2012房價四平八穩

2011年已經告別，新的2012年也啟動腳步，大家在“新年新希望”聲中，以全新的面貌、嶄新的步伐開始每一天的生活、工作與學習，期望新的一年各有收穫。

配合政府的發展政策，2012年市場焦點落在可負擔房屋的推廣，謹慎看待高檔產業的需求，預計住宅產業市場在2012年繼續取得令人鼓舞的表現，不過，發展商料將嚴謹看待高檔有地房屋、高樓住宅單位的展望。

在接下來的日子，發展商將轉攻可負擔房屋市場，掌握第一次購屋者、年輕買家需求殷切的優勢；高檔產業發展商們將繼續在巴生河流域收購土地，以供產業發展計劃，包括興建可負擔房屋的城鎮。

屋價續走穩

至於持續專注發展高檔房產的發展商，預計他們會推出面積較小型的房屋單位，以便每單位的售價顯得更具有吸引力。

產業界的顧問指出，今年屋價的水平繼續走穩，土地與建築成本升高，預料將鞏固產業售價增長的趨勢。

辦公樓供應過剩

另外，辦公樓產業市場在2012年的展望較為遜色，這個領域的市場將由租戶來主導，新的辦公室發展計劃將陸續加入市場，巴生河流域的辦公室空間供應量，預料將出現供過於求的局面。

“未來數年將陸續加入市場的新辦公室空間，料將加劇租金走低的壓力，租出率較低的業主，可能會調降租金水平。”

但基於營運和維修成本昂高，加上本地租金處在偏低水平（與區域市場比較），租金下調幅度不會很大。

此外，擁有75至80%出租率的業主，租金或許可維持原有水平，租用率超過95%的業主，甚至可能調高租金。

全球經濟前景不明朗，可能衝擊人們對產業的購買意願，專家認為，本地的低利率環境和銀行系統的流動資金充裕，將能帶動國內市場的產業需求。

“產業領域業者也有一致的看法，他們相信產業價格下跌的風險，會被金融體系充裕的資金所抵消；同時，產業投資也被視為良好的抗通膨工具，預計2012年產業的上漲和下跌空間有限。”

2012年產業市場展望

有地房屋續看好
VPC Alliance（吉隆坡）董事經理黃廣安

在新的2012年，發展商推出的產業計劃，預料銷售業績可能受到全球經濟、前景比較看淡的影響，至於商業產業，2012年辦公樓租金與出租率稍微放緩，在更多供應加入市場的情況下，需求將受影響。

不過，在一些熱門地點的購物廣場，零售空間的需求保持強勁，只是社區的購物商場在2012年可 能面臨艱巨挑戰，進而影響租金的水平，新的一年有更多零售空間將加入供應市場。此外，賽城的共管公寓與公寓也擁有不錯潛能，安邦、格拉那再也輕快鐵延長線 及捷運計劃的推行，將讓一些地區的產業計劃受惠。

中檔高檔公寓需求下降

2011年產業市場住宅與商業產業領域，整體表現保持平穩；在轉手市場，市場對高檔共管公寓，以及中檔共管公寓的需求稍微褪色，供應過剩影響公寓的租金水平。

VPC Alliance（吉隆坡）私人有限公司董事經理黃廣安表示，市場對現有的有地產業需求沒有退減，政府在2010年杪實行的70%（第三間或以上房屋）最高貸款比率，並未明顯影響人們對住宅產業的需求，不過，卻在一定程度上，影響房屋貸款的成長率。

2011年首7個月，房屋貸款增長12.8%，比前期的13.2%稍低，首3季的住宅產業交易，比2010年同期增長11%。

在商業產業市場，量身訂造的辦公樓，在2011年表現適中，首半年的平均出租率下跌至83.2%，比2010年上半年與下半年的84.1%低，市場對辦公樓的需求受到供應過剩的影響。

另外，有地房屋的前景比高聳住宅產業較看好，買家比較優先考慮前者，至於後者則由於供應較多受看淡，市場對市中心及滿家樂共管公寓的需求將稍微放緩，供應過剩、租金較弱是兩大影響因素。

可負擔中價屋成焦點
亨利行市場首席營運員鄧志明

對2011年的產業市場來說，住宅產業領域相當活動，特別是在首半年，該領域繼續2010年的蓬勃走勢，有地房產保持強勁、共管公寓市場保持穩定，市場對吉隆坡城中城、滿家樂一帶面積較大的單位需求稍微褪色，至於小面積的單位需求比較理想。

