發展商積極購地
雪隆巴生河流域及其他州屬的產業發展商，正積極購地或申請轉換土地用途，以順應大市的發展趨勢，興建更多的可負擔房屋，協助更多年輕人實現購屋計劃。
世邦魏理仕執行董事克里斯托弗博伊德、董事經理史龍展異口同聲表示，儘管產業價格上漲，不過，巴生河流域產業市場不會出現泡沫，在過去的2年，估計產業價格增幅在25%之間，2009年之前大約是13%，價格增長主要受到供求機制不均衡的影響。
市場需求促使產業價格上漲，經濟基本原理告訴我們，當價格上漲至天價的水平，接下來泡沫可能產生。
在這之前，市場盛傳檳城產業市場潛在泡沫風險，針對這點，永利行國際產業顧問公司高級伙伴倪傳鵬說，未完工高檔共管公寓的投機性買家，比較可能面臨泡沫的風險。
“這些買家購買的是價格介於70萬至130萬令吉的高檔共管公寓，不論產業市場是否潛在泡沫，檳城的住宅產業市場將保持堅穩，特別是一些位於策略性地點的產業。”
房價漲勢縮小市場報告指出，從2004年開始，住宅產業的新增供應處於下跌趨勢，2008年市場進一步下 跌，全球金融危機的爆發、嚴緊的房產計劃簽批是其中一些因素，不過，融資利率偏低，推動市場在2009年恢復對房產的購興，只是市場增加新的產業發展計 劃，可能造成產業價格的漲勢縮小。
高檔住宅受衝擊
明顯的，高檔住宅產業受到衝擊，在市郊等地每單位售價超過300萬令吉的半獨立及獨立式洋樓，交易步伐放緩，國家銀行實施的較嚴謹的融資比率（2010年10月起、第三間房屋貸款最高融資額度在70%），對產業市場造成一定程度的衝擊。
如上面所述，當前產業市場的關鍵詞是“可負擔房屋”，因此，產業領域開始轉向中檔房屋的發展，市場購興集中在40萬至60萬令吉之間的單位，中檔市場的買家準備購買共管公寓，對他們來說，要購買有地房屋更難，史龍展預測，吉隆坡市區將增加面積較小共管公寓的供應。
供應龐大
公寓市場滯銷
公寓市場滯銷
不過，龐大的共管公寓供應量，可能造成市場出現滯銷局面，對大型面積的單位來說，這尤其嚴峻，根據統計數據，吉隆坡大約42.7%中高檔共管公寓供應量分佈在市中心，例如吉隆坡城中城、中央商務區／武吉免登及安邦一帶，另外35.6%位於滿家樂。
吉隆坡三大共管公寓區（吉隆坡城中城、孟沙及滿家樂）的資本價平均值，自2009年以來保持穩定，不過，每平方尺租金從2007年起開始下跌，反映租賃市場較弱。
的確，租賃市場保持疲弱，特別是大馬的海外專才人口不多，不過，產業的資本值保持穩定，利率走勢穩健，加上一些海外買盤，構成了最大的扶持力度；世邦魏理仕指出，海外買家佔吉隆坡豪華共管公寓總交易量的23.7%。
租賃市場疲弱
放眼接下來的日子，世邦魏理仕預期巴生河流域的住宅產業市場，年輕及成長中的人口為產業市場的後盾。數據顯示，巴生河流域40%的人口，年齡在19歲以下，這意味在接下來的20至30年，市場對產業的需求保持強勁。
此外，巴生河流域的家庭規模，平均為3.88人，比新加坡及香港的3.2及2.8人稍多，假如更多的可負擔房屋計劃推出市場，潛在的需求是無可限量的。
萊坊國際產業顧問公司
董事經理黃有福 住宅產業最活躍
由於土地資源有限，加上建築成本上漲，黃有福預期2012年的產業市場處於上揚格局，以交易量及成交總值而言，住宅產業繼續是產業市場最活躍的領域，一些房產單位的價格，特別是位於熱門地點的有地房屋，價格將持續上揚，儘管揚升的幅度可能放緩至5至10%之間。
鑒於供應有限，巴生河流域有地房屋的表現持續向好，提昇房產質量的國民，可能轉向圍籬產業；另外，一些探討成長潛能、資本增值的投資者，將把目光轉向發展商新推出的優質房產計劃。
此外，發展商將繼續推出設計革新、展現時尚生活格局的單位，例如建築面積傾向於較小及中型款式，以掌握目前的發展趨勢，迎合多數人的購買與負擔能力。
高聳住宅增值空間大
黃有福認為，坐落在出入方便的高聳住宅產業，包括位於建議中捷運系統不遠的產業計劃，預料將擁 有更多的增值空間；另外，在家裡上班的趨勢將日趨普遍，不少發展商推出更多這類型計劃，以改善銷售與現金流量，這些單位的面積多數在500平方尺之間，價 格比較有競爭力，而且容易出租，加大了產業單位的吸引力。
亨利行市場私人有限公司首席營運員鄧志明 中價屋成焦點
亨利行市場私人有限公司首席營運員鄧志明說，產業市場走勢保持穩定，產業價格不會大幅波動，發展商將把焦點轉向興建多數人有能力購買的可負擔中價、面積較小房產單位。
另外，有地房屋將繼續享有可觀需求，主要是資本的增值比較理想，坐落在理想地點、面積較小的公寓／服務公寓，也可繼續享有不錯的租金回酬，是比較有吸引力的投資選擇。
在2011下半年，產業市場走勢稍微偏軟，主要受幾個因素的影響，國家銀行實行貸款佔屋價70%（針對第三間及以上房屋）的措施開始產生效應，擔心全球經濟走勢放緩、投資者普遍持謹慎態度，回酬率較沒有吸引力，以及不容易爭取理想租戶。
2012年的辦公樓市場，預料出租率與租金水平，將因為更多出租空間加入市場，擔心供應過剩導致面對壓力。
