米兰兵法：买家永远由发展商摆布

之前两期，我们谈了不少向发展商购买产业的弊端。这一期，我们继续这个话题，同时来个一个总结。
无法确定未来住户类型
向发展商购买产业时，是绝对无法知道竣工后，住户多以哪类型的人士为主。
比如，一座新公寓将兴建在一家学院附近，由于靠近你的办公室和孩子的学校，你决定订购一个单位。
假设大部分买家购买作为投资目的，如出租，这公寓最终的住户将以学生居多。与学院生为邻，并不太适合一个家庭居住。
欲降低这风险，可以向发展商的销售员了解买家的身分——他们是否是投资者，还是购买来自住。
大部分销售员能对客户的意愿有着准确的看法，如果欲购买这单位作为家庭用途，他们可为你提供良好的意见。
撤销租赁担保或回租计划
为了吸引新买家，尤其是产业投资者，一些发展商在首数年内，会提供每年8%的租赁担保。
但你必须寻求律师的协助，以谨慎审查租赁担保文件。
你也须了解这担保由哪家公司提供（它可能是市值只有2令吉的公司），或是由第三方（如银行或保险公司）来包销这担保。
若发展商或其2令吉市值的公司破产，你该向谁追究？
产业发展可带来盈利，回租或租赁担保却一般上属赔钱的生意。所以，猜猜看，哪家公司会先被关闭？
此外，大部分租赁担保计划只应用于认购发展商提供的标准配套。
因此，购买产业前可向发展商要求一项仔细的列表，以了解你欲购买单位内所提供的家具和电器。
然后，查询和计算你需花多少钱来购买这些产品（如果自己购买）。
若发觉发展商将家具成本标在高出50%至100%的价位，请别感到意外。
如果发展商在首两年内给予每年8%的租赁担保，他们确实需要取得更高的盈利。
提供包含家具的配套或调高单位售价，是他们赚钱的方式之一。
检查相关土地现况
如果发展商无在启动建筑工程之前，花费清理和围篱，你就需加倍小心，尤其对于身分不明的发展商。
因为，发展商至少都会斥资围上这土地，并加以清理。
检查相关土地地契
千万别认为该土地肯定是住宅用途的土地。许多发展商会花费将土地用途从住宅转为商务，因这能够带来更高的回酬。
但之后考量到经济情况，他们可能决定兴建住宅单位，而不是商务单位，但仍无法取回转换地契时的费用。
因此，他们唯有在这土地上兴建服务式公寓或小型家庭办公室（SOHO）。
买家必须了解，虽然他们购买的是用于居住的产业，但他们所需支付的公用设备和管理费，是根据商务产业的比率来计算，而不是住宅产业率。
所以，结论是……
你是否应该向发展商购买产业？
将这一期和之前两期的文章重读一遍、针对地点做更多功课、了解发展商的记录，以及确保发展的定价合理。
如果决定承担指定的风险，并下单购买，你在签署买卖协议之后唯一能做的，是期盼和祈祷一切安好。
无论你是否同意，买家永远是由发展商摆布的！

文：米兰多施 （著名产业投资大师）

资讯来源

http://www.nanyang.com/node/405294?tid=852