泡沫怎样形成？

霍夫斯特拉大学经济和地理组的珍普罗罗迪格博士，通过观察不同地区、领域和时期的指数图表，把从研究案例发现的规律指数线，规范出“泡沫4阶段”理论。

珍普罗罗迪格把第一笔投入潜力未被发觉市场的钱，称为明智之钱（Smart Money），而该阶段也就是泡沫的首阶段——偷步期（Stealth Phase）。

偷步期在房地产市场中，指本地发展商或机会基金在高风险、高回酬时期，比别人率先进场，成为当下时期的投资先驱者。

而第二泡沫阶段则是“发现期”（Awareness Phase）。这是指其他机构投资者看见已有人进场，而即使做出反应，着手研究市场和先驱者当时的动向。

机构投资者的注意力，往往引起大量投资者跟随套现进场，市场需求量顿时大起，就连过去一些低调的公司和土地，也成为当下的瞩目。

大马在2005年至2010年间，大笔来自欧洲和香港的资金，透过投资吉隆坡和槟城资产而涌入大马。

投资者争先恐后入场

一旦“发现期”扩大后，就进入珍普罗罗迪格泡沫4阶段的第三阶段——“狂热期”（Mania Phase）。

“狂热期”是指媒体和分析员完成并公开有关公司业绩表现、高层人员背景、未来联营发展计划、政府给予特许经营权机会等的报告和报道，让投资者陷入争先恐后入场的情况。

大马目前处狂热初期

大马的狂热期在2010年中旬发生，当时许多领域业者纷纷被追问有关房地产泡沫的看法，买家也十分关注屋价的波动，并对回酬十分期待。

不过，当投资情绪逐渐冷静下来，房地产平均价格也水随之从历史的新低，调整至符合当下经济情况的平均价格。根据珍普罗罗迪格表示，聪明的投资者都了解，房地产价格突然上扬或下滑之后，大多会调整至平均价格。

分析员以大马房价指数（MHPI）为价格波动指标计算，大马目前的房价，相等于从10年的移动平均价格约上扬2.5%。

若把珍普罗罗迪格的泡沫4阶段应用在此，大马市场尽其量只在狂热期的初期。

管房政策奏效 买盘房贷放缓

放眼未来，政府会继续观察市场，相信在有必要时，会插手房价或资本控制课题上。

尽管一些国家的某些区域、尤其是首都的房价上涨幅度紧张，但所有国家都在尽量不加剧国民的压力，务求至少把房价控制
在国民购买或租房屋时，不会觉得有太大压力的水平。

根据资料，过去3年来，房贷每年平均增长11%，但自从政府去年实施一连串的管房政策后，房价和房贷都有放缓迹象。

截至去年第三季的大马屋价指数，房价上扬走势放缓至6.6%，去年第二季是 10.6%，而2010年是6.7%。

《金融稳定及付款系统年报》指出，房贷是家庭增长的主因，但去年房贷申请却稍微放缓，增长12.7%（2010年为12.8%）。 报告指出，近3年来，我国屋价每年平均增长5.9%，大部分的房贷是用作购买25万令吉的住宅。

“房贷占整体银行体系放贷额25.5%，若以家庭债务计算则占45.3%。”

虽然说大马房地产市场尚未到达疯狂的时期，不过，预防胜于治疗，投资者需时刻观察市场变动。

紧密监督走势 暂不加重打房

国家银行总裁丹斯里洁蒂曾表示，房价上涨幅度渐有放缓，并没有显著飙涨情况，暂不会实施打房措施，但强调会紧密监督。

去年，政府宣布的一连串管房政策包括了限制第二套房贷融资上限为屋价70%、融资超过90%者利率调高、非个人购屋者融资上限为屋价60%等。

国行指出，银行必须维持合理定价与实行自律借贷措施，并采纳实用的风险管理和资本分配策略来抑制风险。

银行采取的各项贷款指南可尽量避免不加剧我国的信贷负担，也不会提高国家的家庭贷款水平。

国行在实施各项贷款指南的同时，也需持续监测银行提供的家庭贷款。

http://www.nanyang.com.my/node/436985?tid=686