房产税事

许多富豪都是靠房地产起家，投资房地产更是许多人的创富策略。

但在脱售房地产赚取盈利或是每月收取租金后，却不如其他投资方式，如股票或信托单位等简便。

当中，大家最不可忽略的是相关的税务问题，包括脱售资产时涉及产业盈利税，以及收租赚利需呈报的所得税。

大多个人投资者必须在4月30日前呈报税务，如今距离大限仅一个月，我们特别请来国内权威财务专家锺贵发博士，为大家讲解投资房地产涉及的种种“税事”。

锺贵发：该付的一分不能少 投资房产搞清楚税事

很多人专门投资房地产，购入持有一段时间，等好价时再转售赚利，其间还可以出租收租。

只是，很多人忽略了投资房地产，所需注意的税务问题，有的甚至连如何定位这些投资也还搞不清楚。以下，我特地整合了所有相关房地产投资的税务事项，让大家参考。

对于报税和缴税，我还是那一句：“该付的一分不能少，能省的一分也不该多。”祝大家投资大唱丰收！

我个人觉得，房地产是非常好的投资项目。

相对许多投资工具，房地产算是较有“保障”的，因为绝大多数房地产会逐年升值。

我国房产7年翻倍

虽然有人认为升值幅度“很慢”，但这要视乎如何定义“快”和“慢”。

以我国来说，房地产的增值周期，大概是7年就翻倍，平均一年有约14%增长，而且增值相当稳定，比许多投资项目都好。

尤其这两年房地产大热之时，更多手上现金丰沛的人选择投资房地产。那也是为何许多楼盘未正式推出，就已被认购大半。

售房产须付盈利税

在报税时，内陆税收局定义的房地产包括空置的土地、园丘、店铺、办公室、商业大厦、酒店、停车场、房屋、工厂、货舱以及其他建于土地上的建筑物。

1976年房地产获利税法阐明，于马来西亚境内脱售房地产时，所取得的盈利必须缴付产业盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT）。

产业盈利税是以国土观念来课征，如果你的投资是在海外，那么从脱售这些房地产所取得的获利，则被归类为资本获利，所以不用缴产业盈利税给我国政府，但可能需要缴给当地的政府（有些国家有此法令，有的没有）。

从2010年1月1日起，脱售持有期少于5年的房地产，若有市值差额的获利，就会被征产业盈利税。如果业主脱手时，已持有该房地产超过5年，就不会被征产业盈利税。

然而，若个人是经营买卖房地产（贸易），就是以买卖房地产为一门生意来经营，而脱售这些资产时也得盈利的话，内陆税收局就会对所得的获利征收所得税。

不受新盈利税率影响 2012税年照旧制

为了抑制炒楼活动，政府在2012年财政预算案中宣布，调整产业盈利税的架构。

持有产业2年内就转售的业主，会被征收10%产业盈利税，而3至5年内脱售者税率是5%。在购入有关房地产后5年才脱售者，与过去一样，产业盈利全免。

但在今年，你所呈报的是2011年的收入，所以不受这项新管制影响。

简单来说，你在这个2012税年呈报的产业盈利税，仍依照旧有的制度，即首5年脱售5%，5年后才脱售者免税。

买家负责征收 盈利税60天内须呈税局

从2010年1月1日起，征收产业盈利税的责任落在买家身上。

买家必须保留支付给脱售者款额的2%（称为“应保留款额”），并在购买后不超过60天内，缴付给内陆税收局。

违反此规则的买家，会被罚款应保留款额的10%。

内陆税收局有权利对违反此例的购买者，控于民事诉讼，以取得该购买者一共欠下的款额（应保留款额+罚款应保留款额10%）。

[售第一间自居房子 夫妻各享一次免税]

