价值和风险都不同，而产业股和产业信托对市场的反应和走势更是南辕北辙。
所以，进场前，投资者须先了解产业领域、产业股的特质及产托的衡量。
对于投资房地产，除了直接购买实体房地产，投资者也可选择在大马股票交易所（简称马交所）挂牌房地产股，来达到参与目的。
不过，肯南嘉投资研究联席总监陈建尧提醒，前题是投资者须先了解这类股票性质及领域走向分析，才能作出明智的投资决策。
“投资者一定要留意的是，其实我国产业股占整个大市不是很大。”
截至2012年5月10日，马交所挂牌的产业相关股项，共有90只，总市值为597亿令吉。
马股目前共有910家挂牌公司，总市值约是1.3兆令吉。 由此可见，尽管产业股为数不少，但该市值却不是很大。
陈建尧分析，产业股虽占挂牌公司约10%，但市值却只占马股总市值的4.6%。
因此，产业股常被投资者排除在“主要持股”（core holding stock）之外，就算是长期投资者也此亦然。
所谓主要持股，即类似在市况不好时，可作为长线投资的抗跌股。
尽管如此，产业股因拥有高贝他的性质，所以在市况好的时候，会被视为好的‘交易股’（good trading stock）。
产业股下跌快过大市
陈建尧提到，当市况好的时候，产业股的表现一般都会“超越大市”，但在市况转坏时，很多产业股都会以保留现金或购买土地为由，少有将把先前赚得的盈利大派股息。
“而且，要注意的是，产业股一般会比大市跌得更快。”
他强调，当选择投资产业股时，除了要懂得房地产前景走向，也要了解股市前景，因为它们有很大的联动关系。
接下来探讨房地产领域基本面时，曾在马来亚大学修得房地产管理学士学位的陈建尧指出，除了生育率的因素，房产的供需因素也至关重要。
以下，他将和我们分享评估产业股关键。
基本面
（1）供需
整体稳定向上 排屋增长最大
我国房价介于10万至50万令吉的住宅需求，近10年录得强劲增长，主要来自首次购屋者的支撑。
可是他怀疑，该价格范围的房屋是否供应充足。
“因为我国多数发展商目前推介的房产，都以房价在40万至50万令吉以上的为主。可能是该价格范围房产的赚幅较低，因此未能吸引发展商创造更多供应。”
截至目前，产业领域的行情还是不错，因为近10年住宅产业的滞销情况，在2006年中期攀上高峰后，即一直呈下滑走势。
“即使在2008年金融风暴时期，国内住宅产业滞销情况也没有出现严重恶化，此后滞销数量还一路下滑，这是好的迹象。”
即将注入市场的房产供应，以及整体供应来看，我国房产供应都是呈稳定向上趋势，其中以排屋住宅供应的增长最大，此类型房屋也是供应市场的主力。
（2）房价
吉隆坡可能下调
我国住宅房产的平均交易价格自1989年以来，都游走于长期增长平均线的范围内。
可是近两年的平均房价有飙升至超出平均线的现象，尤其是巴生河流域，录得比平均房价强劲很多的上涨表现。
因此陈建尧提醒：“一般来看，只要超出平均线，可能会有下调的风险。因此在以吉隆坡作为预测标准，我们认为2012至2013年可能出现房价下调风险。”
但他补充，在此下调期过后，房价还是看涨，因为长期上涨的趋势还在。
预测
房产需求今年触顶
在点出产业股的特性和房地产领域的基本面后，陈建尧接着道出对该领域的预期和看法。
经过上述的分析总结后，他表示2011年的房产需求依然表现强劲，而交易量增长幅度介于5%至15%，但预期该需求会在今年触顶。
“但重点还是在于房地产市场会如何影响产业股。”
对此，陈建尧简单说明：“房地产市场和产业股相当重要的历史走势。如果房地产市场被看好有更佳表现时，产业股的股价会在一年前就先跑。”
也就是产业股的表现基本上比房地产市场领先一年。
倒过来说，产业股是一个领先指标，具有更高的敏感度，也就是说，一旦股市表现良好，产业股的表现就会更好，反之，股市表现不好，它们的表现会更糟。
“假设上述趋势一再重演，加上此前我们对房地产市场2012年平庸前景的观点，预测产业指数表现将在2012年年底疲弱不振，甚至低于大市。”
总结
政策或抑制利好
无论如何，总结房地产领域的基本面，陈建尧认为，短期而言虽有来自“内生“的利好元素（供需正呈上升趋势，房产滞销量下滑），但可能被“外来“的政策所中和。
就像国行为了抑制房市过热，而祭出的收紧借贷政策，包括第三房贷的70%顶限，及以净收入取代总收入来估算贷款者的还款能力等。
而在政府方面，也推行严格的行政措施，如征收更高产业盈利税（RPGT，首两年10%，第三至第五年5%）。
周期回调打回原形
我国富时隆综指目前接近高位，以及出现横摆的格局。
在如此情况下，他认为已手持产业股的投资者，目前只有面对两种局面；一个就是股价要涨，再来就是要有股息。
“而在横摆的格局，股价上涨就很有限；至于股息方面，发展商通常需要资金买土地，所以派息率通常比其他股低。这就是产业股和产业领域的互动模式。”
此外，若以周期角度来看，陈建尧指出，产业股每一次的飙涨周期，都是接近1至2年的时间，而周期的回调时间看来也几乎相同。
“至于回调的幅度，都出现差不多是打回原形的现象。”
