亚庇大变身

2012-03-04 13:18 

实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）近期高调进军东马亚庇的产业市场，这家著名的产业公司是否已经洞悉先机，抑或看到难以抗拒的潜能？

亚庇房地产正经历大变身，实达发展的Aeropod更是全场焦点。

Aeropod 实达打造新地标 成亚庇枢纽

提起我国产业市场的投资热点，相信大部分人只会想到槟城、吉隆坡、新山；其实，沙巴的亚庇已经悄悄成为产业投资的热点。

由于当地具备不少条件与优势，例如旅游业和石油与天然气工业，加上政府积极推动的沙巴发展走廊，亚庇俨然已经成为产业发展的宝地。

为此，《南洋商报》专访了高调进军亚庇的实达集团（SPSetia，8664，主板产业股）总裁兼总执行长丹斯里刘启盛，畅谈当地的发展潜能，探索这块璞玉雕琢后的光芒。

实达集团（SPSetia，8664，主板产业股）于今年2月杪高调进军亚庇产业市场，推出首个旗舰综合发展项目——“Aeropod”，主要是相中这块瑰宝的发展潜能。

这次，实达集团的发展理念是“生活、学习、工作、娱乐”（Live Learn Work Play），该公司总裁兼总执行长丹斯里刘启盛有信心能凭此计划在亚庇产业市场大放异彩，让人们见证实达集团这个优质品牌的实力。

旧火车站换新装

此外，“Aeropod”的另外一个重点，就是要当地200年的老旧火车站，转变为现代化的铁道系统，并且成为亚庇的新交通枢纽，就好像我国首都的交通枢纽——吉隆坡中环（KL Sentral）一样。

该公司产业商用发展部总经理黄德威表示：“这个概念和吉隆坡中环一样，因为亚庇的丹容亚路火车站为整个沙巴州提供服务，迟些亚庇将会有轻快铁站。”

丹容亚路火车站，前称北婆罗洲铁路，是沙巴州唯一仍在营运的火车系统，由英国人在19世纪末期兴建。

黄德威说：“我们将会打造一个全新的火车站，然后才将旧火车站拆除，确保在整个现代化与重建过程中，不会影响火车运作。”

他披露，当所有工程完成后，“Aeropod”将成为当地的交通枢纽，前景一片光明。

至于整体发展计划的概念，刘启盛则说，“从我们进军亚庇产业市场这一刻起，我们矢志要让它（亚庇产业市场）蜕变，因为只要我们表现卓越，亚庇将会更趋繁荣，而我们的品牌地位也将会更加稳固。”

与沙政府因火车站结缘

实达建筑与沙巴政府的结缘，完全是因为一个火车站。

询及实达集团与沙巴州政府如何结缘时，刘启盛说：“这得追溯2007年，当时州政府要求实达集团提呈一份建议书，探讨如何现代化与重新发展丹容亚路的火车站。”

承担重建成本

他指出，该建议书获得通过的原因非常简单，因为实达集团向州政府承诺，将承担现代化与重建火车站的所有成本。

据了解，该火车站占地18英亩，因此，实达集团将使用剩余的42英亩，作为其发展项目。

换言之，这像是一个私人发展项目。

基于双方一拍即合，遂于2008年初签署发展协议，让“Aeropod”成为沙巴发展走廊（SDC）计划下，其中一个首推的项目。

东马锁定发展亚庇

目前，在刘启盛眼中，亚庇是一个遍地黄金的福地，除了亚庇之外，他暂时不会考虑在沙巴州的其他县以及砂拉越州进行产业发展项目。

他斩钉截铁地说：“我们的目标只是亚庇，这里遍地黄金，我们暂时不会探讨东马的其他地区。

“我们希望上述项目可以带来一个美好的开始，之后才考虑进军沙巴州其他地区以及砂拉越市场。”

既然那么看好亚庇产业市场前景，刘启盛当然不忘打铁趁热，他说：“现在实达集团已积极在亚庇物色其他合适地库，以便规划下一个发展项目。”

