新山辦公樓穩健增長

2012-07-29 19:40 

新山最普及的店屋辦公樓是2-2層半，2010年供應最多，共有1萬9千345個單位，從2005年以來開始穩健增長。

3-3層半辦公樓
成長率最高

其中3-3層半的店屋辦公樓年成長率最高，介於3.6%，至於1-1層半的店屋，年成長率最低，介於-0.2%，意味供應趨勢出現轉移，店屋辦公樓的總供應從2005年的2萬7千287個單位，增至2010年的3萬零820個。

另外，2-2層半的店屋，擁有最高的交易量，接下來是3-3層半店屋，其中2-2層半的店屋辦 公樓交易，在2007至2008年下跌25%；不過，在經濟穩健復甦時顯著增加，3-3層半店屋在2009/10年的交易量增長28%，顯示需求比較強 勁，1至1層半的店屋交易量，自2005年起開始下跌，顯示這些產業的需求比較疲弱。

除此之外，市場交易集中在價格介於50萬至100萬令吉的3-4層店屋，2000年，Taman Molek的3層樓中間單位，推出時售價在80萬令吉之間，如今己上漲至130萬令吉。

3-3層半店屋辦公樓的交易總值，在5年後取得86%的增值幅度，面向大路的單位，而且設施完善，是其中一些最大的影響因素。

回酬較低

另一方面，2-2層半的店屋價格幅度，介於25萬至50萬令吉，在一些比較新的住宅區，例如努 沙再也的Taman Nusa Bestari，以及新山的Taman Sutera Utama及Taman Molek；在過去的兩年，2-3層的店屋辦公樓，價格已經上漲，3層店屋辦公樓，中間單位租金介於5千至8千令吉，角頭單位租金介於1萬5千及2萬5千 令吉。

這些產業的回酬比較低，中間單位從兩年前的6%至7%下跌至5%，租金成長比資本值的漲幅較弱。

2010年，新山Taman Sutera Utama的店屋辦公樓，中間單位以208萬令吉推出，角頭單位價格介於230萬至260萬令吉，以中間單位每月租金7千500令吉、角頭單位1萬3千令吉租金為基礎，店屋辦公樓的回酬率介於4-6%。

在接下來的幾年，預計依斯干達大馬的辦公樓產業，將因為城市化迅速演進，店屋辦公樓的典型設計，可能將參考巴生河流域具有活力、革新的設計概念。

巴生河流域店屋辦公樓的概念日漸普及，包括“單位廣場辦公樓＂，還有半獨立式辦公樓，這些概念強調的是塑造中央開放區庭院，以進行一些文化與餐飲活動。

資料參考：依斯干達區域發展機構、拉欣與公司國際產業顧問公司報告

量身訂造辦公樓
供應續增

依斯干達經濟走廊的量身訂造辦公樓供應量，在2008年開始增加，增長5.69%，使到2005至2008年之間的可出租面積，增至749萬平方尺；不過，供應量繼續增加，到了2009年增升7.49%，在4棟新的辦公樓完工後，可出租面積將增加56萬零896平方尺。

在2010年，量身訂造辦公樓的租出率介於50至95%，租出率最高的是Ansar大廈，辦公樓吸引及保留租戶的實力，主要是Kotaraya零售廣場的整合，並成為大廈的一部份。

Kotaraya正展開裝修工程，將易名為Galleria@Kotaraya，龍馬大廈在過去6年的出租率，停留在80%的水平，新山最低的商業產業出租率大約是48%至55%，主要是泛球大廈，接下來是KOMTAR出租率稍高，介於61%至76%。

KOMTAR目前正展開裝修工程，預期可在2012年完成，一旦完工後，KOMTAR將定位為現代化的商業中心，預料有助於提昇其出租率與租金。

自1997年亞洲金融風暴發生後，新山的辦公空間市場普遍保持疲軟，市中心辦公大樓的租金介於每平方尺1令吉50仙至2令吉50仙，包括服務與維修費。

多媒體走廊資訊中心大廈
租金顯著上漲

新山其中一個最重要的辦公樓城市廣場，主要是附有零售廣場，而且靠近黃亞福路，是新山最繁忙的道路，城市廣場的租金，從2005至2006年的每平方尺2令吉至2令吉25仙，穩健上升至目前的每平方尺2令吉60仙。

此外，多媒體超級走廊資訊中心大廈的租金也顯著上漲，從2006年的每平方尺1令吉50仙，上揚至近年的2令吉40仙。

前稱為砂拉越大廈的多媒體超級走廊資訊中心，於2006年獲准成為大馬首個多媒體超級走廊資訊中心，2008年，該中心接獲ISO9001：2000認證，成為一個ISO認可的大馬資訊中心多媒體超級走廊。

該大廈的多媒體超級走廊地位，己成為吸引租戶的特點，依斯干達區域發展局在遷往Danga Bay之前，是該大廈的主要租戶，該大廈與城市廣場，取得新山最高的租金，每平方尺2令吉60仙。

蘇丹依斯干達關稅、移民與檢疫大廈於2008年啟用，靠近新山中環地區，是容納15個政府機構的辦公樓。

資料參考：依斯干達區域發展機構、拉欣與公司國際產業顧問公司報告

http://biz.sinchew-i.com/node/63358