窥探房市

 2012-03-18 13:45

整体来说，大马产业市场仍提供着“亲产业买家”的环境，不过，国家银行打房的措施，是否会影响房市信心？

分析市场调查报告，也许是窥探我国房市乐观度的最佳途径。

泡沫危机还是需求稳固？ 为房产投石问路

2011年，为了压制本地产业市场的投机情况，国家银行宣布将购买第三间房子的贷款顶限下修至70%，税收局更提高产业盈利税（RPGT）；惟整体上，大马产业市场仍提供着“亲产业买家”的环境。

步入2012年，我国的房市将会如何发展？有专家说房价高涨，甚至出现泡沫危机？也有专家反驳我国房市的需求仍然稳固，尤其是地点理想的住宅产业。

为此，《南洋商报》综合了几份有代表性的产业市场调查，设法为读者剖析市场信心以及预测未来趋势。

在审阅及比较了最新的数项调查结果，显示我国产业市场的总体乐观度，似乎稍微减少一些。

其中，产业网络入门网站——iProperty.com的调查显示，本地产业买卖家、投资者、产业经纪等相关人士，仍乐观看待本地产业市场于今年的展望，不过，他们也警惕可能会产生泡沫。

同样的，参与HomeGuru.com.my调查的产业买家，虽然对本地的产业购买能力保持乐观，但有将近一半的参与这认为，未来6个月的产业交易量会维持现有水平或减少。

仍存利好带动因素

在发展商方面，马来西亚房地产发展商会（REHDA）则透过一项调查发现，它旗下的会员发展商虽看涨2012上半年的产业价格，但是考量到政府推行更严苛的管制条例，加上全球经济未来走势不明确，他们如今更谨慎看待本地的市况。

整体来看，市场上依然存有不少利好的带动因素，继续支撑我国产业领域今年的表现。

不及往年仍受看好

整体上，iProperty调查结果显示，考量到本地经济今年会进一步趋稳，大马人对本地产业市场仍乐观，但依然警惕可能会出现泡沫。

HomeGuru调查指出，虽然潜在产业买家和投资者认为“等待与观望”是目前最佳策略，但相对于过去几个季度，本地产业信心已改善许多，人们对产业负担能力的看法也有所改善。

REHDA调查则披露，由于遵守更多房产领域相关管制条例、全球经济展望不明确，加上市场供求数据与资讯不充足，发展商更谨慎看待整体市况；但市场持续受本地买家支撑，首次购屋者的数量也日益增加。

整体而言，或许无法呈现与过去数年般的优越表现，但本地产业市场依然备受看好。

等待与观望

HomeGuru调查发现，产业买家如今多选择采取“等待与观望”的策略，这包括等待政府的新房屋政策，如“一个大马人民房屋”（PR1MA）的推行。

HomeGuru大马区经理约翰保罗说：“人们正采取‘等待与观望’态度。由于预计随着一些房屋政策生效，市场的房屋供应量将增加，很多人因而选择等待。”

该调查有63%参与者，选择在目前不采取任何行动，因他们相信“等待与观望”是最佳策略；他们预计产业价格会进一步滑落，以及更多的房屋政策能让价格走弱。

不过，在去年第四季，有比较多人（66%）担忧现有房价太昂贵，以及对市况不明确。第三季的调查只有60%的回复者有这些担忧。

看涨产业价

尽管市场上有着许多关于大马产业价格昂贵的看法，但很多人仍相信产业价接下来会继续往上攀升。

61%参与HomeGuru调查的人士觉得，未来6个月内，本地的产业价格会扬升，而且大部分估计价格增幅会有多达5%；只有16%参与者估计产业价会下跌，22%则相信售价会保持不变。