此外，从历史数据得知，产业股每回大跌后反弹的幅度通常都不会大，因此陈建尧提醒，从2009年的那次大跌，至今所出现的反弹幅度是否已经到顶，也是投资者值得注意的一点。
银行收紧房贷 房屋销售目标下调
鉴于受到银行收紧房贷的影响，导致领域基本面趋软，我国房地产发展商的前景并不乐观。
陈建尧表示，房产销售在连续两年都超过20%按年增长，房产需求几乎已经触达高峰点。
肯南嘉证券研究机构追踪的上市产业公司，皆调低了2012年销售增长目标，从先前的20%至60%增长目标，调低至5%至50%。
“到目前为止，我们觉得产业股表现还算可以，所以把房地产领域从原先的‘减持’评级，上调至‘中和’。”
但陈建尧提醒，这预测的下行风险有可能会更改，主因有好几个：
（1）发展商已锁定的销售，足够支撑未来1、2年的营运；
（2）发展商已把产品主力转向可负担房产这个最大的市场需求，但赚幅下滑；
（3）市场已把负面因素纳入考量；
（4）国行看来不会再推出更加紧缩的打房政策。
看好柔南依区前景
最后，陈建尧特别提及，看好柔佛的房地产市场，尤其是大众式的房产。
“特别是依斯干达（Iskandar）特区，主要购房者是在新加坡工作的大马人，此地区很多有地房屋的价格都还低于50万令吉，而从销售反应来看，这些购房者很少遇到融资问题。”
由于受益柔佛房地产市场的欣欣向荣，UEM置地控股（UEMLand，5148，主板产业股）和UOA发展（UOADev，5200，主板产业股）获得陈建尧的青睐。
产托抗跌强
与此同时，陈建尧强调，产业投资信托（REITs）和房地产投资则有不一样的属性。
尤其是产托派息稳定，所以抗跌性更强，整体上他认为值得“增持”。
产业股评级
●UEM置地控股（UEMLand，5148，主板产业股）
●UOA发展（UOADev，5200，主板产业股）
主因：柔南经济特区是未来的新亮星，两者在依斯干达房地产计划，预计会热销。
●依恩奥（E&O，3417，主板产业股）
主因：以发展高档房产为主，风险更高，被视为次季最不看好的产业股之一。
●马星集团（MahSing，8583，主板产业股）
●实达集团（SPSetia，8664，主板产业股）
●IJM置地（IJMLand，5215，主板产业股）
主因：稳打稳扎，主要计划都在上乘位置，财务稳健，业绩可观。
次季最不看好的产业股
汇华产业（HunzPty，5018，主板产业股）
主因：销售和盈利下滑，缺乏大型发展项目。
产托评级
●Axis投资（Axreit，5106，主板产业信托股）
●嘉德产托（CMMT，5180，主板产业信托股）
●城中城产业（KLCCP，5089，主板产业股）
婴儿潮定成败
一旦房地产价格大幅波动，大家往往都将祸源归罪于“人为”炒作上。事实是否仅此而已？
回到最根本，我们会发现另一个“人为”因素，也足以左右产业供需……那便是影响人口结构的生育率；原来“造人”的力量足以推动整个房地产。
当提到近三年房价劲升时，大多数人会说是人为炒作，有知识之士会将焦点放在国家银行在2008年金融风暴后，利率降至低位，引起国内外资金纷纷灌进房地产市场，进而对房价产生了激励效果。
生育率最关键
陈建尧则提醒，影响人口结构的生育率也起了关键作用。
他指出，以人口结构分析，房产的最大潜在消费群，主要来自15至64岁的年龄层。（参阅图一）
根据从1970年代至今的统计数据显示，我国介于15至64岁年龄层的人口，也是逐年在上升，并支撑全国总人口的增长。
25年后推高消费
“值得注意的是，我国1970年代末至80年代中期，出现了一段高生育率的婴儿潮（参阅图二）。
而在25年之后，即该婴儿潮都开始长大，都已成为刺激国内消费的主力，造就了我国突然飙涨的消费增长。”
从右表可见，处于1980年代中期至2000年代初期的消费增长，并没有很稳定的表现。
但2003年开始，消费增长则相当一致，皆交出强劲表现（除了受到金融风暴影响的2009年）。
房价人口互动大
很多人都是在25至30岁的年龄，购买人生第一间房屋。
因此在2002至2007年，当该婴儿潮展现购买力时，同时期低、中档房屋的需求突然飙升之际，房价也写下高幅度增长。
此外，在1970年代中期前出生的较年长一辈，因为更有经济能力，所以在追求更舒适、更高档的半独立式洋房或以上级别的房产时，也带动了2002年起的高档房产需求和价格。
由此得知，房价和人口结构的互动关系相当大，也意味着房地产市场的基本，离不开人口因素。
可是，成也“婴儿潮”，败也“婴儿潮”。
需求明年触顶房价预料下调
在1980年代中期的婴儿潮结束后（同见图二，绿色圈起部分），我国就连续5、6年出现低或负生育率的现象，也就是需求面的潜在风险。
陈建尧也在此对未来房价预测，假设以生育率和平均住宅房价的相关度来看未来房价走势，预测实质需求可能在2013年触顶，然后就开始转弱，进而影响房价向下调整。 （参阅图三）
“当然，这只是单单从人口结构方面来预测，到时也需看房地产市场的情况，及利率等的变化，才能作出整体评估。”
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