亨利行市場私人有限公司首席營運員鄧志明說，在2011下半年，產業市場走勢稍微偏軟，主要受 幾個因素的影響，例如國家銀行在2010年杪開始實行貸款佔屋價70%（針對第三間及以上房屋）的措施開始產生效應，擔心全球經濟走勢放緩、投資者普遍持 謹慎態度，回酬率較沒有吸引力，以及不容易爭取理想租戶。

2012年的辦公樓市場，預料出租率與租金水平，將因為更多出租空間加入市場，擔心供應過剩導致租金面對壓力。

產業價格波動不大

預期2012年經濟成長步伐放緩，政府在大選後可能削減開支，不過，市場走勢保持穩定，產業價格不會大幅波動，發展商將把焦點轉向興建可負擔的中價、面積較小單位。

另外，有地房屋將繼續享有可觀需求，主要是資本的增值比較理想，坐落在理想地點、面積較小的公寓／服務公寓，也可繼續享有不錯的租金回酬，是比較有吸引力的投資選擇。

資源有限房產價續上揚
萊坊國際產業顧問公司董事經理黃有福

2011年住宅與商業產業的表現保持平穩，與之前幾年的情景一樣，首半年產業市場以住宅領域為首，分別佔交易量與價值的62.39%及46.76%，與2010年首半年相比，交易量與交易價值分別增長23.12%及30.31%。

至於商業產業，成交量與交易總值分別比2010首半年增長12.29%及17.31%。

萊坊國際產業顧問公司董事經理黃有福表示，由於土地資源有限，加上建築成本上漲，2012年的產業市場基本處於上揚格局，儘管多數的人依然潛在挑戰保持謹慎態度。

基建有利產業發展

政府在經濟轉型計劃下推出的基本設施計劃，例如巴生河流域綜合交通系統，有利於本地產業市場的發展。

以交易量及成交總值而言，住宅產業繼續是產業市場最活躍的領域，一些房產單位的價格，特別是位於熱門地點的有地房屋，價格將持續上揚，儘管揚升的幅度可能放緩至5至10%之間。

他說，假如國家銀行進一步加緊房貸措施，預料將對產業市場造成不利衝擊，市場對產業投資將轉為比較謹慎。

由於供應有限，巴生河流域有地房屋的表現將繼續向好，提昇房屋質量的置產者，可能轉向圍籬產業；另外，一些探討成長潛能、資本增值的投資者，可能將目光轉向信譽良好的發展商推出的有地房產計劃。

此外，發展商將繼續推出設計革新、展現時尚生活格局的單位，吉隆坡城中城一帶的產業發展計劃，單位面積傾向於較小及中型款式，以掌握目前的發展趨勢，以及多數人有能力負擔的水平。

高聳住宅產業增值空間大

坐落在出入方便的高聳住宅產業，包括位於建議中捷運系統不遠的計劃，預料將擁有更多的增值空間；另外，在家裡上班的趨勢將日趨普遍，不少發展商推出更多這類型計劃，以改善銷售與現金流量，這些單位的面積多數不到500平方尺，價格比大面積的少、容易出租，加大了其吸引力。

市郊農業地後市看起
世邦魏理仕顧問公司執行董事克里斯托弗博伊德

2011年產業市場繼續成長，在首10個月獲批的產業貸款已經達到801億7千萬令吉，比去年多了30億令吉，顯示產業的交易保持熾熱。

世邦魏理仕顧問公司執行董事克里斯托弗博伊德說，住宅產業的成交量保持強勁，不過，價格稍微降溫，特別是一些地區的高檔共管公寓，辦公樓市場顯示有些疲軟，零售產業依然強穩。

銀行批貸嚴謹

2012年住宅產業的步伐料將放慢下來，加入市場的供應量增加、銀行對貸款的批發也比較嚴謹，這是無可避免的形勢，市場將尋求本身的平衡點，不致於出現其他國家的頂峰與谷底狀態。

2011年辦公樓市場相當活躍，租金、需求與資本升值皆保持穩健，不過，2012年該領域可能因為供應增加而稍微疲弱，零售產業市場展望向好。

假如放眼長期投資，不妨探討吉隆坡市郊至芙蓉週邊地區的農業地段，市場的發展形勢通常會從市中心、配合基本設施的擴展往外移，人口的增長會將擴展的步伐推遠，這些地段有可能是未來的發展重鎮。

