2012-08-29 12:59
要让人民负担得起房价，避免产生产业泡沫，确保没有过度发展或发展太慢，都是重要的课题。
对于大部分人来说，房子就等于有瓦遮头、舒适的居所，而价格必须负担得起。
不过，对一些人来说，即购买第二、第三或更多房屋者，则是为了获取回酬的投资，也是对抗通胀的工具，因为房价的涨势在长期里都高于通胀。
至于更高深的投资者来说，投资标的不仅局限于住宅，还包括商用与工业用产业，例如店铺、办公室、工厂，不管地点在哪。
在社会层面，产业发展必须受到管制，不只是为了确保品质，也是为了拥有恰当的房产组合，例如住宅、商用与工业用产业。
宏观调控也许是错误的，然而，在基本的指南底下，最好的方法就是交由市场决定及调整。
不过，产业市场调整的过程相当耗时，因为在推出市场前，需要一段蕴育期。
没依计进行
最理想的是，产业发展计划必须依附在大蓝图旗下，该大蓝图必须在严密的研究后制定，考虑的因素包括人口增长的预测与统计，也必须配合改变而调整。
很不幸的，在发展时，我们并没有依照计划进行，甚至是在既定的大蓝图下，也会被有关当局基于某些原因而推翻，且通常都是没有经济说服力的。
在住宅产业，最大的挑战是，为大众提供足够且可负担得起的房屋，不幸的是，收入也是一大因素，穷人不管怎样都负担不起。
然而，我们已是中等收入国家，我们可把房价维持在合理水平。
最佳的测量方式，是根据我们的收入水平，而不是与高收入国家（例如新加坡）或因为特殊因素而导致房价偏高的地方（例如孟买）做比较。
价格向来都是供需变动下的结果，有时候纯粹是因为需求增加，更多时候是因为没有基础支撑的“需求”。
应限制外国人买房
开放外国人购买产业，通常都导致在产业开卖时需求走高，可是该房子可能会丢空。满家乐和双峰塔地区一些高档产业就是例子。
还有，允许高度借贷购买产业，很容易引发投机。
如果你只需支付5%定金，两年后才开始供屋，只要屋价增长10%，在2年内就赚了100%（未扣除交易成本）。
这是引发投机的一大诱因，制造需求的假象，2年后可能就崩溃。
要抑制这种投机———短暂推高房价，可能引发泡沫爆破，就需要限制外国人购买房屋以及过度宽松的贷款计划。
同时，州政府、联邦政府以及政府机构，在以廉价成本把土地交给发展商发展时，必须要更加小心谨慎。
发展商通常要攫取最大的利益，而高档、高密度的房产皆提供最佳的回酬。
相反的，政府和政府机构应该为土地制定发展大蓝图，划分廉价、中价、高档房产，以及商用及工业用产业，之后，邀请发展商分区块竞标。
是的，这都需要很多努力，然而，没有耕耘，哪有收获。
在中低价房屋发展的楷模，也许是新加坡房屋发展局，它严格限制了房屋的购买、脱售与标准。
不值得学习的，仍然还是新加坡，它完全不限制外国人购买房产，导致高档房产的价格对本地人来说高不可攀，并成为百万富翁的“专属”。
慎防商用产业过剩
至于商用房产，我国的趋势是，尽量利用每一寸土地，攫取最大的利益。鼓吹者也许是有关当局，因为它们批准了缺乏规划甚至是毫无规划的发展计划，这些计划根本没有考虑到停车位、公交系统以及阻塞的问题。
许多发展商热衷于发展商用产业，因为盈利很高。这里，过度发展的风险极高，尤其是加入敦拉萨国际贸易中心（TRX）后，吉隆坡市中心将出现很多商用面积。
这里的发展商获得税务豁免，比其他同行有优势，这将扭曲市场面貌。
在这种情况下，有关当局必须加倍谨慎，确保产业市场不会承受压力，不管是过度旺盛抑或虚涨爆破。
投机和糟透的发展计划，会导致动荡，一旦爆破，将引来多年的痛苦。
明智以及稳健的增长，才经得起时间的考验。
http://www.nanyang.com.my/node/473220?tid=462
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