米兰兵法：再融资的威力和魔力•米兰多施

产业投资的独特功能在于可以在每隔数年，通过再融资取回一些钱。

这得归功于通货膨胀导致产业价格上涨，以及租金收入协助降低了房贷。

在这篇文章中，我将举出一个简单的例子，让你在7年内，取回你原本支付的首期。此后，你将拥有一个“零首期”的资产为你拼命，赚取无限的回酬。首先，我们作出一些假设：

购买价格：

1间价值10万令吉的低价公寓（这是大多数人可负担的产业）
首期：2万令吉（20%）
贷款：8万令吉（80%）
利息：每年5%
贷款期限：20年

注：利息与贷款期限是保守估计的，目前购屋者通常都能够以每年基本贷款利率-2.2%获得贷款，贷款期限长达40年，或至70岁。

每年分期付款：6418令吉或每月535令吉租金：每月600令吉，足以支付每月的分期付款以及服务费。因此，每月的现金流是零。

公寓地点：只需步行15分钟，便可到轻快铁站，租赁率超过90%。

为了简单起见，其他费用如律师费以及印花税等等，都没有计算。

其他假设：在未来20年，利率保持不变、没有调涨租金以及产业增值。

请看看以下的贷款摊销表，如何随着时间的推移，降低8万令吉贷款。

再融资取出首期

请看一看偿还的总本金那一行，截至第七年，已偿还的总本金大约是2万令吉，相等于最初支付的首期。这个时候，你可以为这间公寓再融资（取决于银行的规则与条例），把贷款提高至原本的8万令吉，取出2万令吉现金。

*备注：在现实生活中，产业价格会因通货膨胀而上扬，所以你为产业重新融资的数额，可能比原本的贷款更高。你的另外一个选择就是，在更短的时间内再融资，例如5年内，以取出2万令吉现金。

“零首期”投资

这个例子的启示是：

（1）投资者可在7年内，取出原本的首期或者2万令吉，并把这笔钱投资在别的地方，这可能是第二项产业。之后，他最初的那笔首期便不在第一项产业里了。

换言之，第一项产业成为“零首期”投资，这可让他在日后享受无限的回酬。

事实上，他可以在接下来的日子里，每隔7年便为该公寓再融资，取出2万令吉现金。

就算在他百年归老后，该公寓仍然存在，而他的孩子也可在有生之年，每隔7年为该公寓再融资，取出2万令吉现金。人，是会生老病死的，但是产业就一直都在！

（2）投资者乐于在7年内取回2万令吉首期，这个期限并不算长，这主要是考量到该产业是位于优质地点且出租率高，可算是低风险的投资。相比之下，1间新餐馆或者零售店的投资回收期需要大约3年，风险更高。

举个例子，现在我的朋友拥有3间著名咖啡特许经营店。他告诉我，每间店的投资大约是100万令吉，每间店每月可赚取3万令吉，或每年36万令吉。

3年内，他便达致收支平衡，取回100万令吉投资。然后，他以那笔资金去开设另外1间分行。表面上，这种投资回酬和投资回收期看似非常诱人，但是事实上，他面对的风险也很高。

保持复制

如果你是一名全职雇员，你可以通过产业投资，复制我这位朋友的成功例子。你可以在7年内轻松地取回2万令吉首期，并利用这笔钱作为第二项产业的首期。

假如你想要的话，你可以在7年后（第14年），为第一和第二项产业再融资，取出4万令吉，再购买2间产业。

你只需在第一项产业支付2万令吉首期，便可在未来的14年内，购买4项产业。

在接下来的7年或者第21年，你可以为4间产业再融资，取出8万令吉，购买额外4间产业！

这就是再融资的威力与魔力，是其他投资无法媲美的！

http://www.nanyang.com.my/node/452330?tid=686