2012-07-15 19:50
市場人士普遍認為，大馬存在產業泡沫隱憂，不過，在政府重新實施產業盈利稅、提高符合貸款要求後，大馬產業市場發生泡沫的現象已大大減低。
與香港和新加坡相比，大馬的房產市場也比較穩定，購房者多數買來自己住，這讓大馬免去部份產業領域潛在泡沫的影響。
目前，比較讓投資者擔憂的，反而是政府的打房政策，是否會導致大馬產業市場陷入減緩的境地。
大馬房產市場的發展是否減緩，其實存在許多不確定性，這些不確定性可分為內部及外圍因素。
■內部因素
政治因素影響走勢
影響大馬產業的內在因素相比起外圍因素不確定性雖然較少，但始終對大馬產業市場購成一定的威脅，這是房產購買者必須注意的。
大馬政治因素。來屆的全國大選結果將影響產業的發展，發展商對於政府是否出現政權更換高度關注，在過渡期間，國內市場必然出現套現的情況，政策也可能出現轉變，這些因素對於產業市場而言，在短期內會影響產業市場的走勢。
先建後售概念。大馬房地產發展商會會長任廣財認為，先建後售的概念，可能導致小型發展商逐漸沒落，中小企業將減少。
目前，我國大型的產業發展商，已有壟斷產業市場發展傾向，導致一些小型發展商無法立足而逐漸淡出，這種現象將造成發展商減少、房產供應縮減的情況。
■外圍因素
受中印經濟放緩波及
房產市場經過幾年的高增長期，是否會持續成長，也是許多投資者關心的課題，投資者購買房產時，都抱有升值的心理，希望自己購置的房屋可以翻倍上漲。
任廣財認為，建材及地庫成本提高，大馬房地產發展商會預期未來6個月內，國內房產價格漲幅可觀。
這樣的預測讓投資者感到欣喜，不過，投資者也必須觀察外圍因素，才可對房地產的價格下定義。
中國及印度經濟放緩。亞洲在中國及印度經濟放緩的影響下，各國產業也受到牽連。中國及印度這兩國經濟放緩，其實也會拖累各國的經濟，蔓延效應可能延伸至大馬的產業。
這些將是影響產業市場的潛在因素，投資者除了要認清影響房屋價格的內部因素外，也不能忽略外圍因素。
儘管如此，一般相信在充足游資的托盤下，大馬近期的房產市場，料不會顯著放緩。
房價還會繼續上漲嗎？
經過數年的高增長後，一般市民不禁要問，大馬房產市場是否能繼續這樣的趨勢？或是物極必反，房產高增長的回酬已不復存在。
不過，國內許多房產專家認為，儘管近期打房措施已緩和國內產業的投機活動，但一般相信，大馬部份產業仍有上升的空間。
與區域市場比較，大馬的房產價格依然保持競爭力，投資者沒有因為政府實施5%的產業盈利稅，以及貸款限制措施而離場，大馬房產依然具有吸引力。
另一方面，大馬官方公佈去年的通膨指數為3.2%，預計今年是2.7%，但卻無法反映真實的情況。在過去的3年，吉隆坡生活消費水平上漲23%，在全球的排名，從2010年公佈的第101位，躍進至2011年公佈的第86位。
以上的資料顯示，官方所公佈的數據不足以反映市民所面對的壓力，生活消費水平提高，對城市居民影響最大，當中尤以食物及房地產價格上漲影響最深。
“打房”穩定市場防過熱
大馬政府在去年實行產業盈利稅以及嚴格的貸款要求，讓這幾年房產市場的蓬勃發展受到打壓，對房產市場造成負面影響。
政府數據顯示，2011年首10個月，銀行發放的貸款總額高達9千770億令吉，其中住宅房屋貸款約佔2千500億令吉，非住宅貸款佔480億令吉。
這龐大的房產交易，讓政府擔憂因房市和房貸失控而引發經濟危機，所以政府才會連推出“管房”政策，目的是要穩定整個房地產市場，避免重蹈歐美國家的覆轍。
政府在2012年財政預算案建議調高產業盈利稅，主要是遏制房產價格狂飆及投機活動，這對房產而言是健康的做法。
任廣財在2012年大馬房地產代理大會上表示，目前嚴格的貸款要求，已造成多達50%房屋貸款申請者不獲得批准。
須制定完善房屋政策
此外，任廣財認為，若只用淨收入作為貸款發放的考量，我們還不知道這項新措施對人民擁屋計劃會造成怎樣的影響，但可以肯定的，我國貸款的尺度已在進一步收緊。
政府的矛盾是顯而易見的，全球經濟陷入債務危機，這是一個警鐘，倘若政府繼續任由人民隨意膨脹消費，最終可能演變成今日的歐美。
另一方面，政府已意識到城市里的人民要購置房屋的難處，所以才推出一個大馬優惠房屋計劃，儘管是優惠房屋，可是不容易取得貸款，讓多數中低收入的擁屋夢想遙不可及。
坦白說，政府有必要制訂一套完善的房屋政策，這樣才不會暴露美好優惠房屋政策的不足。
市郊新城鎮銷售可觀
