米兰兵法：有地住宅VS公寓●米兰多施

想通过投资房地产来创富，进场时机很重要，而该购买何种房地产，则取决于你想怎样创造财富。
就以住宅来说，有地住宅和公寓单位，无论是增值速度和租金回酬都很不同。
不要以为住宅单位是房地产市场占最多的种类，投资必定一本万利。
简单的以有地住宅和公寓来看，两者之间就有相当大的差异。
要选择哪一类，也得看你对投资创富这概念的要求。
例如，你是想每个月稳定拿到租金，补贴生活或当做是被动收入，又或是想从增值中赚取差价，都足以左右你进场的种类选择。
我在上一期也说过了，有地住宅价格较高，所以业主需要付更高的成本，这包括了头期和每月供款，但因为供应有限，所以有地住宅增值更快。
反观公寓类住宅，虽然成本较低，但增值不及有地住宅，反而租金回酬更理想。
或许让我以1间价值50万令吉的双层排屋作为例子，来跟大家解释，可能这样更容易明白。

【案例1】 进场时机： B点
假设屋价处于50万令吉时，你相信屋价很快就会增至60万，甚至是70万令吉，所以你选择进场。
屋价：RM 500,000
首期：RM 100,000（屋价的20%）
房贷：RM 400,000（屋价的80%）
供期：25年
利率：每年8%
租金：每月RM 1,800
供款：每月RM 3,100
盈亏：RM 1,800 - RM 3,100
= -RM 1,500（负现金流）
总结
就如之前所说的，有地住宅的租金不及公寓，假设每月租金是1800令吉，那么与其你感激租客依时缴付租金，不如说他们非常感谢你的“补贴”。
从以上的计算，你应该很容易看到，在财务角度来看，租客所付出的比屋主更低。
【案例2】 进场时机： 接近C点
假如你和其他人一样，看着屋价在上升，但却迟迟犹豫不决，最后等到屋价来到C点时才行动，你可能就错失了良机。
屋价：RM 600,000
首期：RM 120,000（屋价的20%）
房贷：RM 480,000（屋价的80%）
供期：25年
利率：每年8%
租金：每月RM 1,800
供款：每月RM 3,750
盈亏：RM 1,800 - RM 3,750
= -RM 1,950（负现金流）
总结
因为屋价已劲力攀升一段时间，几乎达到高顶，之后屋价将横摆持平。
如果你的公司或者你的另一半的公司决定搬迁至海外，或你俩其中一个病倒不能工作了，又或是你的专业技术已经过时了，你被裁退，现在你失业了，那该怎么办？
如果你的产业在这个时候刚好空置，你需要花几个月的时间去寻找新租客，那么你便每个月需要支付3750令吉的银行供款。
就算你很幸运，产业一直都有租客，但你或另一半失业，每个月1950令吉的负现金流，对只有单薪收入的家庭来说可是很大的压力。
你会不会逼于无奈赶紧找买家脱手？这反而会令买家有机可趁，而你则失去了等待房屋增值赚钱的机会。
每个月有负现金流
当然，以上的案例，并不代表我在暗示这是错误的产业投资方式，我觉得这是高风险的做法，因为每个月都有负现金流。
如果你可以在适当的时机，以及在问题发生时，仍有能力应对负现金流，那么，这种投资方式是对的。
假如产业价格在未来3年内持平，以及假设你的产业一直都有租客，你真正的亏损是：
每月1950令吉
X 12个月
X 3年
= 7万200令吉
在未来3年内，你的产业需要增值至少7万200令吉，你才可以达至收支平衡。这难道不是一个可怕的投资方式吗？
购买产业供未来增值其实就像赌博，因为很多事情都不在你的控制范围。基本上，你还是需要靠运气。

文：米兰多施 （著名产业投资大师）