雄心勃勃的他表示，希望能够在今年内，在亚庇收购第二块地皮，供下一个发展项目的用途。

他指出，实达集团一直在追求更卓越的表现，如果不持续扩充地库，将局限该公司的未来发展。

截至目前，实达集团持有的地库达4218英亩，足以让该公司忙碌未来10至15年。

地库地点至关重要

然而，对刘启盛来说，地库的多寡与发展期限并不是重点，最重要的是地库的地点。

他举个例子称：“实达阿南（Setia Alam）以及实达生态园（Setia Eco Park）就是很好的例子，这两个地点的发展已经相当成熟，制造了一定的价值，如果我们还加速发展，将对我们的地库不利。

“反之，若我们放慢发展速度，将可延长其发展寿命，并可一直为该地库增值。”

鉴于上述理由，实达集团已经放慢了一些发展较为成熟的项目的步伐，让财源可以“长做长有”。

刘启盛表示，今年实达集团除了活跃于巴生谷产业市场之外，也积极进军赛城、槟城、澳洲墨尔本与新加坡产业市场。

“我们有信心可在今年达致40亿令吉的销售目标，而主要推动力将来自新山、莎阿南以及吉隆坡生态城（KL Eco City）的项目，预计可各别贡献10亿令吉销售额，剩余的10亿令吉销售额贡献则来自其他项目。”

截至2012年1月31日止首季内，该公司已取得9亿3300万令吉销售额，比上财年同期的7亿3700万令吉上扬27%。

放宽房贷有利产业

刘启盛表示，假设银行放宽房屋贷款措施，不仅对整个产业市场有利，也有助提升实达集团的营业额表现。

他举例，最近香港银行界放宽贷款政策后，激励香港产业市场的交易迅速回弹25%。

不过，刘启盛还是预计，国行将在今年维持隔夜政策利率（OPR）。

收紧贷款影响销量

根据市场的消息，自从国家银行宣布缩紧贷款政策后，本地产业市场走势放缓，许多产业项目的销售量已经大不如前。

记者曾经向数名产业经纪了解最近的市况，他们不约而同表示，本地产业市场早在大约两三个月前已经走软，预计这种情况会延续至上半年。

惟他们估计，踏入下半年，产业市场会逐渐回温，投资者与消费者都会再度活跃起来。

获州政府协助 1亿发展16亿项目

首度进军亚庇产业市场，让刘启盛感到庆幸的是，获得沙巴州政府的鼎力相助，让实达集团以大约1亿1000万令吉，在亚庇机场附近购得一块占地60英亩的好地皮，以打造一个发展总值高达16亿令吉的“Aeropod”项目。

刘启盛说：“这是一个很有趣的综合发展项目，我们不仅要展示实达集团的建筑概念、理念与设计而已，我们也会把沙巴的原始文化融入这个发展项目，包括现代化与重建古老的火车站、海滨以及博物馆等。”

他说，沙巴州是旅游胜地，我们会致力让游客了解沙巴历史。

刚于2月25日（周六）在亚庇举行推介礼的“Aeropod”综合发展项目，概括零售办公室、多功能小型办公室（SOVO）、餐馆、购物中心、酒店以及服务式公寓，共分为5个阶段进行。

实达集团早在1月初为26座零售办公室举行预览会，平均面积为1万2000平方尺，价格从880万令吉起跳。

首批店铺办公室售罄

刘启盛兴奋地告诉记者，该公司在首阶段推出的28个店铺办公室单位（8层及8层半）已经售罄，总销售额高达2亿3500万令吉。

他说：“虽然亚庇的产业市场竞争剧烈，但是上述销售业绩为我们注入一支强心剂，让我们有信心能够在这里分一杯羹。”

他披露，首阶段的发展面积为20英亩，包括火车站在内，预计在今年第二季动工。

他估计，整个工程将耗时8至10年，但若进展顺利，或可缩短至6到8年。

旅游业带动产业潜能

刘启盛认为，亚庇旅游业的潜能，是该公司决定进军亚庇产业市场的主要因素之一。

他表示，我国两大航空界巨擘——马航（MAS，3786，主板贸服股）以及亚洲航空（AirAsia，5099，主板贸服股），每日安排的吉隆坡-亚庇往来班机次数，均取得不俗的反应，便证明了亚庇的发展已越来越蓬勃。

中央注资

“对我国而言，亚庇是一个举足轻重的地方，它是闻名国际的旅游天堂，机场的搭客流量不断增加，酒店客房时常爆满，以及饮食业发展蓬勃等。

“为了积极推广沙巴的经济活动，中央政府注入大笔资金给沙巴州政府，作为发展基金。”

