2012-04-13 14:23
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欧债风暴刮起后，嘉德置地去年仍“大胆”斥资43亿新加坡元，购得重庆朝天门地块综合开发项目。
尽管外界对中国经济增长轨迹感到相当不安，但在新加坡房地产公司嘉德置地(Capita Land Ltd.)眼中，这个“中央王国”仍是个富饶的希望之地。
嘉德置地总裁兼总执行长廖文良一直看好中国房地产市场，经常表达对中国宏观经济基本面的信心。
中国《华尔街日报》日前专访了这位房地产巨擘，细谈他对房地产走势以及商业管理经验的看法。以下是访谈部分节选。
中国政府严厉打房，导致新楼盘销售大跌，连带支援房地产的服务或产品，例如装修、建材、家具等业者也受打击。
加上近日有指市场会硬着陆，令国际市场更加担忧中国这个房产巨人的走向。
在廖文良看来，中国的宏观经济基本面有助于提高住宅和商业地产需求。
按市值计，嘉德置地是东南亚最大的房地产公司。
中国项目共285亿
在廖文良的引领下，嘉德置地过去10年大举进军中国市场，目前的中国项目总计约95亿美元(285亿令吉)，占公司总资产38%。
这些项目包括了住宅、写字楼和商场等。
最近的动荡和全球经济困境，令市场担心这对亚洲房地产投资会造成冲击。
但廖文良却认为，对投资者而言，亚洲仍然具有吸引力，但他们会有选择地进行投资。
“比如，我就很怀疑他们是否会大力投资印度。相反，他们会投资中国、新加坡和香港这些地方，而更大胆的投资者可能会投资越南，哪怕他们可能也担心越南的宏观经济形势。”
他认为，推出房地产降温措施是好事。如果没有这些措施，业者反而会担心，因为那样就意味着人们会来投机，市场上也会有泡沫出现。
身为业界一份子，难道嘉德置地不担心降温措施打击楼市？
“我们会针对这些措施做出相应调整，但不会放慢或停止投资步伐。”
看好新兴市场越南
提到东南亚和印度的楼市前景，廖文良表示看好新兴市场如越南。
“我认为未来5到10年，越南楼市会有很好的发展。越南经济总量较大，人口结构年轻，越南人工作努力且愿意学习，现任政府也较为稳定。”
他提到，嘉德置地在印度也有投资，包括酒店式公寓及部分商场项目，但发展较慢，还没有盈利。
他说，该公司曾在1993年，在班加罗尔搞过一个IT项目，但从那时起到现在，并没有见到有任何明显迹象表明，印度的商业环境将会发生改变。
开发中国市场被批评
嘉德置地大力开发中国市场的举措也遭到了阻力，特别是来自投资者的批评。
有投资者出于对中国经济可能硬着陆以及房地产市场疲软的担心，避开嘉德置地的股票。
但廖文良却安之若素。他说，城市化和经济增长将支撑中国的楼市需求，而且中国人喜欢购买自住房屋。
“再者，中国人无法投资海外，现在也没有其它投资渠道，他们对股票完全不懂，但对买房却很在行。”
金融危机期间投下巨资 长远眼光资本管理
全球金融危机爆发后，嘉德置地以22亿美元买下了东方海外(国际)有限公司Orient Overseas (International)旗下的房地产业务。
发生欧元区债务危机后，该公司又斥资43亿新加坡元，购得重庆朝天门地块综合开发项目，令市场觉得嘉德置地“很大胆”。
廖文良解释：“我们之所以这么做，是因为我们在以一种长远眼光进行资本管理。”
“对于中国，我们就是立足长远开发这个市场的。我们一直把在中国市场上赚得的收益再重新投到这个市场。”
狮城住宅供应存缺口
他指出，中国最近调低了银行存款准备金率，这就是放出信号，表明他们知道必须放宽政策，这种放宽不会一下完成，而是渐进式。
他提到，在新加坡，住宅供应仍然存在相当大的缺口。
2005年至2011年，新加坡常住人口增加了32万，增幅为9.3%，但住宅数量只增加了约7万套，增幅为6.4%。
廖文良认为，新加坡政府可能会时不时出手干预，但人口统计数据显示，新加坡人口为正增长。
料越来越多企业陷债务危机
在一些房地产市场观察人士看来，中国市场信贷紧缩是他们关切的问题，这会如何影响房地产业？
廖文良却觉得，小型发展商能轻松借到上亿元启动资金的日子已经远去了。
考虑收购陷困企业
他预测，行业整合可能发生，越来越多的企业将背上债务负担并陷入困境。
“如果这些企业拥有优质资产，我们可能会考虑收购这些企业。”
全球金融危机期间，嘉德置地从中国银行(Bank of China)、中国工商银行(ICBC)、中国农业银行(Agricultural
Bank of China)以及招商银行(China Merchants Bank)获得了超过31.6亿美元（约94.8亿令吉）的贷款。
“这是银行根据企业质量选择贷款对象的结果。依你看，如果银行要放贷，它是贷给中国小型地产商──银行对他们几乎没有信心，还是嘉德置地？”
挑选合适人才管理业务
嘉德置地业务遍布20多个国家，员工众多，单靠一个人有限的24小时和精力，廖文良如何管理好业务？
他说，自己不直接管理业务，而是只挑选合适的人才，通过管理这些人才来间接管理公司业务。
“我们已经成功地吸引并留住了人才，做到这点的关键是和他们保持密切沟通。”
他说，在员工身上花了大量的时间，包括亲自面试员工，关注他们的培训，倾听他们的心声，定期拜访海外员工。
每年讲授管理课程
而且，他每年都会抽出两天的时间讲授管理和领导力方面的课程，每天8个小时。
廖文良重视沟通，他说，每位公司员工都可以给我写信，我每周给员工发的电子邮件都会收到很多回复。
“但这些回信都是以轻松、聊天的口吻谈到了业务和人力资源方面的很多问题。”
另外，嘉德置地也制定了很多照顾员工及其家属的政策，比如每位员工都可以在雅诗阁(Ascott)酒店式公寓免费住四天，只要提前预定就行。
金融危机主动降薪20%
廖文良率领嘉德置地闯关多年，在金融危机期间，他为了不裁员竟然主动降薪20%，此举一直为人津津乐道。
如今回首和再谈这宗往事，廖文良只轻描淡写：“作为一家公司，我们全体员工必须抱团取暖，共度时艰。我把这种理念称作‘荣辱与共’。”
他说，这是他在新加坡国防部工作期间学到的理念：“我总是告诉员工：我不是老板，我也是一个受薪员工。”
自称劳工阶级代言人
目前身价如同打工皇帝的廖文良坦承，自己并非一出生家境就非常富裕，并形容自己是劳工阶级的代言人。
提到他在政府中任职的经历时，他直言，公务员经历教懂他做人要正直，并笑称都被“洗脑”了，除了要诚实做人，我们还知道良好的公司治理和合规经营的重要性。
“同时，我也学会了如何在体制内生存，如何同人和决策者打交道。”
新加坡政府非常谨慎，每一件事情都需要计划，曾在国防部任职的廖文良声称，国防的理念正是构筑在“多疑”的基础上，所以他本人就更加“神经质”，什么事情都要事先计划。
但他觉得，整体来说，他本身还是适合私营企业，只不过在释放自己的天性之前在政府部门工作的时间太长了。从天性来讲，他自认比较外向，更愿意承担风险。
http://www.nanyang.com.my/node/436988?tid=686
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