米兰兵法:提公积金买房投资

第一笔资金的来源
（第三篇）

筹措第一笔资金，除了靠自己的储蓄、向亲友或雇主借贷、抵押现有产业，其实还有很多方式。

本期《米兰兵法》，再向大家介绍数个值得考虑的筹资方式……

所有雇员或自雇人士，都允许提出公积金第二户头（Account II）的储蓄，每个月有30%的公积金是汇入第二户头的。

公积金设有一个“提款购买/兴建房屋”的计划，让会员提出第二户头的储蓄来购买或兴建房子，即通过：

（a）个人购买，或
（b）与配偶、家庭成员或其他人士联合购买

公积金会员可在提款后，向发展商、个人或通过公共拍卖购买房子。你可以使用这资金作为订金，从而减少你的未偿还贷款。

无论如何，你必须符合指定的条件，允许提出的最低款额为：

（1）个人买家

房贷和房屋价格的差价，外加屋价的10%；或者，第二户头的余额。

（2）与配偶、家庭成员或其他人士联合购买的买家

提出第二户头所有钱

对于联合购买者，公积金局会先处理第一买家的申请，如果余额不足，才处理第二买家和其他买家的申请。

（备注：更详细的解释可浏览公积金网站http://www.kwsp.com.my）

欲达致最佳效果，你可以提出第二户头的所有款额。

如果你的第二户头有2万令吉，你能全额提出金额，并向银行以最低款额贷款；如果联名购买，则能通过综合两个户头，取得更多的资金。

公积金过去的利息为每年介于4%至5%；至于房贷，一旦优惠期截止，利息成本就会介于每年6%至7%。

此外，除了第一次提款，你也可以使用第二户头的累积款来减少房贷余额。

若你申请到每年利息只有4%的政府贷款，那和第二户头提出款额并无太大差别。

联营/合伙

你或许没有资金投资产业，但你可与一些有资金，但没时间搜寻和管理投资型产业的人士合作。

但在合作之前，请拟出或导致合作破裂的潜在原因。

物物交换方式多

这方式的潜能是无限的，以下是我的朋友和我的一些经验。

（a）经营室内装修行业的阿伦，建议为想提升家居环境的卖家提供装修服务来代替定金。卖家非常满意其服务，甚至将阿伦介绍给家人和朋友。由于阿伦的盈利赚幅是30%，他因而省下近9000令吉，而且能够获得更多新客户。整体上，每个人都是赢家。

每个人都是赢家

（b）佐哈利是土木工程师，其客户皆是产业发展商。他以部分收费向发展商换取一个好单位，而且价格比发展商原定售价低很多。这对他和发展商而言，都是双赢局面。他的目标是未来5年内，持有10项优质产业。

（c）帝末迪是名律师，专门处理产业买卖事宜，并且有数名客户是发展商。由于部分客户是优质发展商，他将部分的律师费用于兑换产业。

（d）专门协助发展商行销产业的卡尼斯与发展商达成协议，以便将部分的销售佣金兑换相关发展计划的数个单位。发展商从而剩下部分行销成本，卡尼斯则在数年内拥有相当有规模的产业投资。

（e）阿里斯是一家上市公司的总经理，居住在吉隆坡的5星级高级公寓。他认识一名发展商，优先得知该发展商即将于下个月，在毗邻其公寓的土地上推介 一项新产业。他和该发展商达成协议，即一旦他协助寻获买家，发展商必须给予大量采购优惠（bulk dicount purchase）。阿里斯通过发短讯和电邮通知所有亲友，1个周末内便协助售出20个单位，各买家更开心地享有大量采购优惠。从中，阿里斯赚取每单位 3000至5000令吉佣金，他利用这资金，并且以大折扣方式购得自己最中意的单位。

只需要创意和创新

上述物物交换交易皆有可能发生，因为这些人若不是老板，便是交游广阔的人。如果刚计划开始投资产业的你只是一名雇员，那请问问能为公司和其他方面提出什么建议。比如说，协助公司售卖浴室用品，而产业发展商必须是你的目标市场之一。你可协助公司和发展商达成协议，如：

i）发展商只须支付浴室用品的成本给你的公司，而原本必须支付的款额，是将他们旗下的产业单位，以大折价售卖给你，而且允许你在公开售卖之前挑选自己喜爱的单位。

ii)你的公司无需支付任何销售佣金给你，但你将从发展商给予折扣的方式获得佣金。

从中，三方皆获利。如果你有能力在未来5年内，每年完成一项交易，那你就能够在无需首期资本的方式购获5项产业。

由此可见，可能是无限的。你所需具备的，只是创意和创新，构想出一个能让每个人都获利的交易架构。

http://www.nanyang.com.my/node/446702?tid=686