建議海外投資本地產業的最低價位，從現有的50萬令吉，提高一倍至100萬令吉，對產業市場的走勢與銷售衝擊不大，大馬產業市場的購買者，主要以本地人為主，外國人通常只購買高檔的產業，也許柔佛的產業市場，比較依賴新加坡人到柔州投資，受衝擊的可能性比較大。
市場對有地產業與首要地點的單位，需求保持可期，發展商擱置或減少推出新的產業發展計劃，並設
定比較合理的銷售價，2010至2011年首半年，已上漲10至20%，市場領軍郊外園城鎮，共管公寓每平方尺介於650平方尺，或每單位70萬令吉，轉
手市場價每平方尺710令吉，最新推售的新單位，每平方尺在700至800令吉之間。
與此同時，市場對已發展完善的有地產業、小面積單位的需求保持可觀，價格在100萬令吉以內受影響程度不大，至於市郊的可負擔房屋，每單位不超過50萬令吉，首要發展商的銷售依然走在前端，按年取得雙位數成長率。
年輕人為購買主力
發展商在市郊購買大塊土地，以發展新的城鎮，這些地點分別坐落在士毛月、萬撓，在這趟的產業周期，推動廣大市民需求房產計劃的發展商，預料可以取得較為可觀的銷售業績，首、二次的購屋者對房產需求殷切，他們也不會受到銀行設定第三間房貸條例的約束。
產業價格若保持在偏高水平，銀行的融資幅度相對較低，可負擔能力將進一步被削弱，年輕人為產業
市場主要的需求動力，在人口的比率中，少過19歲佔37%、20至34歲佔26%、35至54歲佔26%、以及超過55歲佔12%；20至54歲的人士，
結合起來為52%，這是購買產業的主力。
房貸收緊
住宅銷售續保活力
2012年1月1日國家銀行開始實行嚴謹的貸款條例，影響消費者的購置產業與投資步伐，特別是在1月份，佳節與條例產生的效應，造成貸款的申請與簽批皆受影響，儘管在2月稍有反彈，可是，仍比2011年的高峰水平分別少了27%與18%。
其中，貸款的批准比率從2011年8月的55%，下跌至2012年1月的45%，至於融資幅度則從產業熾熱期的90至95%，下跌至70至80%。
這造成產業貸款者，必須墊出更大筆的首付款，不過，貸款利率依然保持競爭力，發展商繼續提供興建期間免利息的配套，特別是高密度的房屋興建計劃，以緩和國行實施第三間房屋貸款，頂限不超過70%的衝擊。
雖然面對貸款頂限的影響，以及政府恢復實行產業盈利稅措施，不過，市場對首要地點的有地房產、小面積單位的共管公寓，需求保持平穩。
25萬至100萬房屋銷量佳住宅產業的銷售保持活力，只過，嚴謹的貸款條例可能起牽製作用，售價在25萬至100萬令吉的房屋，銷量還是相當可觀，由於問價/叫價提高，每單位售賣50萬令吉或稍高價位的成交量持續增加。
市場對中價及可負擔房屋的需求保持可期，平均交易價也相應走高，柔佛、檳城及雪蘭莪的成長步伐最強勁。
金融危機拖累產業走勢
左圖表告訴我們，在過去的20年，其中有5年出現一些負成長，例如1998年，經濟成長負
7.4%，產業銷售價值按年成長負47.6%；此外，銷售量按年負成長32.3%，產業平均價按年負成長22.6%，主要是因為亞洲金融危機發生後的影響
效應，經濟成長緩慢拖累產業市場的走勢。
另外，2001年經濟只是成長0.5%，產業銷售價值及平均價按年皆下跌，跌幅分別是負1.4%及2.5%，至於2005年則是市場停歇的一年，產業銷售價值與銷量分別下跌5.3%及5.7%。
2008年發生的全球金融危機，拖累2009年的經濟與產業市場的成長，其中經濟成長負1.2%、產業價值按年下跌8.3%、銷量按年跌幅0.7%，以及平均價按年下跌7.7%。
結語：
在房屋市場裡，政府除了要向外資招手，也要顧及普羅大眾的購屋能力，政府需同時顧及投資者與購置房屋自用者，其實並不容易。 國家要推動國家經濟發展，必然導致物價上漲，房地產也不例外。當人們所得追不上物價時，便會出現購買房屋不易的情況，可以說這就是國家高度發展的後續效應。
當國家希望人民有能力購買房屋，便會採取打壓投機活動措施，這很可能造成國家經濟前進受阻，可以說是政府感到兩難的問題。
儘管政府要顧及雙方的利益並不是一件易事，但並不能成為政策失誤的藉口，政府必須謹慎推行每一項政策，這樣在發展國家經濟時，才能夠保障人民的利益。
http://biz.sinchew-i.com/node/62811
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