米兰兵法：如何挑选优质产业

这一期，我们将通过各种观点，探讨如何选择优质产业以及为其定位。

当你计划购买产业供自用或者作为投资用途时，你都可以应用这些观点，但是，这些观点的重要性或许会略有不同，因为每一种情况的考量都不同。

我们应该把这些观点分类。当你去选购产业时，你可以使用这些因素，作为一份“清单”。

（1）一般指引
（2）公寓或公寓的指引
（3）有地住宅产业的指引
（4）须避免的陷阱

（1）一般指引

在高增长地区购买

一些地点如巴生谷、槟岛以及新山，通常增长率都高于西马的其他地区，主要是这些地点的人口比较集中。

同时，这些地点时常面对交通阻塞的问题，导致人们被逼搬迁到靠近他们工作的地方，以减少上下班的时间与交通开支，导致产业的需求非常高。

基于这些地点的土地供应有限，所以将一直面对产业价格上升的压力。

你可以考虑在即将发展的地区购买产业，例如正在增长且靠近市区的郊区。

随着巴生谷不断往外发展，所谓的好地点就是位于西部的巴生、南部的蒲种和北部的万挠。

随着发展已逐步蔓延至上述地区，激励上述地区获得惊人的增长率。

值得注意的是，不管产业价格多么便宜，必须避免购买距离城市偏远的地区。因为一旦过路费或者车油涨价，你那节省金钱的初衷，便成为白费。

选择基建获提升地区

一旦进入某个地区的通路或者道路基建设施已获提升，产业价格将随之上扬。

那些因地点“不良”而被忽略，且常常塞车的旧区，突然“热起来”，就好比众所周知时常塞车的旧巴生路。

以前，很多人都避免购买这一区的产业，因此，产业价格的上涨幅度不高。随着该区的道路网络获得改善后，从该区前往市区的行程时间也获得大大改善。因此，人们将涌至该区，造成旧巴生路一带的产业价格大涨。

同时，新高速公路也可刺激新城镇的增长。例如，莎阿南大道（KESAS）带动了许多新城镇的增长，包括Kota Kemuning、Bukit Rimau、Bandar Botanic、Glenmarie Cove、Bandar Puteri Klang、Bandar Bukit Tinggi及其他等等。

然而，如果新高速大道是坐落在你家前面，或者你需要绕道而行，那么受影响的产业的价格或许会下跌。

比市价低10至20%买入

如果你要进入产业市场赚钱，方法是掌握产业谈判技巧以及以比市价低10至20%的价格，向卖家购买产业。如果你是打算在购买该产业后长期持有，这一点是非常重要的。

假设你计划在日后转手，以低于市价购买也是很重要的，因为这将确保你在脱售产业时“赚钱”。

不管你是否可以以一个“好价”卖出该产业，你所有的未来成本也是一个很大的疑问，因为有很多内在和外在经济因素，可以影响未来的产业价格走势。

因此，以低于市价购买产业，万一产业价格下跌，起码可以帮你“抵消”损失。

房产方向须理想

这个很容易理解。在全世界各地，太阳是从西边下山。我们居住在热带雨林的国家，每天享受10至12个小时的阳光。下午2点过后，面向西边的产业会很热。

举个例子，在新加坡，面向西边的产业价格通常比面向东边的产业，便宜10至20%。

除了购买面向东边的产业之外，你也可以考虑面向南部或者北部的产业，因为不会太热。

如果你所购买的产业是供自用的话，这一点是关键考量因素，因为在下午的时候，你的另一半或者小孩都在家。

但是，倘若你买的目的是投资，这不是重要的考虑因素。

若你的潜在租客是学生或者上班族，这个并不是问题，因为下午他们不在家。

可是，如果你的潜在租客是有小孩的家庭，这将成为他们的重要考量因素。

最好面向自然景观

与其他产业相比，这些产业的价格会稍微高。面向大自然，如公园、湖以及其他等等，感觉会比较舒适。由于是开放的空间，所以会比较通风和凉快。

如果预算允许的话，购买角头间单位。

角头间单位比中间单位更具伸展空间。如果是有地产业，你可以有更多选择去进行装潢、重建你的房屋以及其他等等。

例如，你可以在获得相关机构批准后，拆除整间房屋，然后重建你的理想房屋。

至于店铺，角头间单位的店前拥有更大的空间和能见度，可以有更多空间让你的租客置放招牌。因此，产业的价值与租金将会更高。

资讯来源

http://www.nanyang.com/node/428145?tid=852