此外，虽然仍有47%参与者认为本地未来6个月的产业交易量会保持不变或减少，但此人数已比第三季的50%稍微减少。

同时，认为产业交易量会增加的调查参与者也按季扩大；他们相信市场需求会增加，因而预计交易量会在未来6个月内扬升，然后带动产业价。

盼政府抑制产业价

因此，此调查有55%参与者盼政府今年内会采取更多行动，以抑制产业价大幅攀升。

惟相对于前数个季度（60%至70%），第四季调查内要求推行更多措施的人数已经减少，这或许意味着，人们相信政府在管制产业价格方面，已做出足够的努力。

同样地，产业发展商也预计，今年上半年的产业价会趋涨。

REHDA的2011年下半年产业领域调查披露，许多参与调查的发展商认为，国内的产业价格接下来会增加。

他们当中，36%估计产业价今年上半年会增加10%至20%、31%料扬升少过10%，7%相信会有超过20%的增幅。

调查指出，这些发展商之所以认为产业价会增长，主要因为他们预见土地、建材和劳工成本走高、市场需求增加，以及必须遵守更多的管制条例。

发展商挑战重重

透过调查，38%参与调查的REHDA会员发展商也表明，价格和供应短缺是他们正面对的两大挑战。

所谓价格，正是建材（砖、洋灰和钢铁）和劳工成本，而供应短缺则与劳工和砖相关。

调查显示，共有75%参与者表示，建材和劳工成本问题，对他们的产业计划造成很大的影响。

此外，近半的参与者指出，他们旗下产业的买家面对银行借贷问题，也是发展商的部分挑战。

由于银行实施更严格的条件，发展商也经常在过渡融资方面面对一定的问题；当中，银行限制贷款额，以及要求更高的销售量才批准借贷，是该调查的大部分发展商所面对的阻碍（分别有40%和32%参与者）。

其他融资相关挑战，则是银行要求更多稳健，以及利率不吸引人和贷款偿还期限缩短。

购买意愿仍强劲

无论如何，本地的产业购买意愿，似乎仍然处在强劲水平。

据iProperty调查，虽然大部分调查参与者目前所持有的产业是5年以下，但许多人（62.3%）有意在未来6至12个月内，购买一项新产业。

另30.9%的参与者还未决定是否要购买产业，而只有6.8%没有购买产业的意愿。

有趣的是，这调查的参与者当中，有41.4%已经拥有两项或更多产业，35%持有1项产业，23.5%尚未有任何产业；这意味着，许多产业买家和投资者的购买情绪，并没有随着购买第三间房子的贷款顶限下修至70%而大受打击。

这些参与者也多持有有地产业（54.4%），其他则主要持有私人公寓和服务公寓（41.4%）。

该调查也指出，有地产业持续受产业买家和投资者欢迎，因有74.5%参与者对此类产业感兴趣；60.4%的人士则有意探讨购买私人公寓或服务公寓。

同时，产业地点和价格，依然是他们购买产业时的两大考量点，因这两点都取得8分评级（重要性评分介于1至10，10分为最重要）。

消费者信心回稳

约翰保罗披露，调查显示，大马的产业消费者信心仍然很正面。

他说：“根据调查的产业消费者信心指数，人们更乐观于本地的产业购买能力。”

HomeGuru调查指出，2011年第四季内，本地的产业消费者信心持续稳定于2.7点水平；这虽然稍低于第三季的2.9点，但比首季和次季的2.4点和2.1点有改善。（此指数以1至5点衡量，2.5点为中和水平，2.5点以上属正面，以下则属负面）。

