数周前与我的导师一起用餐时，谈到了产业规划课题。这课题很重要，是所有产业投资者终究须面对的问题。
我和导师的年纪都已40中旬，孩子皆步入少年时期，我们俩都拥有超过1000万令吉的产业贷款，因而在产业规划方面，面对很多相同的挑战。
这文章并无意推翻或取代各房地产规划专家的建议，只是让大家思考。
导师分享说，他和太太共拥有目前总值超过1500万令吉的产业，而他们已决定未来数年内，将其中100万令吉产业捐给他们的教会。不过，他们并无使用一般做法，即等待时机全数捐出，而是从今年开始，以小部分方式局部捐出。
至今，他们已将一间价值30万令吉的高级公寓抵押给教会。
接下来所分享的，是他们的处理方式。
代表教会管理产业
目前他们名下的产业，仍有大约20万令吉的未偿还贷款；他们决定使用之前转售产业所取得的盈利来偿清这些贷款；同时，他们担任上述高级公寓的受托人，并指定教会为唯一受益方。
他们将代表教会管理有关产业，而他们每个月的1万8000令吉租金收入在扣除所有开支之后，全数捐给教会。
他们计划每年进行一项类似的捐献，直至捐出总值100万令吉的产业为止。他们将之当作回报上帝的方式，一旦他们离世，这些产业皆归为有关教会。
放慢购产业速度
进一步询问下，导师告诉我，他和太太计划，一旦他们联合拥有每月超过5万令吉的被动租金收入，他们决定退休和停止投资产业。他们认为，这租金已足以让他们享受现有生活方式和出国旅游。
由于们旗下大部分产业是商务店铺，他们不担忧通胀，因一般上，商务产业租金每隔几年便会增长20%至30%。之后，他们会将所有空闲时间奉献给教会。
由于导师是专业的产业投资者，知识非常广泛，他的决定确实让我感到很意外。我个人认为，浪费这些学问是一大损失。以他的知识和经验，他能轻易持续在产业投资方面取得非常好的表现。
很有趣且很讽刺的是，许多人肯依靠他们有限知识去冒险投资产业，而导师则决定在未来几年内退出。当然，我尊重导师的决定，因每个人总会有追求理想生活的一天，知道何时退出，然后为上帝作出更多奉献。
不过，对我而言，我只计划未来购买产业时更加挑剔，以及放慢购买速度，从未有全面停止的打算。
给孩子“全债务”非“零债务”产业
导师和太太也计划将所有届时已偿清贷款的商务产业，遗赠给他们的孩子。假设租金和市价在20年后倍增，他们的孩子将继承价值超过3000万令吉的产业，并在无需支付任何贷款的情况下，每月取得超过20万令吉租金。这是很多人的想法，而我认为这做法很有问题！
挥霍财富
让孩子轻易地不劳而获，肯定会造成问题。一般情况下，大部分有钱人家的小孩因未曾积极和努力赚取他们想要的，而被严重宠坏。
一旦导师的孩子获知他们将继承如此庞大的款额，他们将不再有努力求学，以及之后学习父母一般精明工作的欲望。他们渴望取得成就和计算风险的能力或许会比较低；他们甚至可能会挥霍父母辛苦赚取的财富，最终无法留下任何资产给自己的小孩。
这犹如一个著名的说法：第一代赚钱，第二代花钱，然后第三代重新开始。
我向导师提出了我为孩子拟出的计划，也就是与其给予孩子已偿清贷款的产业，倒不如给他们贷款“最大”的产业。
比如说，一旦孩子年满18岁，我计划每数年再融资我旗下所有产业，并将他们的名字纳入重整贷款内，以加长贷款期限。
维持“欲望” 不宠坏孩子
我们名下所有产业，最终将转至我们家族的产业控股公司，多余的资金就作为我和太太享受生活，或者捐助的资金。毕竟，这是我们辛苦赚来的金钱。
我的孩子将继承包含各类型、总值3000万令吉，而且有75%融资或2200万令吉银行贷款的产业。如此，他们每个月仍联合取得大约1万至1万5000令吉的被动收入；不过，3个孩子平分，这款额并不大，足以确保他们维持他们的“欲望”，同时不被宠坏。
此外，他们也会因必须合力定期管理各类型的产业和支付2200万令吉贷款，而受一定的激励。通过此安排，我希望他们能比其他直接继承无债务产业的小孩来得更聪明。给予孩子“全债务”而非“零债务”产业，肯定更合理，对他们更有利！
总言之，我强烈建议你们咨询专于产业规划的律师，以获取更合适的意见。世上没有能够解决所有问题的单一方案。
http://www.nanyang.com.my/node/454211?tid=686
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