很不幸的，在投资的世界里，根本“没有完美投资这回事”。每种投资都有利与弊。
在这篇文章中，我们将探讨产业投资的利与弊，并将它和其他投资产品作比较。
以下是我们在评估任何一种投资之前，需要考量的各种因素：
（1）预期回酬
在理想的情况下，回酬一定要高，最好是按年超过15至20%。由于大多数的产业投资回酬平均为：按年4%至7%的租金回酬（取决于产业类型与地点等）、按年5至10%资本增值（视经济增长与外资流入等而定），所以产业投资回酬可算适中。
产业回酬通常都超过你的家庭的“非官方”通货膨胀（按年4至8%）。因此，产业是最佳的长期投资，回酬可让你保持甚至是超越通胀。
（2）稳定的市值与按年回酬
产业是非常稳定与安全的投资，因为价格波动不大，而蓝筹产业股的价格起落20%是很普遍的事情。
（3）现金流
通过销售或再融资，你能以多快的速度将之转换为现金？很不幸的，产业在这方面非常糟糕。
在最早期，如果你幸运的话，你可以在1个月内卖出产业，然后在接下来的3个月内获得余额。
至于那些地点欠佳的产业，则可轻松地在6个月内转手，并等待额外9至18个月完成交易。
可是，若你的产业已经缴清贷款，或者你拥有足够的资金，去减轻你的欠款，那么你可以选择重新估价及再融资产业。
假如你向同一家银行申请，通常在2至3周内，便可获得再融资。但是，若你转向其他银行申请，可能需要耗时几个月，因为该银行需要数个月的时间处理文件。
（4）杠杆作用
产业贷款可以是产业价格的0至100%，这与期货和期权合约不同，因为后者的价格是稳定的。
其他投资根本无法提供这种特别的好处。在某些情况下，你甚至可以申请100%房贷，但前提在于你必须熟悉融资技巧。
申请房贷的好处是你的贷款会逐渐减少，这得感谢你的租客以及产业增值。在其他的投资，你只可以享受增值的好处，而不是减轻负债。
（5）购买或脱售产业时的开支或成本
无论是购买或脱售产业，投资成本均很高。购买产业时，你需支付的费用包括律师费、印花税、房贷保险以及其他杂费等等；脱售产业时，你则需要支付产业经纪费以及律师费等。
（6）产业盈利税
在我国，如果你在购买产业后的首5年内转手，你必须根据购买与脱售产业的差价，支付最低5%产业盈利税。如果你是在5年后才脱售产业，则无需支付产业盈利税。
（7）每年的营运成本
每年的营运成本如租金收入税（扣除获准扣税的费用如利息成本及服务费等）、退租、利息成本、维修、管理费以及其他等等。
（8）完成购买及脱售产业交易所需时间
从脱售产业至获得余额，基本上，你需要花费3个月至1年。
（9）为了维护投资而感到压力
在产业投资方面，你必须做好心理准备，面对来自产业和租客管理的各种问题。
（10）保存账单作为记录
基于产业涉及各种收费，加上报税时需要账单证明，所以你必须好好保存所有账单。当你拥有越来越多产业时，你需要花费更多时间、精力以及金钱，所以你必须确保你可以好好保存这些记录。
（11）需要一次性的努力
产业投资可以在这方面取得10分满分。你只需要付出一次努力，便可购得一个好产业。之后，产业会为你“效劳”。另外，其他投资组合是需要密切监管的，因为它们会受到经济环境改变所左右。
（12）错误的影响
每个人都会犯错，特别是新的投资者。买错产业类型、选错产业地点与贷款类型，或者遇到不好的租客，都会让你损失惨重，以及需要好几年才能完全修补你所犯下的过失。
因此，第一次以及每一次投资产业时，你都必须准确无误，因为错误的决定会导致金钱与时间损失。
（13）价格透明度
与信托基金或者股票价格相比，产业价格较欠缺透明度，产业估价是非常主观的。
这对新手投资者来说，是很大的挑战；但是对精明投资者而言，则是一个机会。
（14）投资期限
基于购买与脱售产业时的成本很高，但短期回酬只是适中，因此，最理想的是持有产业介于3至5年。
换言之，产业投资并不适合那些希望能够在3年内快速致富的人；惟在某些情况下，你可以通过“翻转”（Flipping）策略，例如以低于市价购买，再以高过市价卖出，更快地赚钱。
（15）人际交往能力
你必须与产业经纪、卖家、租客、律师、银行家以及承包商等，建立良好的关系，并且具备良好的谈判技巧，那么一切都好谈。
如果你欠缺这些技巧，那么产业投资将不会是你的“那杯茶”。
希望你阅读了这篇文章后，可以发现产业投资的利与弊。
我的建议是，你必须拥有一个多元化投资组合（涵盖产业和其他投资），这总好过把所有鸡蛋放在同一个篮子里。
http://www.nanyang.com.my/node/438944?tid=686
No comments:
Post a Comment