永利行國際產業顧問公司高級伙伴倪傳鵬 首次購屋可選二手屋
倪傳鵬建議首次購屋者，在轉手市場尋求有地房產，最近推出的一些新計劃，價格已介於頂峰水平。
他個人認為，檳州的新產業計劃價格偏高，不過，還不至於“迫使”首次購屋者到威省購屋，目前，威省的產業價格屬於比較多人有能力負擔。
“我認為首次購屋者在二手市場購屋，然後稍微裝修一番還是可行的。”他指的是直洛貢巴及雙溪阿拉等地的房產。
另外，一些手上擁有較多現金的人士，可以探討比較新的發展地區，例如檳城東南部的浮羅山背及峇株茅，浮羅山背的受歡迎度，可從最近國雲集團（PLB,7055,主板建築組）推出住宅產業計劃，從市場很好的反應獲得證明。
當然，可負擔產業的價格未必可以長久保持在原位，倪傳鵬指出，峇株茅已吸引到不少產業買家，這 裡的產業價格繼續上漲，年漲幅可能多達15%，主要是檳島與威省之間興建第二大橋，帶動產業市場後市看起，而且檳島與威省之間銜接性改善，兩端將有更多基 本設施，有助於於進一步推高產業的售價。
“有鑒於此，峇株加灣的產業價格也開始上揚，峇株茅的產業買家多數是購屋者，峇株加灣比較多投資者。”
不過，由於國家銀行的貸款指南，嚴謹管理信貸的發放，部份產業買家可能不容易取得貸款，產業的交易步伐可能稍微放緩。
結語：世邦魏理仕執行董事克里斯托弗博伊德認為，假如放眼長期投資，不妨探討吉隆坡市郊至芙蓉週邊地區的產業，市場的發展形勢通常會從市中心、配合基本設施的擴展往外移，人口的增長將把擴展步伐推廣，這些地段有可能是未來的發展重鎮。
辦公樓供應過剩
辦公樓出現供應過剩的情況，這供應過剩的情況可能持續至接下來的8年，以年需求量大約200萬 至300萬平方尺計算，在2016年之前，巴生河流域將會有額外2千600萬平方公尺的辦公空間（每年大約500至600萬平方尺），這不包括吉隆坡大都 會的大型計劃，例如Naza TTDI的Matrade、Warisan Merdeka及吉隆坡國際金融區。
在過去的2年，新的辦公空間供應轉向市郊地區，而且形勢將持續下去，新增供應轉移主要是吉隆坡城中城在1998／1999年完工後，市區停止興建高聳商業大廈。
空置率料上揚
至於需求，吉隆坡的空置率料將從目前的13%進一步上揚，吉隆坡市區的辦公樓出租率，預料將受到分散趨勢的影響，不少企業租戶從市中心轉向市郊，市區的需求稍微呆滯，2011年第四季吸納空間為32萬平方尺，比第三季的62萬平方尺吸納空間稍降。
不過，世邦魏理仕認為，需求集中在A級辦公樓，跨國公司的需求，能源供應及資訊工藝設備完善，足以確保租賃保持平穩。
此外，跨國公司願意支付較理想的租金，以取得更佳的服務，例如：國油3大廈以平均租金每平方尺11令吉出租，租金叫價較高主要是因為大廈的技術規格理想，新的租戶多數是國際油氣業者，有一些是從國油2大廈轉向3大廈的租戶。
商業產業空間供應過剩可能對辦公樓租金造成壓力，預料在未來幾年，租金走勢可能持平，在過去的2年，市中心首要大廈的租金問價介於每平方尺6令吉至10令吉之間，只有少數一些大廈，例如國油2及明訊大廈，租金在每平方尺10令吉或以上的水平。
購物商場出租率超90%
世邦魏理仕董事經理史龍展認為，巴生河流域零售產業供應過剩，截至2011年杪，零售產業總供應空間為4千607萬平方尺（137個零售產業廣場），相等於人均7.1平方尺，表現理想的購物商場不多，估計在46至47個。
去年完工的新商場為11個，包括Citta、Viva廣場、吉隆坡城中城陽光廣場擴充中心、 Publika Dutamas、First Subang、吉隆坡節日城市廣場、河清園的肯納格批發城、Space UB、萬撓永旺、Mines2Street廣場及蕉賴鉅人廣場，Atria購物中心與UDA奧盛則在2011年結束營業。
Pavilion租金具上揚空間
零售商場的出租率保持在超過90%的水平，主要購物中心面對排隊租空間的情況（不包括霸級市 場），史龍展看到Pavilion廣場租金存在上揚空間，該廣場於2007年開始營業，到了2011年，每平方尺租金平均17令吉，意味有關租金仍有進一 步上揚空間，吉隆坡城中城陽光廣場每平方尺平均租金在30令吉之間。2011年有幾家大型零售商場落實交易，其中Citta廣場以2億4千500萬令吉出 售給ARA Asia Dragon基金，ARA已積極在大馬收購零售產業。
與此同時，史龍展預見旺沙瑪朱的成長潛能，除了人口增長，優質量的市郊購物商場有限，位於 Alpha Angle的購物商場已經老舊，Wangsa Walk還新，一些租戶如Celebrity Fitness健身中心及電影院做得還不錯，應付市郊社區產品需求的零售商表現可期。
资讯来源
http://biz.sinchew-i.com/node/57676
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