同时，去年第四季有60%调查参与者认为本地的产业整体上很昂贵；相比之下，去年第三季、次季和首季分别有63%、73%和66%参与者认为本地产业很昂贵。

调查结果意味着人们对有能力负担和购买产业的看法已稳定，惟大部分人仍觉得本地产业售价处于昂贵水平。

住宅产业平均有42%参与者认为公寓和高级公寓、半独立洋房和排屋价格处于可负担水平，人数比例超越前3季的调查结果；共有73%参与者觉得独立洋房价格最贵。

此外，认为商务产业价格合理的人数也已经增加（38%，第三季和次季分别为34%和22%）。

推介更多新产业

据REHDA调查，去年下半年，少过一半参与调查的发展商有推介新产业（45%），数量稍低于去年上半年（52%）。

但踏入2012年，情况却相对改善许多，有63%发展商计划于今年上半年推介新产业。

他们当中，有56%欲推介有地产业，这计划正迎合上述的产业需求，即大部分产业投资者和买家有意购买有地产业。

发展商首选双排

此外，双层排屋依然是发展商首选推介的产业类型，接着则是公寓和高级公寓，以及服务公寓。

同时，这些发展商也预测，他们于今年上半年推介的新产业计划，会取得比较良好的销售表现，即67%料新计划会达致41%以上认购率，去年下半年只有58%。

而估计产业计划认购率只介于0%至20%的发展商人数比率，也减少至11%，去年下半年为19%。

投资海外产业欲望不高

至于海外产业，本地产业投资者和买家对购买外国产业的兴趣似乎正减弱。

HomeGuru的调查发现，相对于第三季，去年第四季有意前往海外投资的调查参与者有所减少。

iProperty的调查则显示，大部分潜在买家并不急于购买外国产业，并有71.7%的调查参与者无计划在至少1年时间内在海外购买产业。

首选狮城澳洲房产

有趣的是，这两项调查皆揭露，新加坡和澳洲，是大马人首选的海外产业购买或投资地点；其他市场则包括纽西兰、印尼、中国、印度等等。

同时，iProperty调查指出，有意往上述国家购买产业的本地人，有接近一半（45.1%）是计划在未来移居，或者前往这些国家渡过退休生活。

其他原因则是，他们喜欢当地的汇兑率，以及相关国家经济放缓已压低当地的产业价。

【本地人首选海外置业地点】

•资料来源：HomeGuru.com.my——2011年第四季大马产业信心调查

新加坡：38%
澳洲：26
印度：9%
中国：5%
印尼：5%
香港：4%
纽西兰：4%
菲律宾：4%
巴基斯坦：3%
加拿大：2%

市场vs政策和大选

至于政府旗下发展计划和管制措施对产业市场的激励，iProperty调查的参与者，皆非常看好连接巴生谷与吉隆坡市中心的捷运（MRT）计划。

这是因为有高达89.8%的参与者深信，捷运有助于带动指定地点的产业价格。

同时，许多调查参与者认为，政府将第三间房子贷款顶限下修至70%，以及征收更高产业盈利税（RPGT，首两年10%，第三至第五年5%），能够缓和市场的投机情况。

另外，政府在2012年财政预算案下，也纳入“改良版”的“我的第一家园计划”，将房子最高售价调高至40万令吉，好让更多本地人有能力贷款购买房子。

对此，有62.1%参与者相信，这措施能协助更多首次购屋者拥有自己的房子。

受产业盈利税影响

发展商方面，80%参与REHDA调查的商家认为，政府刚实施的3%新执照抵押金，会影响他们的现金流量。

此外，有超过一半的参与者相信，产业盈利税调整，会对整体产业领域造成一定的影响。

另一方面，HomeGuru调查则针对预计将展开的第13届全国大选，简单地收集了市场的意见。

此调查发现，接近48%参与者认为，来临的全国大选会导致产业领域呈现较无生气的表现。

【调查简介】

•iProperty.com——2012年亚洲产业市场信心报告
调查日期：2011年12月5日至2012年1月9日
参与调查人数：3459人

•HomeGuru.com.my——2011年第四季大马产业信心调查
调查日期：2012年1月12日至2月3日
参与调查人数：2583人

•大马房地产发展商会（REHDA）——2011年下半年产业领域调查
调查日期：2011年12月
参与调查发展商：148家

资讯来源

http://www.nanyang.com.my/node/429999?tid=688