贵为我国数一数二的大型产业发展商，实达集团在进军亚庇产业市场之前，已经做好各方面的调查。

刘启盛不讳言，他与实达团队皆非常看好亚庇的增长潜能，有望让该公司在当地产业界大展拳脚。

产业增值最快

黄德威补充，目前亚庇的产业是全马增值最快的地方。

他认为，最近沙巴州发现石油有利“Aeropod”。若石油与天然气领域发展蓬勃，该领域的公司也会前来设立办事处。届时，不仅可推动办公室产业，也可推高住宅产业。

实达集团希望可借此吸引外国买家，购买其服务式公寓。

景点吸引外国买家

黄德威说，沙巴是许多外国人的理想度假天堂，所以他们趁大马推广“我的第二家园计划”，在沙巴州置业，作为第二家园或度假屋，尤以日本人为主。

“我们锁定的外国买家是中国人，因为中国离亚庇不远，最重要的是，中国投资者正在积极物色投资机会。”

沙巴旅游局说，从去年1月至9月期间，沙巴州的游客到访人数接近210万人次，与该局为去年所设的263万人目标相差不远。

值得一提的是，在上述期限内，沙巴州的游客收入高达47亿400万令吉。

因此，黄德威预计在未来5年内，沙巴州的旅游业将可为经济作出逾10%贡献，而“Aeropod”将是一个重要的推动力。

他披露，沙巴州政府非常关注“Aeropod”，他们一直针对该项目进行定期督导委员会会议，毕竟西马发展商在近期的投资，为沙巴州带来很大的经济效益。

地价建材推高房价 亚庇产业续放异彩

亚庇产业市场在去年取得亮眼的表现，加上近期将会有产业项目陆续面市，让产业分析界看好亚庇住宅产业市场将在今年大放异彩。

可是，土地价格以及建筑材料价格仍然是发展商的“公敌”，这或导致一手市场的价格攀高，进而影响二手市场的走势。

亚庇黄金地段难求

国际综合产业咨询公司Rahim & Co.指出，今年亚庇的所有住宅产业市场价格将走高，因为亚庇的黄金地段已经很难求，以致发展商需要出高价，才能觅得好地皮。

尽管如此，该公司预计，亚庇的住宅产业需求仍然强稳（虽然会低于去年），而且不管是一手或二手市场。

原产品令州民积富

“这主要是因为原产品市场表现强劲，让消费者累积了不少的财富，以及外国和西马的买家对亚庇住宅产业市场越来越感兴趣所致。”

根据该公司的调查，依按年比较，二手住宅产业市场的价格上升幅度最高，有些双层排屋的价值按年平均增长9.15%，特别是那些位于成熟住宅区，如Jalan Bundusan及Sepangar的双层排屋。

至于位于Millenium Heights及Taman Indah Permai的双层排屋价值则一直在上涨，分别按年增14.29%及10%。

二手产业价不断升

据悉，亚庇的二手住宅产业价格之所以不断上升，主要是市场对实邦芽、兵南邦和格巴央的新完成产业项目的询问度极高，所带来的外溢效应。

整体来说，本地与外国买家的稳定与强劲需求（购买供自用或投资），让亚庇的双层排屋市场有望在今年继续增值。

大受外国人专才青睐 高级公寓按年增值7%

根据Rahim & Co.的最新调查，外国人与专业人士最喜欢在亚庇购买高级公寓，此举让高级公寓按年平均增值7%。

在二手市场方面，Alam Damai继续表现出色，按年平均增值12%，按季则是6%，询问价是每平方尺380令吉。

这个高级公寓坐落在Damai，是一个高尚住宅区，住客主要是收入中至高等的人士。

另外一个大型高级公寓项目是位于Likas Hill的Radiant Tower，其产业按年增值11%，按季则是5%，二手市场的平均询问价是每平方尺390令吉。

按季比较，位于苏来曼路的One Borneo高级公寓的表现最杰出，按季增值7%，平均询问价为每平方尺300令吉。

该高级公寓的大部分租客都是在1Borneo Hypermall上班，有些则是大马沙巴大学及玛拉科技大学的学生与雇员。

另外，位于里卡士的Bayshore高级公寓的表现也不俗，按年增值6%，平均询问价是每平方尺360令吉。

资讯来源

http://www.nanyang.com.my/node/426342?tid=688