他說，也許不是3、5年以內的事，但再過廿年、三十年，這一幕是有可能出現在大家的眼前，在1970年代錯失孟沙、1980年代錯失蕉賴、或是1990年代錯失雙溪龍投資機會的人士，應該將目光轉向未來，探討有投資價值的農業地，以賺取不錯的投資回酬。

回顧2011下半年銷售放緩

回顧過去一年大馬產業市場的點點滴滴，比較令市場關注的是，政府制定的國家房屋政策、經濟轉型 計劃的推行已經一週年，大家拭目以待的全國大選並沒有在2011年舉行，當然，也沒有影響產業市場的新措施出台，反而是多數人因為持觀望態度，促使 2011下半年產業市場的步伐開始放慢了。

我們知道，大吉隆坡／巴生河流域是經濟轉型計劃下的一部份，在經濟轉型計劃之下，一共有12個 國家關鍵經濟領域（NKEA）、131個啟動計劃，還有60個商務發展良機；至於政府轉型計劃，則有6大國家關鍵成效領域（NKRA），以及29個各部門 關鍵成效領域（MKRA）。

大吉隆坡計劃正面效應

談到大吉隆坡／巴生河流域的發展，這是12個國家關鍵經濟領域之下的主要發展計劃，國家關鍵經濟領域是由11個經濟領域，加上大吉隆坡／巴生河流域發展計劃組合而成。

另一項不可忽略的是總值400億令吉的吉隆坡／巴生河流域捷運計劃，這項沿多個城鎮發展、全長55公里的捷運路線，讓已發展、未開發的土地業主受惠，有關業主包括25家產業發展商、3家政府相關公司、僱員公積金局、國民投資公司及一個大馬發展機構。

財政部產業估價署、全國產業資訊中心總監哈惹再南博士說，在未來的5年，大吉隆坡的規劃，將對 產業市場的發展帶來正面推動效應，大吉隆坡計劃將概括10大產業發展計劃，這10大產業發展計劃分別是十五啤、小印度、巴生車站至中央藝術坊、默迪卡廣場 與大地宏圖、瑪士吉占美回教堂、甘榜胡絨巴西與安邦路、甘榜峇魯、市政局、中南區及太子世界貿易中心。

首半年交易超過21.4萬宗

哈惹再南博士補充，2011首半年產業交易超過21萬4千宗，在這些交易宗數，其中66% （14萬2千600宗）是產業售價低於20萬令吉的單位，10.5%（2萬2千500宗）的產業交易，個別單位的價格超過50萬令吉，以產業類型而言，住 宅產業佔62.4%、接下來是農業地20.2%及商業產業佔9.8%。

她說，人們對產業的需求，最主要是鎖定住宅房產單位，這些都是各階層百姓需要購置的資產，農業地的需求排第二，主要是業者需要添購這些資產，在轉換用途後可進行產業發展計劃。

國家房屋政策6大要點

由副首相丹斯里慕尤丁於2011年2月10日，正式推出的國家房屋政策，6大要點分別是：

●要點1：各州政府將進一步推行可負擔房屋措施，國家房屋公司焦點將放在中價優質房屋，提供廉價房屋申請者融資、伸縮性處理中低價及中價房屋固打限額、公共與私人界在政府地聯手推行可負擔房屋發展計劃，落實居者有其屋目標。

●要點2：改善房屋發展的質量，設定最低的優質房屋規格，以確保房產質量獲得一定程度的監督，同時，在政府的房屋發展計劃，擴大本地建築材料的採用比率。

●要點3：加強屋業發展的效率，通過決策的協調與執行，改善政府在房屋發展措施的落實，相關的努力包括制定、改善與落實屋業發展指南，同時，鼓勵業者採納“先建後售”概念。

●要點4：改善人民擁有與租賃房屋的能力，設定廉價房屋基礎價，以及控制房屋擁有權的分配，避免出現投機情況、設定合理的廉價屋租金，以及提供財務援助給低收入群，確保他們有能力購買房屋。

●要點5：房屋領域永續發展，提高對新科技的採用、推行革新房產計劃、興建符合環保概念的房屋，以改善房屋領域的研究與發展、鼓勵城市推行翻新計劃，例如重建舊的產業大廈。

●要點6：提供基本設施，以塑造一個舒適、可居住的環境，同時加強管理機制，重視分層產業大廈及共管產業的維修與管理。

在房屋發展社區，落實安全城市概念，例如在住宅區提供公共與休閒設備、在新的房屋住宅區，提供踏腳車走道、行人走道，加強住宅區之間的公共交通銜接。

资讯来源

http://biz.sinchew-i.com/node/55674