把个人居住的第一间房子脱售出去，可以申请免除产业盈利税（RPGT）。

但是必须符合以下条规：

◎有关房子是用来自己居住

◎每个人一生只可享有一次免税（丈夫以及妻子可以分开享有这项免税额）

产业脱手一个月内 卖方须呈报税收局

脱售房地产后，卖方必须在脱售日起的1个月内，或经由书面申请获认可的时限内，向税务当呈报CKHT1，买家则必须呈报CKHT2。

在收到CKHT1后，内陆税收局会发出通知书给卖方。

如果卖方应缴付的产业盈利税（net RPGT payable）比买家应保留款额少，那么，卖方必须在收到内陆税收局通知书后30天内，偿还余额。

相反的，若脱售者应缴付的产业盈利税比购买者应保留款额多，内陆税收局会把多余的款额退还给卖方。

投资vs经商

如何鉴定有关房地产投资，是属于投资还是经商？

这一点必须先搞清楚，才更方便呈报税务，更重要的是，避免掉入被指逃税或漏报税的可能。

以下是几项内陆税收局，如何区分或鉴定你所购买或投资的房地产，是属于长期投资或经商货品的指引。

●目的

在购买房地产时，意图必须明确。

为了证明该房地产是属于长期投资，在购买该房地产时，须付至少20%的首期钱，余额则以长期（5年以上）的贷款来支付。

购买者（个人）必须证明有能力每月偿还该贷款及相关利息，换言之，是有能力长期投资该房地产。

●是否有租金收入？

长期资产会给予收入作为回报，若个人把购买的房地产出租，并获取租金收入，该房地产会被视为长期投资。

●持有该房地产时限

作为长期投资，房地产可以给予租金收入以及资本升值。

在马来西亚，房屋7年后会升值100%，拥有者可获得资本的升值。

所以，作为长期投资性的房地产，是必须被持有至少4年以上的。

当然，若是房地产持有期少过4年，但，因为资金短缺而必须急于脱售房地产，并因此而获利，该盈利是属于资本获利，不会被征税。

●脱售房地的频率

若是在2至3年期间，不断购买及脱售房地产，会被视为房地买卖（贸易），所获得的盈利必须缴所得税。

一般上来说，1年期间脱售2间或以上的房地产，就会被视为是贸易经商。

除了脱售频率，其他原因，如个人是否有能力长期持有该房地产的能力也会是一个考量。

●会计记录证明

若个人要购买房地产作为长期投资，以获得租金收入，那么，该房地产必须在生意资产表上，被列为固定资产，而不是列为流动资产。

产业盈利税如何计算？

从2010年1月1日起，脱售持有期少过5年的房地产，并获利的话，会被征产业盈利税。

对于赚取的盈利，个人可获得免税10,000令吉或可征税盈利（chargeable gains）的10%（选择比较高的数额）。

房地产的可征税盈利扣除了此项免税数额、脱售房地产的可扣亏损后，余额会被征收5%的产业盈利税。

若售卖持有期超过5年的房地产，而获得盈利，则属于资本获利，不必缴税。

在计算产业盈利税之前，个人必须先计算出以下数额：

房地产脱售价格（disposal price）

房地产脱售价格是脱售收到的款额，但是，必须扣出个人为了维持及增加该房地产的价值的费用、为了捍卫该房地产权的相关费用（律师费）、以及脱售该房地产的相关费用（房地产代理费用、律师费等等）。 （范例内为i）

房地产购买价格（acquisition price）

房地产购买价格是购买房地产付的款额加入相关费用（印花税、相关律师费等等）；同时扣除损失赔偿、保险赔偿和之前脱售房地产时收到的抵押金。

从2010年1月1日起，购买房地产贷款的利息不包括在房地产购买价格里。

这意味着，房地产的可征税盈利比之前高。（范例内为ii）

脱售房地产可扣亏损（allowable loss）

当房地产的脱售价格少过购买价格时，卖家就会有亏损。

从2010年1月1日起，这项可扣亏损会转去下一次的房地产脱售。

于那一次脱售获取的可征税盈利（chargeable gains）中扣除*，进而减少应缴付的产业盈利税。

这项可扣亏损可持续转至下一次脱售房地产，并从可征税盈利处扣，直到扣完为止。它可以在同一个或不同的税年里扣，只要该脱售房地产有盈利。

*注意：在扣此项亏损之前，个人须先扣除Sch4的免税额，若有余额，才用来扣此项亏损。（范例内为iii）

亏损减免（loss relief）

在2007年3月31日或之前，用来计算产业盈利税的巴仙率不同的（30%-0%），胥视脱售者属于个人或公司。

所以，在这之前的亏损需先乘于当时的产业盈利税率，而所获得的数额就是亏损减免。 若在2007年3月31或之前还有亏损减免，可转至2010年或以后所进行的房地产脱售，从那一次应缴的房地产税（RPGT payable）扣出。

那么，剩余的数额就是该个人真正应缴付的产业盈利税（净）。（范例内为iv）

 


资讯来源

http://www.nanyang.com.my/node/424521?tid=688